2套房个人所得税：首套房个人所得税退税

2套房个人所得税：首套房个人所得税退税

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房产百科：买第二套房要应交多少税？

房屋购置税是房产购置所需要提交的税收。买卖已购公有住房和经济适用住房的买卖双方在办理产权交易时，房屋建筑面积在120平方米(含)以下的，买方应交纳房屋成交价2%的契税;建筑面积超过120平方米，买方应交纳房屋成交价4%的契税。具体算法如下：

1、测绘费1.36元/平方，买方;

2、评估费0.5%(评估额，允许浮动);

3、契税评估额1%-3%(90平内1%，90平—144平1.5%，144平外3%)买方;

4、交易费3/平方，买方;

5、工本费80元，买方(工本印花税5元)。

买第二套房要应交多少税？

需要交纳的税费有：契税3%(因为是二套房)印花税5%,公共维护基金2%，都是按照当地条件，一手房不存在营业税和个人所得税，租房需要交纳的税费：

1、契税：房款的1.5%

2、交易费：3元/平方米

3、测绘费：按照每个地点的具体规定来决定

4、权属登记费及取证费：按照各区具体规范，大概情况是在200元内。

**详解居民换房退个人所得税细则：怎么退，退多少？

9月30日下午，**、国家**发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，《公告》显示，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

按照要求，纳税人出售和重新购买的住房应在同一城市范围内。同一城市范围是指同一直辖市、副省级城市、地级市（地区、州、盟）所辖全部行政区划范围。另外，出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关，应为新购住房产权人或产权人之一。

国家**同日发布《关于支持居民换购住房个人所得税政策有关征管事项的公告》（国家**公告2022年第21号），公告有关征管事项，并进行了解读。

一、纳税人什么时间内可以享受退税政策？

在2022年10月1日至2023年12月31日期间，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税。

例1：纳税人小周2022年12月出售了一套住房，2023年7月在同一城市重新购买一套住房，由于小周出售和新购住房的时间均在2022年10月1日至2023年12月31日期间，故符合政策规定的时间条件。

二、纳税人退税金额是怎么计算的？

在2022年10月1日至2023年12月31日期间，对符合退税条件的纳税人，当其新购住房金额大于或等于现住房转让金额时，全部退还已缴纳的个人所得税；当其新购住房金额小于现住房转让金额时，按照新购住房金额占现住房转让金额的比例退还现住房已缴纳的个人所得税。计算公式为：

1.新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，退税金额=现住房转让时缴纳的个人所得税；

2.新购住房金额小于现住房转让金额的，退税金额=（新购住房金额÷现住房转让金额）×现住房转让时缴纳的个人所得税。

其中，原住房转让金额和新购住房金额均不含**。现住房转让金额和新购住房金额与核定计税价格不一致的，以核定计税价格为准。

例2：2022年12月，小杨出售了一套住房，转让金额为240万元，缴纳个人所得税4万元。2023年5月，其在同一城市重新购买了一套住房，新购住房金额为300万元。假定小杨同时满足享受换购住房个人所得税政策的其他条件，由于新购住房金额大于现住房转让金额，小杨可申请的退税金额为现住房转让时缴纳的个人所得税4万元。若小杨新购住房金额为150万元，则可申请的退税金额为2.5万元（150÷240×4万元）。（假设以上均为不含**价格）

三、出售多人共同持有住房的，纳税人应如何计算自己的退税金额？

对于出售多人共同持有住房或新购住房为多人共同持有的，应按照纳税人所占产权份额确定该纳税人现住房转让金额或新购住房金额。

例3：小李和小马共同持有一套住房，各占房屋产权的50%。2023年1月，两人以200万元的价格转让该住房，各缴纳个人所得税2万元。同年5月，小李在同一城市以150万元的价格重新购买一套住房，小李申请退税时，其现住房转让金额为100万元（200×50%=100），新购住房金额为150万元，其退税金额=现住房转让时缴纳的个人所得税=2万元。

同年7月，小马和他人在同一城市以200万元的价格共同购买了一套住房，小马占房屋产权的40%。小马申请退税时，其现住房转让金额为100万元（200×50%=100），新购住房金额为80万元（200×40%=80），退税金额=（新购住房金额÷现住房转让金额）×现住房转让时缴纳的个人所得税=80/100×2=1.6万元。（假设以上均为不含**价格）

四、如何确定出售住房和重新购买住房的时间？

出售现住房的时间，以纳税人出售住房时个人所得税完税时间为准。新购住房为二手房的，购买住房时间以纳税人购房时契税的完税时间或不动产权证载明的登记时间为准。税务机关将为纳税人预填上述涉税信息，纳税人可以与缴税时取得的完税证明上标注的时间进行核对。新购住房为新房的，购买住房时间以在住房城乡建设部门办理房屋交易合同备案的时间为准，纳税人可以依据房屋交易合同据实填写。

五、符合政策享受条件的纳税人应当向哪里提起退税申请?

纳税人享受居民换购住房个人所得税退税政策的，应当向征收现住房转让所得个人所得税的主管税务机关提出申请，也就是说，纳税人卖房时在哪个税务机关缴纳了个人所得税，就向哪个税务机关申请退税。税务部门实行不动产登记税费一窗办理制度，一般情况下，纳税人应当在本地政务服务大厅或者不动产交易大厅等场所缴纳现住房转让所得的个人所得税，因此仍应到该政务服务大厅或不动产交易大厅提起退税申请，如果当地税务机关另有规定，按照规定办理。

六、纳税人申请居民换购住房个人所得税退税应提供哪些材料？

纳税人申请居民换购住房个人所得税退税，除向主管税务机关报送《居民换购住房个人所得税退税申请表》外，还需要提供以下资料：（一）纳税人身份**；（二）现住房的房屋销售合同；（三）新购住房为二手房的，房屋销售合同、不动产权**及其复印件；（四）新购住房为新房的，报经住建部门备案（网签）的房屋交易合同及其复印件。

七、为便利纳税人享受税收政策，税务部门提供了哪些服务？

为便利纳税人享受税收政策，税务部门推出一系列服务举措。一是简化资料报送，提供预填服务。依托纳税人出售现住房和新购住房的完税信息资料，为纳税人提供申请表项目预填服务，纳税人办理退税申请需携带的资料，主要用于纳税人核对申请表信息，税务部门只留存新购二手房的不动产权**复印件或新购新房的房屋交易合同复印件。二是根据系统预填、纳税人填报并确认的相关信息，自动计算应退税款。三是通过多种渠道和方式开展宣传解读和培训辅导，提醒并帮助符合条件的纳税人及时申请退税、享受税收政策。

八、纳税人享受了居民换购住房个人所得税政策后解除房屋交易合同的，已经获得的退税应当如何处理？

纳税人因新购住房的房屋交易合同解除、撤销或无效等原因导致不再符合退税政策享受条件的，应当在合同解除、撤销或无效等情形发生的次月15日内向主管税务机关主动缴回已退税款；纳税人逾期缴回退税的，税务机关将依法加收滞纳金。税务部门将通过与住房城乡建设部门的相关共享信息，加强退税审核和撤销合同后缴回税款的管理。

九、纳税人在申请退税时还应当注意什么？

支持居民换购住房个人所得税政策，旨在鼓励居民换购住房、改善居住条件，纳税人应当依法依规如实申请，认真填写并核对申请表，对填报内容及附报资料的真实**、可靠**、完整**负责。对于提供虚假信息、资料骗取退税的，税务机关将依据《中华****税收征收管理法》及其实施细则等有关规定处理。

拥有2套房及以上的家庭，未来他们会面临什么？结果已经明了

国内过高的房价让很多工薪族感受到压力很大，据统计，截至2020年底，**有74个城市的房价超过1万元。更可怕的是，就连一些小县城的房价也超过了一万元。这对于普通打工族来说，买上一套房，不仅要花光所有的积蓄付首付外，还要耗用二三十年的时间来还贷。而专家们始终在强调，各地房子房价之所以会上涨，主要是因为其拥有的稀缺**，才是房价上涨的根本原因。

但实际上，**并不缺少房子，有两组数据可以显示：一个是，国内各城市居民的住房已经饱和，真正的刚需其实所剩无几。根据**银行的数据，每户家庭的住房数量已经达到1.5套，58.4%的**家庭拥有一套住房，31.1%的家庭拥有两套住房，而10.5%拥有三套或三套以上。这意味着拥有两套房以上的家庭数量高达40%以上，而真正没有房子的家庭只占到3.14%。

还有一组关于空置率的数据，**城市家庭的空置率高达22.4%，远超国际10%的警戒线，这也意味着，每五套房子是有一套是空置的。而一些二三线城市的房子空置率更高，如重庆、武汉、成都等地。这说明了，**的各城市并不缺少房源，而是一部分人拥有大量房子既不出售，也不出租，就这样空关着，准备待价而沽。这是社会资源无法得到合理的配置，这是一种极大的浪费。资料显示，即使是目前国内存量房，也足够30亿人居住。

更让人感到奇怪的是，不仅是居民家庭在炒房，而且一半以上的上市公司也在炒房，成为了推高房价的“主力军”。资料显示，A股有3600多家上市公司，有1848家公司表示已经投资购买了大量房源。这些上市公司的主业并不一定都很好，但是可以靠炒房这种副业，能实现业绩增加。有的上市公司主业已经不行了，干脆就通过出售手中房产来扭亏为盈，避免遭遇退市的噩运。现在不仅是居民炒房，而且上市公司也早已经进军房地产业。

可能有人会问，为什么居民和上市公司都要来炒房呢？主要是两个原因：一个是有**效应，房地产没有**效应，肯定吸引不来投资者。另一个是，我国在房产持有环节几乎没什么成本，而在房子销售环节的税负比较重，二手房税费包括了个人所得税、契税、**、维修基金等，可以达到房屋总价的7%至8%。这意味着，买下一套200万的房子，仅税费就要超过15万元以上。而持有大量房产的话，只要全款付清房款，剩下的只有些物业费和房屋维护费用。正是因为买房成本过高，而持有大量房子的成本过低，所以国内各城市空置率会这么高。

为了降低住房空置率，使房产资源能够得到合理的利用，我国的**是最早实行空置率的地方，主要是对富人长期空置的房产征收空置率，这样一来直接增加了富人空置房产的持有成本。而法国也对空置房征税，房子空置一年以上的征收房价的10%，房屋空置超过两年的，按房屋总价的12.5%开征，一旦空置超过三年以上，就要按房子总价的15%征收空置税。这样一来，囤积大量房产者要么把房子出租出去，要么把房产给抛售变现。

不过，我们认为，国内推出空置税的可能**并不大，很可能在未来三五年内征收房产税。这样可以在房产的持有环节增加炒房者的成本，降低房地产的投机**还是很有帮助的。现在有专家建议，对于人均面积低于40平方米家庭免税，而对于超过人均40平方米的家庭征收1%的房产税。如果有一套总价值在200万的房产，即使是1%的房产也要每年付出2万元的房产税。

实际上，国内房价之所以一直居高不下，主要还是两个原因，房地产年年上涨，大家都看准了，都想在房地产当中赚上一大笔钱。此外，很多人买了房后，既不出售，也不出租，是待价而沽，这样就形成了部分群体拥有大量房产，而很多人却买不起商。

要解决高房价，除了先解决房地产**效应的问题，还要在房地产持有环节开征房产税，增加囤房者的持房成本，让社会上的存量房源不管是出租，还是出售，都能够有效的流动起来。将来囤积二套房及以上的家庭，要么把房子出租收取租金，要么就该趁早把多余房产卖掉。

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