26万卖房个人所得税，谁交
大家好，关于26万卖房个人所得税，谁交很多朋友都还不太明白，今天小编就来为大家分享关于26万卖房个人所得税，谁交的知识，希望对各位有所帮助！
个人转让二手住房税费这么算
二手房交易日益频繁，而二手房交易买卖双方是否都需要缴纳税费？缴纳的税费有哪些？如何计算？8月26日，本报与市政务公开办联办的《民生连线》栏目，邀请沈阳市税务局有关人士做客沈阳网直播间，就相关问题作出详细解读，并在现场通过热线电话回答了市民提出的问题。
【本期嘉宾】
国家**沈阳市税务局财产和行为税处四级调研员 谭**
国家**沈阳市税务局第二税务分局综合业务科科长 周明杰
个人转让二手住房相关税费政策
A、卖方需缴纳这些税费
1.**及附加：
个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳**；
个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征**。
(按**税额相应计算缴纳城市维护建设税、教育费附加及地方教育附加)
2.个人所得税：
购房时间不足5年的，或购房时间虽满5年但非家庭唯一生活用房的，按规定计算征收个人所得税(采取查实征收方式的，按转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额20%征收；采取核定征收方式的，按转让收入全额1%征收)。
个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征个人所得税。
(“自用5年以上”是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上；“家庭生活唯一住房”是指，在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人【有配偶的为夫妻双方】仅拥有一套住房。)
3.土地**：
从2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地**。
4.印花税：
从2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
B、买方需缴纳这些税费
1.契税：
对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
对个人购买家庭第二套改善**住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
(“家庭第二套改善**住房”是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。)
2.印花税：
从2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
个人转让二手住房申报办理所需资料
(一)房屋买卖申报报送资料清单
1.房屋所有权证或不动产权证原件
2.契税完税证明原件
3.个人房屋交易涉税法律事项声明书
4.买卖双方身份证明原件，**人需提供委托公**和**人身份证明原件
5.货币补偿减免契税证明材料：城市房屋货币补偿安置协议
6.产权调换减免契税证明材料：产权调换协议或具有产权调换协议效力的凭证、**或收据、准住通知单
(二)房屋赠与申报报送资料清单
3.赠与合同原件
4.赠与双方身份证明原件，**人需提供委托公**和**人身份证明原件
5.认定赠与享受减免的需提供：
①**、个人所得税：无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹的，提交户口簿或者出生证明或者单位人事档案或者****判决书或者****调解书或者其他部门(有资质的机构)出具的能够证明双方亲属关系的证明资料原件
②土地**：无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的，提供资料与①相同
③无偿赠与非亲属抚养或赡养关系人的还需提供：****判决书或者****调解书或者乡镇**或者街道办事处出具的抚养(赡养)关系证明，或者其他部门(有资质的机构)出具的能够证明双方抚养(赡养)关系的证明资料原件
(三)房屋继承申报报送资料清单
3.证明有权继承或接受遗赠的资料原件
4.继承人身份证明原件
(四)离婚析产申报报送资料清单
3.产权承受人身份证明原件
4.协议离婚需提供：离婚证、离婚协议书原件
5.**调解或判决离婚需提供：**调解书、判决书原件
(五)夫妻更名申报报送资料清单
3.夫妻双方身份证明原件，**人需提供委托公**和**人身份证明原件
4.结婚证原件
5.夫妻财产约定书
连线实录
问：我名下有一处商业门市，已办理房屋产权证和契证，现在打算把这处商业门市卖掉，但当时的购房**找不到了，想知道出售此房过程中买卖双方都需要缴纳哪些税款？
答：首先，商业门市属于非住宅，根据相关税收政策，非住宅转让卖方应计算缴纳**及附加、个人所得税、土地**和印花税；买方应缴纳契税和印花税。
其次，纳税人转让不动产，按照有关规定差额缴纳**的，如因丢失等原因无法提供取得不动产时的**，可向税务机关提供其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料，进行差额扣除。
最后，在计算个人所得税时，凡纳税人能提供房屋购买合同、**或建造成本、费用支出的有效凭证，或契税征管档案中有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录的，均应按照核实征收方式计征个人所得税。
土地**计算按纳税人转让房地产所取得的收入减除按税法规定扣除项目金额后的余额为增值额乘以适用税率，适用税率为30%-60%四级超率累进税率。购买商业用房契税税率为4%。
买卖双方按产权转移书据各征收万分之五的印花税。(个人销售房产视同**小规模纳税人，城市维护建设税、印花税、教育费附加、地方教育附加均减按50%征收)。
问：我要将购买3年的住房赠与给孙子，应如何缴纳税费？
答：这种交易类型为房屋赠与，无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹暂免征收**，对当事双方不征收个人所得税，因此赠与人需要按万分之五缴纳印花税，其孙需缴纳4%的契税和万分之五印花税(个人销售房产视同**小规模纳税人，印花税减按50%征收)。
具体情况为：本人免征**、个人所得税；应按万分之五计算印花税，减按50%征收；孙子应按4%缴纳契税；其孙子按万分之五计算印花税，减按50%征收。
沈阳日报、沈报全媒体记者徐佳婷/文
买房卖房税费减免！涉及**、契税、个税…税务局发布216项！
昨天，国家税务局发布《《支持协调发展税费优惠政策指引》发布》。
文件从区域协同发展、城乡一体发展、物质文明和精神文明平衡发展、经济社会统筹发展等四个方面，梳理形成了涵盖216项支持协调发展的税费优惠政策。
重点内容来了！
第四部分，第四点，185-203项均是涉及房地产相关税费减免，涉及面非常广，力度也非常大！
其中力度较大的是：
第185项：个人销售住房减免**；
第186项：个人转让自用家庭唯一生活用房免征个人所得税；
第193项：个人购买家庭唯一住房或第二套改善**住房减征契税，
具体18项如下：
原文内容如下——
协调发展是经济社会持续健康发展的内在要求，是高质量发展的重要衡量标准，要求坚持统筹兼顾、综合平衡，补齐短板、缩小差距，努力推动形成各区域各领域欣欣向荣、全面发展的景象。为深入贯彻落实协调发展理念，增强发展的平衡**、包容**、可持续**，促进各区域各领域各方面协同配合、均衡一体发展，国家实施了一系列税费优惠政策。**按照享受主体、优惠内容、享受条件、政策依据的编写体例，从区域协同发展、城乡一体发展、物质文明和精神文明平衡发展、经济社会统筹发展等四个方面，梳理形成了涵盖216项支持协调发展的税费优惠政策指引。
一、支持区域协同发展税费优惠
为深入实施区域协调发展战略、区域重大战略、主体功能区战略，优化重大生产力布局，构建优势互补、高质量发展的区域经济布局和国土空间体系，国家在支持民族地区发展、推动西部大开发战略、加强边境地区建设，高质量建设海南自由贸易港等特定区域方面出台了多项税费优惠政策。具体包括：
（一）民族区域税费优惠
1.民族自治地方企业减征或免征属于地方分享的企业所得税
2.新疆困难地区新办企业定期减免企业所得税
3.新疆喀什、霍尔果斯特殊经济开发区新办企业定期免征企业所得税
（二）西部地区税费优惠
4.设在西部地区的鼓励类产业企业减按15%的税率征收企业所得税
5.探矿权采矿权使用费减免
6.青藏铁路公司及其所属单位营业账簿免征印花税
7.青藏铁路公司货物运输合同免征印花税
8.青藏铁路公司及其所属单位自采自用的砂、石等材料免征资源税
9.青藏铁路公司及其所属单位承受土地、房屋权属用于办公及运输免征契税
10.青藏铁路公司及其所属单位自用的房产免征房产税
11.青藏铁路公司及其所属单位自用的土地免征城镇土地使用税
（三）边境地区税费优惠
12.边销茶销售免征**
13.边民互市限额免征进口关税和进口环节税
（四）特定区域税费优惠
14.海南自由贸易港鼓励产业企业减按15%税率征收企业所得税
15.海南自由贸易港旅游业、现代服务业、高新技术产业企业新增境外直接投资取得的所得免征企业所得税
16.海南自由贸易港企业固定资产及无形资产一次**扣除
17.海南自由贸易港企业固定资产及无形资产加速折旧、摊销
18.海南自由贸易港高端紧缺人才个人所得税超税负部分免征
19.**(上海)自由贸易试验区临港新片区免征**
20.**（上海）自由贸易试验区临港新片区内重点产业减征企业所得税
21.横琴、平潭实验区企业销售货物免征**
22.横琴、平潭试验区企业销售货物免征消费税
23.福建平潭综合实验区鼓励类产业企业减按15%税率征收企业所得税
24.福建平潭综合实验区差额免征个人所得税
25.深圳前海深港现代服务业合作区鼓励类产业企业减按15%税率征收企业所得税
26.横琴粤澳深度合作区企业固定资产及无形资产一次**扣除
27.横琴粤澳深度合作区企业固定资产及无形资产加速折旧、摊销
28.横琴粤澳深度合作区旅游业、现代服务业、高新技术产业企业新增境外直接投资取得的所得免征企业所得税
29.横琴粤澳深度合作区鼓励类产业企业减按15%税率征收企业所得税
30.横琴粤澳深度合作区境内外高端人才和紧缺人才个人所得税优惠
31.横琴粤澳深度合作区工作的澳门居民个人所得税超税负部分免征
32.广州南沙鼓励类产业企业减按15%税率征收企业所得税
33.广州南沙高新技术重点行业企业延长亏损结转年限
34.广州南沙工作的**居民和澳门居民个人所得税超税负部分免征
二、支持城乡一体发展税费优惠
为加快城乡融合发展，深入推进新型城镇化建设，促进产业结构转型升级和区域协调发展，国家在支持城乡住房发展、加快城乡基础设施建设、培植城乡产业核心竞争力等方面出台了多项税费优惠政策，具体包括：
（一）促进城乡住房发展税费优惠
35.易地扶贫搬迁贫困人口有关收入免征个人所得税
36.易地扶贫搬迁贫困人口取得安置住房免征契税
37.易地扶贫搬迁项目实施主体取得建设土地免征契税、印花税
38.易地扶贫搬迁项目实施主体、项目单位免征印花税
39.易地扶贫搬迁安置住房用地免征城镇土地使用税
40.易地扶贫搬迁项目实施主体购置安置房源免征契税、印花税
41.符合条件的棚户区改造支出准予企业所得税税前扣除
42.改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税
43.改造安置住房免征相关印花税
44.转让旧房作为改造安置住房房源免征土地**
45.经营管理单位回购改造安置住房继续作为改造安置房源免征契税
46.经济适用住房建设用地免征城镇土地使用税
47.经济适用住房经营管理单位免征相关印花税
48.转让旧房作为经济适用住房房源免征土地**
49.回购经济适用住房作为经济适用住房房源免征契税
50.公租房租金收入免征**
51.捐赠住房作为公租房按照公益**捐赠在企业所得税前扣除
52.捐赠住房作为公租房按照公益**捐赠在个人所得税前扣除
53.公租房免征房产税
54.出租公共租赁住房免征房产税
55.公租房用地免征城镇土地使用税
56.公租房经营管理单位免征相关印花税
57.签订公租房租赁协议免征印花税
58.转让旧房作为公租房房源免征土地**
59.公租房经营管理单位购买住房作为公租房免征契税
（二）加快城乡公共设施建设税费优惠
60.国家重点扶持的公共基础设施项目企业所得税“三免三减半”
61.市政街道、广场、绿化地带等公共用地免征城镇土地使用税
62.城市公共交通用地免征城镇土地使用税
63.铁路、公路、飞机场跑道等公用设施占用耕地减征耕地占用税
64.水利设施用地免征城镇土地使用税
65.农村电网维护费免征**
66.农田水利设施占用耕地不征耕地占用税
67.国家重大水利工程建设基金免征城市维护建设税
68.农村饮水安全工程新建项目投资经营所得企业所得税“三免三减半”
69.农村饮水安全工程免征**
70.农村饮水安全工程运营管理单位自用房产免征房产税
71.农村饮水安全工程运营管理单位自用土地免征城镇土地使用税
72.建设农村饮水安全工程承受土地使用权免征契税
73.农村饮水安全工程免征印花税
（三）培植城乡核心竞争力税费优惠
74.高新技术企业减按15％税率征收企业所得税
75.高新技术企业和科技型中小企业亏损结转年限延长至10年
76.技术先进型服务企业减按15％税率征收企业所得税
77.研发费用加计扣除
78.委托境外研发费用加计扣除
79.软件产品**超税负部分即征即退
80.国家鼓励的软件企业定期减免企业所得税
81.国家鼓励的重点软件企业定期减免企业所得税
82.软件企业取得即征即退**款用于软件产品研发和扩大再生产的可作为不征税收入
83.符合条件的软件企业职工培训费用按实际发生额税前扣除
84.企业外购软件缩短折旧或摊销年限
85.集成电路重大项目企业**留抵税额退税
86.集成电路企业退还的**期末留抵税额在城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加的计税（征）依据中扣除
87.承建集成电路重大项目的企业进口新设备可分期缴纳进口**
88.线宽小于0.8微米的集成电路生产企业定期减免企业所得税
89.线宽小于0.25微米的集成电路生产企业定期减免企业所得税
90.投资额超过80亿元的集成电路生产企业定期减免企业所得税
91.投资额超过150亿元的集成电路生产企业或项目定期减免企业所得税
92.国家鼓励的线宽小于28纳米的集成电路生产企业或项目定期减免企业所得税
93.国家鼓励的线宽小于65纳米的集成电路生产企业或项目定期减免企业所得税
94.国家鼓励的线宽小于130纳米的集成电路生产企业或项目定期减免企业所得税
95.国家鼓励的线宽小于130纳米的集成电路生产企业延长亏损结转年限
96.国家鼓励的集成电路设计、装备、材料、封装、测试企业定期减免企业所得税
97.国家鼓励的重点集成电路设计企业定期减免企业所得税
98.集成电路生产企业生产设备缩短折旧年限
99.重大技术装备进口免征**
100.科学研究机构、技术开发机构、学校等单位进口免征**、消费税
101.技术转让、技术开发和与之相关的技术咨询、技术服务免征**
102.技术转让所得减免企业所得税
103.技术成果投资入股递延纳税
三、支持两个文明平衡发展税费优惠
**式现代化是物质文明和精神文明相协调的现代化，在不断厚植现代化物质基础、夯实**幸福生活物质条件的同时，要大力发展社会主义先进文化。国家围绕提高社会文明程度、提升公共文化服务水平、健全现代文化产业体系、推进对外文化交流发展等方面出台了多项税费优惠政策，具体包括：
（一）助力社会文明程度提高税费优惠
104.图书批发、零售免征**
105.对部分出版物在出版环节实行**100%先征后退
106.对部分出版物在出版环节实行**50%先征后退
107.对符合条件的印刷、制作业务实行**100%先征后退
108.古旧图书免征**
109.**报、**刊发行收入和印刷收入免征**
110.个人转让著作权免征**
111.稿酬所得减计个人所得税
112.图书、报纸、期刊以及音像制品征订凭证免征印花税
（二）推动公共文化服务水平提升税费优惠
113.销售电影拷贝、转让电影版权、电影发行收入以及农村电影放映收入免征**
114.电影行业企业2020年度发生的亏损最长结转年限延长至8年
115.收取有线数字电视基本收视维护费免征**
116.收取农村有线电视基本收视费免征**
117.文化场馆提供文化服务取得的第一道门票收入免征**
118.宗教场所举办文化、宗教活动的门票收入免征**
119.科普活动门票收入免征**
120.符合条件的文化服务可选择适用简易计税方法计算缴纳**
121.符合条件的文化单位可享受非营利组织企业所得税优惠
122.个人获得省部级及以上单位颁发的文化方面奖金免征个人所得税
123.符合条件的**小规模纳税人免征文化事业建设费
124.定期减征文化事业建设费
（三）促进现代文化产业体系健全税费优惠
125.经营**文化事业单位转制为企业五年内免征企业所得税
126.经营**文化事业单位转制为企业五年内免征房产税
127.认定为高新技术企业的文化企业减按15%税率征收企业所得税
128.符合条件的文化创意设计活动发生的相关费用企业所得税税前加计扣除
129.销售自主开发生产动漫软件**超税负部分即征即退
130.符合条件的动漫设计等服务可选择适用简易计税方法计算缴纳**
131.动漫软件出口免征**
132.符合条件的动漫企业可享受国家鼓励软件产业发展的企业所得税优惠
（四）推进对外文化交流发展税费优惠
133.向境外单位提供完全在境外消费的广播影视节目（作品）制作和发行服务适用**零税率
134.境内单位和个人在境外提供广播影视节目（作品）播映服务免征**
135.境内单位和个人在境外提供文化服务免征**
136.认定为技术先进型服务企业的文化企业减按15％税率征收企业所得税
四、支持经济社会统筹发展税费优惠
扎实推进**式现代化，推动经济实现质的有效提升和量的合理增长，需要经济社会协调发展。国家围绕就业保民生、稳外资促对外开放、支持重组促要素流动、支持消费提振信心、支持灾后重建及化解纳税困难等方面出台多项税费支持政策，具体包括：
（一）促就业保民生税费优惠
137.重点群体创业税费扣减
138.吸纳重点群体就业税费扣减
139.退役士兵创业税费扣减
140.吸纳退役士兵就业税费扣减
141.随军家属创业免征**
142.随军家属创业免征个人所得税
143.安置随军家属就业的企业免征**
144.军队转业干部创业免征**
145.自主择业的军队转业干部免征个人所得税
146.安置军队转业干部就业的企业免征**
147.残疾人创业免征**
148.安置残疾人就业的单位和个体工商户**即征即退
149.特殊教育校办企业安置残疾人就业**即征即退
150.安置残疾人就业的企业残疾人工资加计扣除
151.安置残疾人就业的单位减免城镇土地使用税
152.符合条件的用人单位分档减缴残疾人就业保障金
153.符合条件的企业免征残疾人就业保障金
（二）稳外资促对外开放税费优惠
154.境外投资者以分配利润直接投资暂不征收预提所得税
155.符合条件的非居民纳税人享受协定待遇
156.QFII和RQFII委托境内公司在我国从事证券买卖业务免征**
157.QFII和RQFII取得**境内的股票等权益**投资资产转让所得暂免征收企业所得税
158.QFII和RQFII取得创新企业CDR转让差价收入暂免征收**
159.QFII和RQFII取得创新企业CDR转让差价所得和股息红利所得征免企业所得税
160.境外机构投资银行间本币市场取得的金融商品转让收入免征**
161.境外机构投资境内债券利息收入暂免征收**
162.境外机构投资境内债券利息收入暂免征收企业所得税
163.**市场投资者投资上交所上市A股取得的转让差价免征**
164.**市场投资者投资上交所上市A股取得的转让差价所得暂免征收所得税
165.**市场投资者投资上交所上市A股取得的股息红利减免所得税
166.**市场投资者投资深交所上市A股取得的转让差价免征**
167.**市场投资者投资深交所上市A股取得的转让差价所得暂免征收所得税
168.**市场投资者投资深交所上市A股取得的股息红利减免所得税
169.**市场投资者参与股票担保卖空涉及的股票借入、归还暂免征收证券（股票）交易印花税
170.**市场投资者买卖内地基金份额取得的转让差价免征**
171.**市场投资者买卖内地基金份额取得的转让差价所得暂免征收所得税
172.**市场投资者从内地基金分配取得收益减免所得税
173.境外机构投资者从事**境内原油期货交易暂不征收企业所得税
（三）支持重组促要素流动税费优惠
174.将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让的资产重组不征收**
175.注销登记前尚未抵扣的进项税额可结转至新纳税人处继续抵扣
176.符合条件的企业重组可选择特殊**税务处理
177.非货币**资产对外分期缴纳企业所得税
178.全民所有制企业改制中资产评估增值不计入应纳税所得额
179.符合条件的企业事业单位改制重组承受土地、房屋权属免征契税
180.符合条件的企业改制重组发生房地产转移暂不征收土地**
181.符合条件的企业改制过程中减免印花税
182.股份制企业用资本公积金转增股本免征个人所得税
183.个人投资者收购企业股权后将原盈余积累转增股本免征个人所得税
184.中小高新技术企业向个人股东转增股本分期缴纳个人所得税
（四）支持消费提振信心税费优惠
185.个人销售住房减免**
186.个人转让自用家庭唯一生活用房免征个人所得税
187.职工取得单位低价售房的差价收益免征个人所得税
188.个人销售或购买住房免征印花税
189.个人销售住房免征土地**
190.个人购买安置住房免征印花税
191.个人购买安置住房减征契税
192.个人因房屋被征收而取得改造安置住房减免契税
193.个人购买家庭唯一住房或第二套改善**住房减征契税
194.个人购买经济适用房减半征收契税
195.城镇职工第一次购买公有住房免征契税
196.居民换购住房退还个人所得税
197.个人出租住房减按10%征收个人所得税
198.个人租赁住房免征印花税
199.个人出租住房减征**
200.个人出租住房减征房产税
201.个人出租住房免征城镇土地使用税
202.企事业单位等向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房减征房产税
203.住房租赁企业出租住房减征**
204.购置新能源汽车免征车辆购置税
205.节能汽车减半征收车船税
206.新能源车船免征车船税
（五）支持灾后重建及化解纳税困难税费优惠
207.纳税困难减免房产税
208.纳税困难减免城镇土地使用税
209.企业实际发生的因地震灾害造成的财产损失予以企业所得税税前扣除
210.因地震灾害造成重大损失的个人可减征个人所得税
211.对受灾地区个人取得的抚恤金、救济金免征个人所得税
212.对受灾而停止使用的毁损不堪居住和使用的房屋和危险房屋免征房产税
213.房屋大修停用在半年以上的期间免征房产税
214.因意外事故或者自然灾害等原因遭受重大损失可减征或免征资源税
215.已完税的车船因地震灾害报废、灭失的可申请退还车船税
216.捐赠受灾物资免征进口环节税收
文章来源：国家**
房产**中的变更买受人与违约责任
郑重声明：严禁抄袭，违者必究！
未经授权，不得转载！
本文作者：张春光律师【锦天城律所】
个人专著：《二手房买卖疑难问题全解与典型案例裁判规则》、《执行与执行异议疑难问题全解与典型案例裁判规则》
上海一中院（2019）沪01民终11606号民事判决认为：“关于邵某云一方提出陶某不具有购房资格，不可能得到合同履行之后可得利益的问题。陶某不具有上海市购房资格，邵某云一方在签订合同时是明知的，且双方协议约定，陶某有权利变更任何正常自然人作为此房屋的权利受让人，在此房屋买卖合同期内邵某云一方均同意配合办理后续一切交易手续，变更合同主体，故陶某不具有购房资格，不会造成合同不能履行。本案房屋买卖合同相对方是陶某，购房款也由陶某全部支付，陶某指定变更的房屋权利受让人与陶某之间利益如何分配，与邵某云一方无关。”（注：该判决支持了买受人关于房屋差价损失的主张。）
该判决涉及房产**中的两个问题：1、房屋买卖合同中有关变更买受人（卖售人有义务配合将标的房屋过户至买受人指定的第三人名下）的约定是否有效？是否可以履行？2、房产**中的违约金、房屋差价、利息等问题。
一、买受人有权变更买受人（卖售人应配合将房屋过户至买受人指定的第三人名下）的约定
（一）该约定的**质
该约定的**质为债权转让。《合同法》第80条第一款规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。” 在房屋买卖合同中，买房人对卖房人的债权是要求卖房人过户和交房（给自己），买房人可以将全部或者部分债权转让给第三人。买房人通过约定的方式要求卖房人将房屋过户给第三人可以认定为债权转让。
由此产生一些相应的法律问题，如卖房人对买房人的抗辩权可以向第三人行使，如按照合同约定买房人应当先支付房款（或某一期房款）卖房人再配合办理过户手续的，如果买房人没有支付相应的房款，则卖房人可以拒绝配合将房屋过户给第三人。
（二）该约定的效力：有效
《合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制**规定”《合同法解释二》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制**规定’，是指效力**强制**规定。” 《最高****关于当前形势下审理民商事合同**案件若干问题的指导意见》第15条规定：“正确理解、识别和适用合同法第五十二条第（五）项中的”违反法律、行政法规的强制**规定”，关系到民商事合同的效力维护以及市场交易的安全和稳定。****应当注意根据《合同法解释（二）》第十四条之规定，注意区分效力**强制规定和管理**强制规定。违反效力**强制规定的，****应当认定合同无效；违反管理**强制规定的，****应当根据具体情形认定其效力。”第16条规定：“****应当综合法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，诸如权益的种类、交易安全以及其所规制的对象等，综合认定强制**规定的类型。如果强制**规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，****应当认定合同无效。如果强制**规定规制的是当事人的”市场准入”资格而非某种类型的合同行为，或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为，****对于此类合同效力的认定，应当慎重把握，必要时应当征求相关立法部门的意见或者请示上级****。”
该约定合法有效，因为该约定并没有违反法律行政法规的效力**强制**规定，尤其是：（1）没有以合法形式掩盖非法目的。如不构成偷逃国家税款，因为房屋交易中应当支付的税款会全额支付。（2）“规避限购政策”不会导致合同无效。因为“法律”的制定主体是全国人大及其常委会，“行政法规”的制定主体是国务院，地方的限购政策不属于“法律、行政法规”，即便违反或者规避限购政策也不会导致合同无效。
（三）该约定的法律后果
1、该约定可能阻却卖售人的解除权
做此约定，一般是因为买受人无购房资格。买受人无购房资格导致合同无法履行，卖售人可以解除合同（这是主流裁判观点）。但是，如果房屋买卖合同中约定了买受人有权要求卖售人将房屋过户给第三人，则给合同解除增加了一个障碍。至于这个“障碍”是否真的会导致卖售人无合同解除权，有争议。如上海市静安区****(2016)沪0106民初18458号民事判决认为该约定使得卖售人物权以买受人无购房资格为由解除合同（注：该案二审上海二中院（2016）沪02民终10683号民事判决维持了一审判决）
2、该约定并不必然导致合同可以继续履行
如果做此约定是因为买受人无购房资格，则做此约定是为了规避限购政策。而**的判决不能违背限购政策，则在**很难依照此规定判令卖售人将房屋过户至买受人指定的某个人名下。如上海市松江区****（2018）沪0117民初3016号民事判决和上海市第一中级****（2018）沪01民终6712号民事判决就认为这种约定是规避限购政策且第三人不确定，因此买受人无权要求卖售人将房屋过户至其指定的第三人名下。
【我阅读过大量的房产**的案例，还从来没有看到过不具备购房资格的买受人（原告）**卖售人（被告），且原告将具备购房资格的某人（非合同当事人，也未在合同条款中具体提及该人）列为第三人，诉请被告将案涉房屋过户给第三人且**支持该诉请的案例。有此案例的朋友可以发给我看看，谢谢。】
二、房产**中的违约金、房屋差价、利息等问题
我在我的微信公众号“合同效力实务研究”写过很多关于房产**中合同解除和违约责任的文章，今天再和大家做一次分享。
（一）概念的通俗理解
所谓损失额的预定，就是合同当事人在签订合同时预先估摸对方违约会给自己造成多大的损失（尚未发生），体现在合同文本中就是对于违约金的约定（可以是一个具体的数额，也可以是一个计算方法。后者较为常见）。具体到本文，即逾期违约金（如：每天房屋总价的万分之五）和解除合同的违约金（如：全部房价款的20%）。
所谓实际损失（抛开概念之争），即合同一方因对方违约给自己实际造成的损失（已实际发生），包括积极损失（现有利益的损失）和消极损失（可得利益的损失）之和。以房价上涨和房屋卖售人违约为假设前提，房屋买受人的积极损失即中介费的损失和房款利息的损失等，房屋买受人的消极损失即房屋差价损失等。
（二）逾期违约金和解除合同的违约金可以同时主张
所谓逾期违约金，即违约方未按照合同约定的期限履行给守约方造成的损失额的预定。所谓解除合同的违约金，即因合同解除给守约方造成的损失额的预定。由此可以看出，逾期违约金和解除合同的违约金不是一回事，是并列的关系，可以同时主张。
参考案例：上海市静安区****（2016）沪0106民初713号
（三）实际损失可以主张哪些？
对于实际损失的主张，简言之，即积极损失和消极损失可以同时主张。
1、积极损失可以主张
积极损失主要是中介费的损失、银行利息损失等。我**的上海市静安区****（2015）闸民三（民）初字第2862号房屋买卖合同**案，**即支持了中介费的损失10万元（也支持了房屋差价损失400万元）
2、消极损失可以主张
消极损失即可得利益损失，房屋买卖合同**中一般表现为房屋差价的损失。对于房屋差价，**一般都是支持的。
《合同法》第113条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。” 《上海市高级****关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》规定：“……对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。……”根据上述规定和我**的大量案例来看，房屋差价损失**一般都是支持的。
但是需要特别注意的是，银行利息损失和房屋差价损失不可以同时主张。因为房屋买受人获得房价上涨的利益是以买受人损失房款利息为前提的，两者不可兼得。参考案例：上海市第一中级****（2017）沪01民终10397号民事判决认为：“因买受人对房屋升值利益的获取系以其支付相应的房款为前提，故一审**在对杨某某、范某某房屋差价损失的诉请予以支持的同时，其已付房款的利息损失实际已包含在房屋差价损失中得以补偿。现一审**再行支持杨某某、范某某已付房款300,000元利息的诉请，实际系认可杨某某、范某某在未支出任何成本的情况下仍可获取系争房屋相应升值利益，有违公平原则，本院对此不予认同，并对一审相关判决予以纠正。”
（四）损失额的预定（违约金）和实际损失的关系
《合同法》第114条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求****或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求****或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”
《合同法解释二》第29条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，****应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”
简言之，违约金和实际损失的关系，即违约金要以实际损失等作为参考依据进行调整。既然实际损失才是违约损害赔偿诉讼中最根本的裁判依据，违约金低于或者过分高于实际损失，都要调整，那么合同中为什么还要约定违约金？一方违约后，守约方直接主张违约方赔偿其实际损失不是更好吗？其实不然。因为守约方要举证其实际损失，往往是很困难的，即便能举证证明，也要花费很大的成本，为了保护守约方，也是为了降低交易成本，提高交易效率，才创设了违约金制度。这样，守约方在认为违约金可以覆盖其损失的前提下，就可以直接主张违约金，这也使得**的裁判有了依据，至于违约方抗辩违约金过高、实际损失举证责任的分配、法官的自由裁量等是另外一回事了。
（五）违约金和实际损失只能主张一个
违约金和实际损失的关系就是“影”和“形”的关系，前者是预先估摸的填平守约方损失的金额，后者是守约方损失客观发生后将之填平所真正需要的金额，守约方只能主张其中一个，不能重复主张。
像上海市奉贤区****（2017）沪0120民初14404号民事判决和上海市第一中级****（2018）沪01民终6382号民事判决，一审和二审判决既支持了守约方违约金诉请，也支持了守约方关于房屋差价的诉请，这是不是判错了呢？没有。我们可以仔细计算一下：房屋差价是（415-235）万元=180万元，**一审和二审支持的违约金是（2.35+47）万元=49.35万元，一审和二审支持的部分房屋差价是130.65万元，（49.35+130.65）万元=180万元。从这个角度将，虽然看似**既支持了违约金，又支持了房屋差价，但是**支持的违约金和房屋差价之和正好是全部房屋差价，原因就在于**只支持了部分房屋差价。加加减减，绕了一个圈，又回到了房屋差价（实际损失）。那么，这么绕弯子有没有法理依据呢？我认为**是参考适用了《买卖合同司法解释》第28条的规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，****可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”当然，完全没必要这么绕弯子。另外，**变相全额支持了房屋差价，没有依据合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素进行适当调整，值得我们注意。
本文所涉问题，拙著《二手房买卖疑难问题全解与典型案例裁判规则》有更详细的阐述及相关案例，有兴趣的朋友可以看一下。
附：
案例一：陶某与邵某云、姚某某、邵某房屋买卖合同**案
案情简介：邵某云、姚某某、邵某为系争房屋所有权人。2015年11月27日，陶某同邵某云、姚某某、邵某签订系争房屋的《上海市房地产买卖合同》。合同约定，陶某购买系争房屋，总价9,360,000元。2015年12月31日前交接房屋。2017年12月31日前办理过户手续。合同附件三约定，陶某于签订合同当日支付4,000,000元含定金500,000元，于2016年5月1日前支付3,500,000元，若六个月之内不过户，陶某直接支付1,000,000元（并双方均同意前往交易中心办理此房屋抵押手续）；过户当日陶某支付860,000元。该合同还对解约条款、违约责任等进行了约定。
同日，双方签订《协议书》约定，双方在前往松江区XX中心办理房屋产权转移前，陶某有权利变更任何正常自然人，作为此房屋的权利受让人，在此房屋买卖合同期内甲方均同意配合办理后续一切交易手续。
2015年11月18日，邵某云出具收条，载明收到定金500,000元。2015年11月27日，案外人邹某出具收据，载明收到荣某系争房屋房款2,000,000元。2015年12月2日，案外人邹某出具收据，载明收到荣某系争房屋房款1,500,000元。2016年4月29日，邵某云出具收条，载明收到陶某房款3,500,000元。
2015年11月30日，邵某云、姚某某、邵某将系争房屋交付给陶某。交付房屋后陶某对系争房屋进行装饰装修，并缴纳2016年和2017年物业费各7,941.60元。
2016年9月2日，邵某云出具承诺书，载明系争房屋涉及江阴**担保诉讼案件的原因，暂时不能进行产权问题交易。陶某先生现在起拥有该房屋的使用权。等案件结束即可办理产权交易手续，如造成交易无法完成，陶某先生由此产生的经济损失（包括因此而使用该房屋产生的装潢等费用）均由本人承担。案件处理约需要半年左右时间，承诺人请陶某先生予以谅解。
2017年8月30日，江苏省无锡市滨湖区****作出（2015）锡滨商初第00819号民事判决书，判决：一、朱仁迪于判决生效后10日内向江阴市A有限公司支付款项1,683万元；二、邵某云对朱仁迪强制执行后不能履行的部分承担清偿责任。朱仁迪和邵某云就该案提起上诉。2018年2月1日，江苏省无锡市中级****就该案作出终审判决：驳回上诉，维持原判。
2018年7月21日，江苏省无锡市滨湖区****作出（2018）苏0211执906号民事裁定书，裁定：评估拍卖被执行人邵某云所有的位于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号房产。
双方确认系争房屋原来为两层加阁楼的主体框架结构。现陶某将阁楼拆除变成三层加阁楼的结构。陶某陈述并未办理上述改建的审批手续。陶某确认不具备上海市购房资格。
2017年12月陶某诉至一审**，请求判令解除双方签订的买卖合同。同月，陶某变更诉请为继续履行合同。2018年1月15日，双方共同到无锡市滨湖区****就系争房屋的查封事宜进行听证，希望继续解除查封、履行双方买卖合同。2018年1月17日，陶某再次变更诉讼请求为解除双方买卖合同。
2018年11月27日，一审**作出（2017）沪0117民初21617号民事判决（以下简称“21617号案件”），认为，双方约定的过户期限前，系争房屋被司法查封且进入司法拍卖程序，邵某云、姚某某、邵某多次承诺后仍未能解除司法限制，陶某据此提出解除合同，于法不悖，予以支持。21617号案件判决内容如下：一、确认陶某与邵某云、姚某某、邵某于2015年11月27日签订的《上海市房地产买卖合同》于2018年1月25日解除；二、邵某云、姚某某、邵某于判决生效之日起十日内返还陶某已付房款7,500,000元及付款利息（以7,500,000元为基数，从2018年1月25日起计算至实际返还之日止，按****银行同期贷款利率计算）；三、邵某云、姚某某、邵某于判决生效之日起十日内赔偿陶某装修损失463,595.18元；四、陶某于判决生效之日起十日内支付邵某云、姚某某、邵某房屋占有使用费128,500元；五、陶某于判决生效之日起十日内支付邵某云、姚某某、邵某326,541.73元修复费用；六、驳回陶某其余本诉诉讼请求。该案审理过程中，就陶某主张的增值部分损失，系在辩论终结后提出，**未作处理，并告知陶某可另案主张。一审判决后，邵某云、姚某某、邵某提起上诉。本院于2019年5月16日作出（2019）沪01民终1933号民事判决，驳回上诉，维持原判。
经陶某申请，按照相关程序，对系争房屋房地产价值进行评估。2019年4月12日，上海B有限公司出具估价报告，载明，估价结果为系争房屋在2018年1月25日价值时点的市场价值为12,818,000元。在背离事实假设一节中记载，根据《上海市不动产登记簿》记载，估价对象所在建筑物总层数为2层，证载建筑面积为300.82平方米。根据注册房地产估价师于2019年2月19日实地查勘得知，估价对象现状已拆除原第二层斜屋面并加盖第三层，且在室内自行搭建了电梯井。本次估价对象建筑面积及总层数以《上海市不动产登记簿》记载为准，本次估价范围仅以《上海市不动产登记簿》记载的建筑面积。陶某对房地产估价报告的结论予以认可，邵某云、姚某某、邵某认为，对房地产估价报告本身结论没有异议，但估价对象是系争房屋的现状，应当将系争房屋恢复原状的费用予以扣除。
裁判原文节选
一审【案号：上海市松江区****（2019）沪0117民初230号】《合同法》第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的全部损失，包括合同履行后可以获得的利益损失”。房屋买卖合同关系中，如果合同得到诚实履行，守约方因房屋价格上涨或下跌，本可取得的上涨部分利益或本可避免的下跌部分损失，均因违约方的违约行为而无法实现，故房屋差价损失应属可得利益损失的范畴。在判断是否支持陶某主张的差价损失时，应当以陶某的实际损失作为参照框架，同时应在房地产市场价格变动趋势的大背景下，综合考量过失相抵、损益相抵、可预见**规则及守约方的止损义务等。首先，陶某在房屋买卖合同履行过程中并无任何违约行为，虽陶某并不具备购房资格，但双方约定，在前往松江区XX中心办理房屋产权转移前，陶某有权利变更任何正常自然人，作为系争房屋的权利受让人。因此，陶某不具有购房资格，并不构成合同不能履行的因素。其次，房屋买卖合同签订时，在当时的市场状况下，邵某云一方应当预见到不能将系争房屋过户给陶某造成的损失；再次，陶某不存在所谓违背止损义务致损失扩大的问题；最后，违约方不能因其违约行为而得益。上述可得利益损失，是合同正常履行情形下，陶某可以获得的全部利益。陶某有关购房款的利息损失系其获得上述可得利益的必要支出，故不应重复计算，因21617号案件已经判决支持了利息损失，故在计算可得利益损失时，应在房屋差价中将利息损失予以扣除。根据估价报告载明的内容，本次估价仅以《上海市不动产登记簿》记载的建筑面积，故估价报告评估的价值不包括改扩建的部分，故邵某云、姚某某、邵某辩称应当扣除修复费用的意见，不予采信。对于陶某的第2项诉请，一审**认为，陶某在21617号案件中未提出房屋差价损失的赔偿，应归咎于陶某，因此基于房屋差价发生利息损失，不予支持。
一审**审理后，依照《中华****合同法》第九十七条、第一百一十三条第一款规定，于二○一九年七月十五日作出判决：一、邵某云、姚某某、邵某于判决生效之日起十日内赔偿陶某可得利益损失[计算方法：3,458,000元扣除（2017）沪0117民初21617号民事判决主文第二项付款利息部分]；二、驳回陶某其余诉讼请求。如当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华****民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34,464元，减半收取17,232元，评估费28,000元，合计诉讼费45,232元，由邵某云、姚某某、邵某负担。
二审【案号：上海一中院（2019）沪01民终11606号】关于房屋差价损失3,458,000元是否应扣除21617号案件判决主文第二项中邵某云一方应付陶某已付购房款7,500,000元利息的问题。可得利益损失，是指一方未全面履行合同等违约行为导致守约方所产生的财产**损失，即在合同履行前并不为当事人所拥有的，而为当事人所期望在合同全面履行以后可以实现和取得的财产权利，房屋差价损失属于可得利益损失的范畴，本案中是指在房屋买卖合同正常履行情形下，陶某可以获得的全部利益。而21617号案件已经判决邵某云一方支付陶某自合同解除之日起至实际返还之日止的已付购房款利息，陶某对房屋升值利益的获取系以其支付相应房款为前提，一审**支持陶某房屋差价损失时，陶某已付房款的利息损失实际在房屋差价损失中已得以补偿，故在本案中将利息损失在房屋差价款中予以扣除，并无不当，陶某的此项上诉意见不能成立，本院不予采纳。另，在21617号案件得到执行后，本案陶某的可得利益损失也会得到确认，不会存在执行障碍的问题。
关于邵某云一方提出陶某不具有购房资格，不可能得到合同履行之后可得利益的问题。陶某不具有上海市购房资格，邵某云一方在签订合同时是明知的，且双方协议约定，陶某有权利变更任何正常自然人作为此房屋的权利受让人，在此房屋买卖合同期内邵某云一方均同意配合办理后续一切交易手续，变更合同主体，故陶某不具有购房资格，不会造成合同不能履行。本案房屋买卖合同相对方是陶某，购房款也由陶某全部支付，陶某指定变更的房屋权利受让人与陶某之间利益如何分配，与邵某云一方无关。故邵某云一方的上诉理由亦不能成立，本院不予采信。
综上，陶某、邵某云一方上诉理由均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华****民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费45,764元，由陶某负担11,300元，由邵某云、姚某某、邵某负担34,464元。
本判决为终审判决。
案例二：好一家公司与瑾林公司商品房预售合同**案
案情简介：2016年4月21日瑾林公司作为认购方（乙方）与好一家公司作为发展商（甲方）签署《好一家城市商业广场认购协议》，协议约定：乙方购买位于上海市浦东新区XX路XX号XX楼XX层XX室，暂定建筑面积113.51平方米，单价34,965.10元，总房款3,968,889元，付款方式为一次**付款即乙方同意签订本认购协议之日起十日内，至BHC中环中心售楼处与甲方签订上述约定的商品房的预售合同并支付全部房款。该《认购协议》落款处有好一家公司方销售人员汪某的手写字体：“本人同意托关系申请9折优惠，若申请不到，定金退回。”同日，好一家公司收到瑾林公司支付的定金5万元。
2016年5月18日瑾林公司前往好一家公司处就系争房屋签署《上海市商品房预售合同》，合同约定系争房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为376万元，甲方于2016年4月30日前将该房屋交付给乙方，付款方式和付款期限约定为：1.2016年5月18日支付全部房价款的26.6％计100万元，2.2016年5月27日前支付全部房价款的23.4％计88万元，3.2016年6月5日前支付全部房价款的50％计188万元。该份预售合同落款处只有瑾林公司法定代表人倪志祥的签字，好一家公司未签章。当日好一家公司收到瑾林公司通过POS机支付的房款95万元。2016年5月25日瑾林公司法定代表人倪志祥与好一家公司销售人员汪某微信聊天记录中显示，汪某表示：“5月27日应付88万元，另一半188万元见**付款。”2016年5月26日瑾林公司通过银行转账方式支付好一家公司购房款88万元。同日好一家公司销售人员汪某微信表示：“到帐了，合同明天给你送去，**开好。”
一审另查，瑾林公司从上海市房地产交易中心查询到：系争房屋于2016年5月18日通过网上备案系统进行了合同信息备案，买方为瑾林公司，卖方为好一家公司，转让价款为376万元。该信息查询结果另备注：“上述信息依据仅为网上备案系统接收到的合同备案信息，本查询结果无法认定备案合同文本是否经过买卖双方书面签字盖章生效”。
2016年10月19日瑾林公司**好一家公司[（2016）沪0115民初74082号],要求好一家公司继续履行其与瑾林公司签订的《预售合同》，就系争房屋办理过户手续，并要求好一家公司支付迟延过户和交房的违约金。好一家公司认为其公司签字的流程是先由销售人员从网上将合同文本打印下来，瑾林公司签字，但合同具体条款最终确认盖章需要好一家公司的最后审核，员工将签字后的《预售合同》提交至好一家公司处后，好一家公司发现该合同出现多处重大条款的错误，比如交房时间写在签订合同之前，总房价的数额与《认购协议》约定不符等，所以好一家公司最终并未确认该份合同。**经审理后认为，从合同签订的外部形式来看，双方最初签订的《认购协议》明确载明系争房屋总价款为3,968,889元，汪某的书面承诺亦表示系其“个人”保证托关系使瑾林公司享受九折优惠，此后《预售合同》对系争房屋的价款进行变更，该变更属于实质**变更，法律意义上属于新要约，新要约应经过对方承诺方可成立，但好一家公司并未在《预售合同》上签字，从合同履行过程来看，合同约定了于2016年4月30日交房，然好一家公司并未履行该合同项下任何一项己方的义务，而瑾林公司仅支付了前两笔款项，瑾林公司所称根据相关法律规定，采用合同书形式订立合同，在签字或盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立，但就此不能简单的以瑾林公司已支付的款项占总金额的比重来衡量是否属于“已经履行主要义务”，瑾林公司亦表述2016年6月5日之后，双方就是否能按照九折优惠继续履行合同进行多次协商，由此可见，好一家公司并未接受《预售合同》中原合同总价九折的价格。因此瑾林公司主张双方的《预售合同》成立并要求据此判决继续履行合同的诉讼请求，**不予采纳。至于好一家公司的销售汪某在与瑾林公司磋商过程中，向瑾林公司保证可以按照九折优惠签订合同以及之后催促瑾林公司付款的行为，瑾林公司可以另行向好一家公司主张损害赔偿责任。2017年1月10日**对该案作出一审判决：驳回瑾林公司全部诉讼请求。好一家公司于2017年1月16日签收该案民事判决书且未上诉。该案现已生效。
一审庭审中，瑾林公司提出申请，认为（2016）沪0115民初74082号案件的生效日为2017年1月27日，要求以此时间节点为估值时点，对系争房屋的房地产市场价值进行评估。2017年9月22日受一审**委托的上海城市房地产估价有限公司出具了《上海市浦东新区XX路XX号XX楼XX室办公房地产估价报告》[沪城估（2017）（估）字第02684号],评估结论为系争房屋房地产价值总价为433万元，建筑面积评估单价为38,167元/平方米。瑾林公司预缴评估费11,990元。瑾林公司对评估报告的结论无异议。好一家公司对评估报告提出异议如下：1、评估报告评估的系争房屋房产价值明显过高。根据上海市房价走势，受国家限制办公用房销售的政策影响，办公用房销售遇冷，房价较去年持平，没有较大幅度上涨。好一家公司于2017年6月14日销售系争楼盘西楼310室，单价为26,992.47元/平方米，2017年2月22日销售的同楼盘西楼21层2506室，单价为36,514.52元/平方米，2017年2月22日销售的2506室房屋交易时间与系争房屋的评估时点相近，楼层比系争房屋楼层更高，其销售单价应当可以作为参考，系争房屋的建筑面积单价不应当高于2506室这套房屋的销售单价，现在评估单价反而高出很多，明显不合理；2、评估程序违法。评估报告的依据是瑾林公司提供的上海市不动产登记薄复印件，形成时间是2017年6月7日。估价机构接受委托的时间是2017年8月14日，估价机构应当于接受委托后亲自至房产交易中心调取资料而不应当直接采用当事人提供的资料；3、估价报告估值的基础资料不充分。评估报告的附件中除了系争房屋的上海市不动产登记薄外，没有关于周边市场价格信息的任何数据。估价机构作出评估结论所依据的基础数据严重缺失。鉴定单位针对好一家公司的异议答复为：1、根据**房地产指数系统对上海市房产中的上海写字楼指数的统计，2016年1月指数为3783，2016年6月指数为3981，2017年1月指数为4214，根据上述数据2016年1月至2017年1月期间上海市写字楼指数上涨11%；2、司法评估机构查询了基础数据，主要是三套与系争房屋同小区位于东楼的房屋，2016年10月签约的2606室销售单价为40,701元/平方米，2016年12月签约的511室单价为35,898元/平方米，2016年12月签约的1801室单价为37,801元/平方米。此外，司法评估机构还查询了一批房屋的销售信息，2016年10月系争楼盘26楼数套房屋的平均成交价为4万多元/平方米，18楼、23楼、25楼数套房屋的平均成交价为37,000元/平方米左右；3、评估报告写明本次估价所依据的估价对象权属、面积等资料均来源于当事人（瑾林公司）提供的上海市不动产登记薄。不动产登记薄是瑾林公司提供的，在没有证据证明其提供的资料是虚假的情况下，评估机构认可瑾林公司提供的资料，司法评估机构没有义务核实系争房屋的房产信息。鉴定机构鉴定假设的前提是可以自由交易，不考虑其他因素。
一审审理中，瑾林公司明确本诉诉请为，1.经生效判决确认瑾林公司与好一家公司之间的《上海市商品房预售合同》没有成立，好一家公司没有依据继续占用瑾林公司支付的房款188万元，故要求好一家公司返还已付房款188万元；2.根据合同法第42条的规定，好一家公司应赔偿瑾林公司缔约过失损失即评估报告的鉴定结论433万元与预售合同约定的房价376万元之间的差价57万元；3.2016年6月1日之前瑾林公司已经支付完毕房款188万元，瑾林公司认为2016年6月1日是好一家公司答应将盖章合同交付瑾林公司的时间，但最终双方未能签约，故要求好一家公司赔偿瑾林公司已付房款188万元的利息损失：以188万元为本金，自2016年6月1日起按照****银行同期贷款利率标准计算到实际返还日止。
好一家公司则认为，汪某是好一家公司的销售人员，但汪某的行为系其个人行为无法代表好一家公司。2016年6月5日之后损失应当终止，2017年1月的房屋差价损失与损害行为之间没有因果关系，因此不同意赔偿房屋差价损失。瑾林公司没有提供其公司账户，客观上好一家公司无法返还已付房款188万元，不同意赔偿房款的利息损失。在瑾林公司同意配合好一家公司办理注销预售合同备案登记手续的前提下，好一家公司同意返还已付房款188万元。
好一家公司明确反诉请求为，（2016）沪0115民初74082号案中**虽然确认了预售合同未成立的事实，但判决主文是针对瑾林公司要求继续履行预售合同的诉请而作出的，因此好一家公司提起反诉要求确认好一家公司、瑾林公司之间的《上海市商品房预售合同》未成立没有违反一事不再理原则。《预售合同》未成立，要求瑾林公司协助配合好一家公司办理注销《上海市商品房预售合同》预售备案登记手续。
瑾林公司认为，同意协助好一家公司办理注销《上海市商品房预售合同》预售备案登记手续，但**无需再宣告合同未成立。
裁判原文节选
一审【案号：上海市浦东新区****（2017）沪0115民初22912号】对判决已经发生法律效力的案件，当事人再行提**讼属一事不再理范围。（2016）沪0115民初74082号案中，瑾林公司**要求继续履行关于系争房屋的《上海市商品房预售合同》，**认为瑾林公司与好一家公司之间的预售合同未成立，据此驳回了瑾林公司的诉讼请求，但对预售合同的基础状态并没有作出处理，故好一家公司反诉要求确认预售合同未成立不属于一事不再理范围。根据生效判决认定的事实，好一家公司请求确认预售合同未成立的反诉请求，一审**予以支持。合同未成立，因该合同取得的财产，应当予以返还。瑾林公司同意协助配合好一家公司办理注销双方之间关于系争房屋的《上海市商品房预售合同》网上备案登记手续，故好一家公司就此提出的反诉请求，一审**予以支持。瑾林公司就系争房屋已经支付的购房款188万元，好一家公司理应返还，瑾林公司请求好一家公司返还188万元房款的诉请，具有事实和法律依据，一审**予以支持。关于磋商涉案预售合同过程中缔约过失责任的问题。一审**认为，当事人在订立合同过程中有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况以及其他违背诚实信用原则的行为，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。企业法人对它的工作人员的经营活动应当承担民事责任。本案中，2016年4月21日瑾林公司与好一家公司就系争房屋签订《认购协议》，好一家公司销售人员汪某在《认购协议》上手写注明“本人同意托关系申请九折优惠，若申请不到，定金退回。”2016年5月18日瑾林公司前往好一家公司处签约，好一家公司提供的《预售合同》文本约定的房价为376万元，根据该待签的合同，使得瑾林公司误以为好一家公司销售人员汪某已经为其申请到房价9折优惠，双方之间就系争房屋已经达成以376万元价格交易的合意，且好一家公司的销售人员汪某在明知好一家公司未在《预售合同》上签章的情况下，仍然催告瑾林公司支付房款，未如实告知好一家公司最终未确认该376万元交易价格的事实，违反了缔约过程中当事人应当负有如实告知的义务。汪某系好一家公司的销售人员，其过错行为造成的后果应当由好一家公司承担，所以就《预售合同》未成立好一家公司应承担缔约过失责任。瑾林公司作为一名商法人，相比一般的民事主体，应当具备更高的风险防范意识和能力，对签约的环节、流程以及可能产生的法律后果应当更加了解。然而纵观整个缔约过程，瑾林公司在未取得好一家公司签章的《预售合同》的情况下就先行支付大部分房款，没有尽到审慎的注意义务，也存在一定的过错，但其过错应小于好一家公司。现瑾林公司主张的利息和房屋差价属于本案缔约过失责任的赔偿范围。关于利息损失，一审**认为，截止2016年5月26日瑾林公司已经支付房款188万元，此后双方对涉案预售合同是否成立发生争议并诉至**，**认为《预售合同》未成立并据此作出（2016）沪0115民初74082号案民事判决。好一家公司于2017年1月16日签收该案民事判决书且未上诉。未成立的合同自始不发生法律约束力，正如前文所述，缔约过程中，好一家公司有违诚实信用原则未尽如实告知义务，瑾林公司径行支付房款亦未尽到其应尽的审慎注意义务，双方对自2016年5月27日起算至（2016）沪0115民初74082号案判决生效日即2017年1月31日期间利息损失的发生均负有过错，现瑾林公司主张自2016年6月1日起算已付房款利息损失，并无不当，一审**予以准许，故自2016年6月1日起至2017年1月31日止的利息损失应按照瑾林公司与好一家公司在缔约过程中各自的过错责任程度予以分担。（2016）沪0115民初74082号判决生效后，好一家公司已经知悉《预售合同》未成立，其应当及时返还或者提存已付房款，以避免损失的进一步扩大。好一家公司自2017年2月1日起继续占用已付房款产生的资金占用损失，应由好一家公司承担全部赔偿责任。瑾林公司按照****银行同期贷款利率标准主张利息损失，并无不当，一审**予以准许。好一家公司主张系因客观原因无法返还已付房款不同意赔偿相应利息损失的意见，一审**不予采纳。关于房屋差价损失。对于好一家公司就系争房屋评估报告提出的异议，一审**认为，司法评估就估价对象进行评估时采用一般假设，不受相关政策影响，同时鉴定机构当庭陈述了上海市写字楼的指数趋势、罗列了采样的基础数据，所采样房屋与系争房屋皆位于系争楼盘的东楼，且评估过程中不存在程序违法的情形，好一家公司提供的系争楼盘西楼的销售数据不具参考意义，且无证据反驳鉴定单位的采样，故一审**对好一家公司提出的异议不予采纳。司法评估房地产价值与《预售合同》约定房价之间的价差为57万元，综合缔约过程中双方的过错程度，一审**确定好一家公司应当赔偿瑾林公司房屋差价损失34.20万元。瑾林公司过高的诉讼请求，一审**不予支持。
一审**据此判决：一、确认上海瑾林机电设备有限公司与好一家（上海）投资发展有限公司就坐落于上海市浦东新区XX路XX号XX楼XX层XX室房屋的《上海市商品房预售合同》未成立；二、好一家（上海）投资发展有限公司于判决生效之日起十日内返还上海瑾林机电设备有限公司购房款188万元；三、好一家（上海）投资发展有限公司于判决生效之日起十日内赔偿上海瑾林机电设备有限公司房屋差价损失34.20万元；四、好一家（上海）投资发展有限公司于判决生效之日起十日内赔偿上海瑾林机电设备有限公司188万元购房款的利息损失（以188万元为本金，从2016年6月1日起计算至2017年1月31日止，按照****银行发布的同期同类贷款利率计算）的60%；五、好一家（上海）投资发展有限公司于判决生效之日起十日内赔偿上海瑾林机电设备有限公司188万元购房款的利息损失（以188万元为本金，从2017年2月1日起计算至实际返还之日止，按照****银行发布的同期同类贷款利率计算）；六、上海瑾林机电设备有限公司于判决生效之日起十日内协助配合好一家（上海）投资发展有限公司办理注销坐落于上海市浦东新区XX路XX号XX楼XX层XX室房屋的《上海市商品房预售合同》网上预售备案登记手续。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华****民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费26,863元，由上海瑾林机电设备有限公司负担1,823元、好一家（上海）投资发展有限公司负担25,040元;反诉案件受理40元（已减半收取），由好一家（上海）投资发展有限公司负担26元，上海瑾林机电设备有限公司负担14元;财产保全费5,000元，由好一家（上海）投资发展有限公司负担，评估费11,990元，由上海瑾林机电设备有限公司负担4,796元，好一家（上海）投资发展有限公司负担7,194元。
二审【案号：上海市第一中级****（2018）沪01民终2647号】本案二审的争议焦点在于上诉人是否应当赔偿被上诉人房屋差价损失以及188万元的利息损失。上诉人上诉认为其并不存在缔约过失，然而根据查明的事实，上诉人销售人员先是在《认购协议》中注明“本人同意托关系申请九折，若申请不到，定金退回。”此后上诉人提供的《预售合同》文本中约定的房价以及销售人员催告被上诉人支付房款的行为都使得被上诉人认为已经申请到优惠。因此上诉人销售人员的行为足以使被上诉人产生误解。而上诉人销售人员行为造成的后果应由上诉人承担。被上诉人未尽到审慎的注意义务即支付房款亦有一定过错。一审**根据双方的过错程度，结合司法评估确定的房屋价格，酌情确定上诉人赔偿被上诉人差价损失34.20万元，尚属合理，本院予以认同。被上诉人根据此前生效案件的生效时间主张作为系争房屋的房地产价值的估值时点并无不当。上诉人的相关上诉理由，缺乏依据，本院不予采纳。至于被上诉人已付房款的利息损失，因买受人对房屋升值利益的获取系以其应支付相应房款为前提，故一审**在支持被上诉人房屋差价损失的同时，被上诉人已付房款的利息损失应已包含在房屋差价损失中得以补偿。现一审**再行支持被上诉人已付房款188万元利息的诉请，实际系认可被上诉人在未支出任何成本的情况下仍可获取系争房屋相应升值利益，有违公平原则，本院对此不予认同，并对一审相关判项予以纠正。
综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。依照《中华****民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持上海市浦东新区****（2017）沪0115民初22912号民事判决第一项、第二项、第三项、第六项；
二、撤销上海市浦东新区****（2017）沪0115民初22912号民事判决第四项、第五项；
三、驳回上海瑾林机电设备有限公司其余诉讼请求。
一审本诉案件受理费26,863元，由上海瑾林机电设备有限公司负担2,107元、好一家（上海）投资发展有限公司负担24,756元;反诉案件受理40元（已减半收取），由好一家（上海）投资发展有限公司负担26元，上海瑾林机电设备有限公司负担14元;财产保全费5,000元，由好一家（上海）投资发展有限公司负担，评估费11,990元，由上海瑾林机电设备有限公司负担4,796元，好一家（上海）投资发展有限公司负担7,194元。二审案件受理费**币7,820元，由上海瑾林机电设备有限公司负担1,390元、好一家（上海）投资发展有限公司负担6,430元.
本判决为终审判决。
案例三：附孙某某、吴某某与袁某、瞿某某房屋买卖合同**案
案情简介：系争房屋为孙某某、吴某某原承租的上海市原闸北区山西北路XXX-XXX号房屋征收分得的安置房。
2015年8月18日，孙某某、吴某某(甲方)、瞿某某(乙方)及案外人上海万燊房地产经纪事务所(丙方)就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》，约定甲方将系争房屋以总价350万元出售给乙方等。袁某、瞿某某当日向原告方支付了10万元房款。
2015年9月1日，孙某某、吴某某将系争房屋交付给袁某、瞿某某使用，袁某、瞿某某向孙某某、吴某某支付了50万元房款。
2015年10月26日，孙某某、吴某某(甲方)与袁某、瞿某某(乙方)就系争房屋签订了《动迁房买卖协议》。该协议约定，甲方将其分得的系争房屋出售给乙方，房屋总价为350万元，此价格为甲方净到手价；双方约定分三期交付，第一笔主要购房款10万元于2015年8月18日前交付，第二笔主要购房款235万元于2015年9月2日前交付，尾款105万元，在交易限制期满后，在双方共同闸北区房地产交易中心办理产权变更登记(过户)手续，并且成功过户后，予以支付；甲方在本合同签订后，须在三日内将房地产权证、他项权证交付乙方收存；甲方在拿到房屋钥匙两天内必须将房屋交付给乙方，并交付有关该房屋的所有相关的材料及原始票据等。此外，合同第17条第3款约定：交易限制期满后，该房屋过户到乙方或者乙方指定的人(如乙方的父母)名下，属于乙方自家内部事务，甲方不得干涉。若乙方书面要求过户到自己指定的人名下，则甲方到时配合过户给乙方指定的人，若甲方拒绝配合过户，视为违约。甲方应按本合同相关条款承担违约责任。第18条第1款约定：因国家法律法规或本市关于动迁房和房地产买卖的行政管理规定的变动导致不能及时过户或不能过户而造成的损失，双方互不承担违约责任，只产生相互返还之法律后果。如地方**的政策发生变动，动迁房交易限制期延长为三年以上或缩短为不足三年，则按照最新生效的动迁房交易限制期履行本合同。当日，袁某、瞿某某向孙某某、吴某某支付了185万元房款、向中介方支付了6.8万元中介服务费。
2016年1月27日，系争房屋被核准登记至上海创辉企业管理有限公司名下，备注为动迁安置房。
2016年3月25日，上海市**发布“沪九条”。该文件规定，从严执行住房限购政策，提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年以上。
2016年5月23日，孙某某、吴某某向袁某、瞿某某发出《解除通知书》，称根据双方所签的《动迁房买卖协议》第18条约定及“沪九条”新政的规定，由于袁某、瞿某某均为非本市户籍居民，在签订《动迁房买卖协议》时，并不满足连续缴纳个人所得税或社会保险满5年的条件，属于限购人群，故双方所签订的《动迁房买卖协议》因国家政策变动导致无法继续履行。现孙某某、吴某某正式通知袁某、瞿某某解除上述合同。该解除通知书于次日由袁某、瞿某某签收。
另查明，2015年10月26日，即双方签订《动迁房买卖协议》当日，双方还签订了《补充协议》一份，约定就系争房屋的出售，孙某某、吴某某需用自有商品房作抵押，如孙某某、吴某某急需房屋置换，袁某、瞿某某应积极配合办理注销房屋抵押手续，孙某某、吴某某应拿最新商品房房产作抵押。之后，孙某某、吴某某在其自有商品房上设立了以袁某、瞿某某为抵押权人的抵押登记。审理中，对该节，孙某某、吴某某称，其只听中介说其自有的商品房需要“冻一冻”，将来不会影响置换，但后来才知道是被设置了抵押登记。对此袁某、瞿某某称，孙某某、吴某某对抵押一事是明知的，袁某、瞿某某实际分两笔支付了合同约定的第二部分房款，也是在办理该抵押过程中双方协商的结果，之后袁某、瞿某某也愿意配合注销上述抵押以完成原告方的置换，但认为孙某某、吴某某应以新购房屋作为新的抵押物。为此双方协商不一致，后孙某某、吴某某又要求涨价，最终致讼。
裁判原文节选：
一审【案号：上海市静安区****(2016)沪0106民初18458号】依法成立的合同，受法律保护。孙某某、吴某某与袁某、瞿某某签订的《动迁房买卖协议》系双方自愿、真实意思的表示，且于法不悖，当事人均应恪守履行。现孙某某、吴某某以合同第18条约定的情形出现、符合情势变更为由，要求解除上述协议。对此**认为，首先，根据相关司法解释的规定，情势变更原则的适用需满足一定条件。孙某某、吴某某作为出售方，其合同目的在于获取房款。从目前合同的履行情况来看，孙某某、吴某某已收取了合同约定的相应房款，剩余的房款需在房屋产权过户后收取。而房屋尚未经过交易限制期，孙某某、吴某某收取剩余房款的条件尚未成就，孙某某、吴某某亦未就袁某、瞿某某届时将无法支付房款进行举证，因此继续履行合同将有损孙某某、吴某某利益或使合同目的无法实现这一结论，难以得出。其次，从合同约定来看。根据协议第17条约定，对房屋过户至袁某、瞿某某或袁某、瞿某某指定的人名下这一节，孙某某、吴某某不得干涉。孙某某、吴某某认为该条款得以适用的前提必须是袁某、瞿某某自身应具备购房资格，该观点缺乏依据。在袁某、瞿某某享有上述权利的前提下，孙某某、吴某某并未举证证明目前已发生其他将导致房屋“不能及时过户或者不能过户”的情形。因此，协议第18条目前不具备适用条件。综上，孙某某、吴某某主张解除合同缺乏事实和法律依据。据此判决：驳回孙某某、吴某某的全部诉讼请求。案件受理费34,800元，减半收取为17,400元，由孙某某、吴某某负担。
二审【案号：上海二中院（2016）沪02民终10683号 】孙某某、吴某某是以情势变更为由主张解除涉案协议，原审**从合同目的能否实现的角度分析，认定孙某某、吴某某解除合同的主张缺乏事实和法律依据，本院予以认同，不再赘述。需要说明的是，由于涉案房屋属于动迁安置房，有限制交易期的特**，双方当事人为此设定了履行期限，即至限制交易期届满后过户交易。目前至限制交易期届满尚有两年之久，关于房屋交易的政策亦存在变动的可能**，不能以当下的政策去推定履行期限届满后袁某、瞿某某是否具备购房资格。因此，即便不考虑合同第17条关于袁某、瞿某某可指定房屋过户对象的约定，孙某某、吴某某的解约主张也不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华****民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费**币34,800元，由上诉人孙某某、吴某某负担。
本判决为终审判决。
案例四：南某某与陆某明、陆某及第三人赵某某房屋买卖合同**案
案情简介：2012年12月25日，陆某明（乙方，被**人）与上海市松江区XX办公室（甲方，**人）签订《上海市征用集体所有土地房屋**补偿安置协议》，约定甲方对乙方所有的坐落在XX镇XX村XX号的房屋进行**。2016年4月，陆某明和陆某作为购房人填写配套商品房供应单，载明所购房屋所在小区为上海XX有限公司开发的塘和家园古楼新苑小区，XX公路XX弄XX号XX室。2014年4月3日，上海XX有限公司对包括系争房屋在内的XX镇XX公路XX弄房屋取得产权证（大产证）。
一审**另认定，2015年7月4日，南某某（乙方）与陆某明（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，总价款83万元（**币，币种下同）。合同第四条约定，双方同意甲方于2015年7月5日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在接到通知之日起的1日内对房屋进行查验，查验后乙方收到钥匙为房屋转移占有的标志。合同第六条约定，甲、乙双方确认，办出产证后60个工作日内向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同补充条款（一）对付款方式约定为，2015年6月24日付2万元，2015年7月4日付38万元，2015年9月1日前付10万元，2016年1月1日前付20万元，过户当时支付13万元。合同补充条款（二）约定，在签订本合同时，甲、乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲乙双方同意按下列约定处理：1、双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续……合同附件一第3条约定，办理过户手续时新产生的所有费用由乙方负责，办理房产证时，乙方有权更改该房产的受益人；第4条第3项约定，到该房产可办理过户手续时限起60天内违约方未完全履行责任，每过期一天，违约方付给守约方滞纳金1万元，到完全履行责任止。合同签订后，陆某明将系争房屋交付南某某使用至今，南某某按约支付了陆某明房价款70.56万元。
2017年1月24日，系争房屋办理了不动产权证，权利人为陆某明、陆某。
2017年12月16日，南某某向陆某明、陆某发送通知，告知：尽管上海市限购政策发生了变化，但根据双方约定的过户时间，我方并不违反合同签订时的限购政策，事后政策变更我方无法预见且我方购房确系用于居住，故限购新政对双方均不具有约束力，合同仍可按约履行。……南某某决定更改具有购房资格的赵某某为房屋受益人，请陆某明及陆某配合我方及赵某某办理将系争房屋过户登记至赵某某名下的过户手续。
后陆某明、陆某向南某某发送回函，表示不同意南某某继续履行合同的要求，不同意将系争房屋过户至赵某某名下。
南某某与案外人王某是夫妻关系，于2014年1月27日登记结婚。王某非本市户籍，截至2017年9月，王某个人城镇基本养老保险累计缴费35个月。
裁判原文节选
一审【案号：上海市松江区****（2018）沪0117民初3016号】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。南某某与陆某明签订的买卖合同，系当事人真实意思的表示，合法有效，南某某与陆某明、陆某均应按照协议的约定履行义务。本案的争议焦点主要在于南某某是否有权要求陆某明、陆某将系争房屋过户至其指定的赵某某名下。就目前而言，南某某及其配偶均属外地户籍，并不具有在上海市购买住房的资格。而合同中关于“办理房产证时，乙方有权更改该房产的受益人”的约定，一审**认为该约定应属无效约定。首先，该约定对受益人并未明确指定，其次，从签订买卖合同时南某某本人尚属限购情形来看，该约定明显是南某某为了规避未来不确定的国家房产调控政策，避免过户期限截至时，其自身仍属限购人员所致交易无法实现而作的约定，故该约定应为无效。南某某依据该条款要求陆某明、陆某将系争房屋过户至第三人名下，缺乏事实和法律依据，一审**不予支持。
一审**审理后，依照《中华****合同法》第八条、第五十二条第三项的规定，于二〇一八年四月十七日作出判决：驳回南某某的诉讼请求。一审案件受理费12,100元，减半收取6,050元，由南某某负担。
二审【案号：上海市第一中级****（2018）沪01民终6712号】最高****关于适用《中华****民事诉讼法》的解释第九十条第二款规定：在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。首先，上诉人在二审期间没有提供新证据，佐证其上诉主张。其次，经审查，本案系房屋买卖合同而引发的**，根据物权公示和物权法定的原则，房屋的取得必须合法，现上诉人通过合同中“办理房产时，乙方有权更改该房产的受益人”之条款指定非出资人为房屋登记人来规避国家房产调控政策，明显是为了掩盖其不合规获得物业的目的，故一审**适用法律正确，对本案的裁判并无不当。
综上所述，上诉人的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。原审**判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华****民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费**币12,100元，由上诉人南某某负担。
本判决为终审判决。
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