北京最后一批两限房(北京最后一批两限房三环边)

前沿拓展：

北京最后一批两限房

二手的两限房可以购买，前提是在取得房屋所有权证或契税完税证明满5年，才可以上市交易。购买二手的两限房需要注意房子是否满五年、是否有放弃回购证明以及房子的差额。

一、什么是两限房？

两限房即“限套型”、“限说磁胞面讲溶房价”的商品住房，一般是中低价位、中小套型的普通商品房。

两限房图解

限套房限价房

二、煤就律论且号去双两限房能再次上市交易吗？

北京两限房可以再次上市交易，再上市交易有以下两种情况：

两限房上市交易

1.五年内回购价格按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。

2.满五年上市交易，出售时应按届时同地段普通商品住房和吸香还级意香价置盾财北京限价商品住房差价的项处燃35%交纳土地收益等价款。该比例可根据房地产市场变货父袁化等情况适时调整。

具体可在所在区县**保障房交虽易办公室开具放弃优先回购的证明。

三、二手球深思毫的两限房怎么购买？

（一）具刑地解更到机培备购房资质

两限房上市交易后，与航普通二手房一样可以购买。购房者满足以下购房资质即可。

1.京籍家庭：

对于京籍人士，要注意限购政策。

京籍人士限购政策

对于已经拥有住房(含新建商品住房和二手住房)套数达到或超过限来钟责社威宪资留定套数的北京市户籍居民家庭，不可再购买二手两限房。

注：有工作居住证则相当于北京户口国素矿片大业镇手，除子女不能在北京参加**。

据层种余绝一晚害虽2.外地家庭

需满足以下购房资质：

在北京尚未拥有住房且个税或社保连续缴满60个月，持有北京市有效暂住证/居住证/居住登记卡，限购1套住房(含独增觉跟孩你搞极新建商品住房和二手住房)；在京拥有1套及以上住房的非京籍居民家庭，不能再购买住房。（二）购买二手两限房有以下流程

两限房上市交易后，购买思随专巴专钢华接流程同普通的二手房。具体有以下六步:

两限房购买流片防统道守胜均括断效茶程

1.准备买房

这一步需要购房者做好资金计划以及初步划定买房区域。

2.看房选房

这一步需要购房者识别网上真假房源以及掌握看房选房派三久失木氢饭破临部波的技巧。

3.签约定房

签约时要注意核实房屋的产权以及签合同的时候要注意重要的事团用乡记答限项都要写进去。

4.支付房款

支付房款的时候，车尽节部需要进行资金监管。

2016年12月15日起，北京全部城区通过中介交易的二手房开始建委资金监管。

监管金额计算方式为：全款的网签，需按网签价进行全额监管；贷款的网签，用网签价减去贷款金额剩余部分需监管在建委监管账户。

5.缴税过户

两限房出售时，除与普通商品住房相同的税费外，还需额外缴纳35%的土地收益金。

（1）买卖两限房需交哪些税？

买卖两限房税费

注

1.房屋核定价格可以通过中介在地税局查询。

2.差额=合同价格-原值-原契税-合同价格*10%-贷款利息

3.因两限房面积大部分为90平方米以下，因此契税税率1%。

缴税举例

（2）土地收益金应该怎么缴纳？

土地收益金是在住建委交的，在地税局交完税费后去住建委窗**，再领取房本。

（3）为什么缴纳土地收益金？

在房地产交易中，为了有效地解决国有土地收益流失问题，克服偷漏国家税费现象，对房地产买卖要实行先评估价格后交易，并对成交价格低于评估价格的，按评估价格计取税费。相关法律也有规定：

国家物价局、建设部根据《中华****城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和有关规定，决定暂时实行在房地产交易**家收取部分国有土地收益的措施。通知如下：

一、凡未实行土地使用权有偿出让和转让的，经房地产交易市场由当事人协议出售、出租的城镇国有土地上的各类房屋（不包括房地产开发公司新建的商品房）均应向出售、出租人收取一定的土地收益金。

二、征收土地收益金要有利于促进房地产交易市场的发展、合理调节国家、单位和个人的利益，使房地产交易价格保持合理水平，并为向土地有偿出让、转让过渡创造条件。

注：北京现在是卖方市场，卖方一般都是净得价（即卖房的人要求双方都要缴纳的税费、中介费等都由买方来承担）。虽然按照法律规定，土地收益金是由卖方来承担的，但是最终还是会转嫁到买方身上的。

6.物业交割

物业交割是全款买房的最终一步，交割完毕后，房屋的产权和房子本身才归你所有。

四、购买二手的两限房，需注意哪些问题？

1.注意房子是否满五年

首先要检查房屋是否满五年，究竟能不能买卖。如果房子不满五年的话，是不可以购买的，即使签了合同也是无效的。

2.检查是否有放弃回购证明

具体可在所在区县**保障房交易办公室开具放弃优先回购的证明。

3.了解清楚房子的差额

了解清楚当时购买房子的价格以及现在该地段的价格，了解清楚差额才能预先确定好预算。

虽然二手的两限房在取得房屋所有权证或契税完税证明满5年后可以上市交易，且价格低于周边商品房，但是购房者需要注意的是，35%的土地收益金以及税费加起来并不一定低于普通二手房的房价。因此，作为购房者，究竟是购买普通的二手房还是二手的限价房一定要考虑清楚。

资料来源：北京市地税局、北京市住建委

该内容仅在北京适用。

9月的北京，天凉好个秋。凉意如秋风扫落叶般，席卷了自6月份以来，鱼贯而入的，看似炙热的限竞房市场。截止到8月30日，北京已有10多个限竞房项目入市。价格很透明，很适合刚需，被寄予厚望的限竞房，从年初到当下，经历了太多起伏。

回顾保障房的历史，从经济适用房到两限房，再到自住房和共产房，相同的故事重复上演，限竞房销售也陷入了冷热不均的尴尬境地。除了中海瀛海府、万科七橡墅日光之外，其它限竞房如旭辉城、华润理想国、禧瑞天著等纷纷卷入了降价风波。

所谓限竞房，就是以“限房价，竞地价”的土地出让方式产生的，去年开始，所有的住宅类用地全部采取了这种“限房价，竞地价”的方式，这批新房的较高售价和销售均价都是明确规定好的。

这一起降价罗生门背后，折射出开发商“钝刀割肉”的肉疼感，市场大行情的力不从心， 去化压力的犹存……大浪淘沙，是煎熬，是挑战，还是重生？

一场降价罗生门

北京限竞房市场暗潮汹涌，一场降价罗生门就此登场。9月3日，某房地产知名大V爆料称，北京限竞房降价：旭辉城，第一个降价的，比限的均价每平米低了3000块，去化不好；悦风华，隐性降价，开盘当天99折；禧瑞天著，旭辉城之后又一个明确降价的，开盘均价4万8，限的均价是5万2，每平米低了4000左右。

针对此问题，**网地产以买房人身份，询问以上楼盘售楼处，其销售人员皆予以否认。两房企拥抱融合的某楼盘，其销售人员很笃定地说，限竞房绝对不可能降价，因为本身就是限价，低于周边同地段的价格，原本可以卖到七八万一平，现在只能卖到五万一平，毛利率很低，即便卖不出去也不能亏卖。

事情到了这里，着实扑朔迷离。经过多种渠道求证和梳理，洋葱层层剥开背后，**网地产发现，刚刚开盘不久的大兴限竞房颐璟万和与金地悦风华，在开盘当天打出9.9折，确属于**降价，吸引不少刚需自住购房人；大兴亦庄的禧瑞天著项目，3号楼、5号楼限价52695元/平方米，降到49995元/平方米，个别楼栋总价只有430万元/套，降带约49000元/平方米。

部分限竞房销售情况

而其它项目，尽管没有明确降价，但去化不甚理想。华润理想国7月18日开盘，市场给了很多期待，因推售货值大，去化率不佳；万和斐丽于7月19日亦庄酒店开盘，户型不好，远洋员工内购也没卖完；被寄予厚望的瑞悦府小三7月24号下午开盘当天剩下了不少顶层和二三层。

位于房山区良乡镇的旭辉城项目，是北京首个入市的限竞房，特殊的地位毫无疑问。它的限定销售价格为：均价不超过38994元/平方米，且最高销售单价不得超过40944元/平方米。尽管旭辉城价格低于周边项目超20%，极具价格优势，但自6月16日开盘至今，旭辉城仍未售完。据业内人士透露，旭辉城从去年就通过各种办法进行蓄客，自己亦接到过旭辉城揽客电话。

为了项目销售，旭辉曾在8月11日之前推出限时特惠，在规定时间内进行排卡登记并交纳1000元的VIP排卡费的购房者，可在购房资质审核通过后，以每平方米3.6万-3.7万元的单价优惠购房，相当于现价打了9折。

实际上，市场的反应情况也是和楼盘本身的地段、配套、交通以及相对于普通盘的价格优势有关。签约不理想，网签数据滞后，“一般这类房子要么地段、配套、交通不太好，位置比较偏僻，要么价格优势不明显，导致项目的吸引力不强，去化困难”，**企业资本联盟副理事长柏文喜认为。

易居研究院总监严跃进认为，限竞房背后有分化的概念。购房者购房的选择，第一看价格，第二看区位，区位优秀的自然更容易抢购，市场发展机会比较好，也有较好的增值机会。

另外，限竞房五年禁售的规定，“在限购大背景下，北京市商品房存量大，符合购房标准、拥有购房能力的人数相对下降，而限竞房的集中入市带来的放量竞争，也是另外一个重要原因”，柏文喜说。

钝刀割肉的逻辑

有业内人士将限竞房所处骑虎难下的状态，称之为“开发商钝刀割肉”。钝刀割肉所带来的肉疼感，背后的逻辑不是只言片语所能解释。佰思社地产投资咨询董事总经理公衍奎亦认为，去化不理想，还归咎于大市场行情，市场大行情背后相对应客群需求的下降，导致而今限竞房陷入“痛的要**，又**不了”的尴尬境地。

事实上，限价令的另一重作用是倒逼地价、二手房价下降，北京的二手房价格已有局部下调。并且，尽管限竞房项目入市的增多，促使刚需逐步释放，但受政策严控、房贷利率上调影响，市场成交量仍维持低位。

中指院数据显示，2018年上半年北京住宅成交均价呈下降趋势。一方面，受限价及信贷政策影响，高端产品成交量减少，拉低整体市场均价；另一方面，伴随共有产权房逐步入市，一定程度上影响市场预期，平抑整个市场价格。“限房价、限地价、竞自持、70/90”等土地招拍挂限制条件，抑制了高楼面价和高溢价率现象。

不仅如此，2018年上半年北京商品住宅（不含保障房）均价为39060元/平方米，较2017年上半年均价下降4%，同比增速由升转跌。从新开盘去化率看，项目分化加剧。个别项目因区位交通、价格优势明显等原因，开盘去化率达100%，开盘效果非常好。

这就也很好地佐证了，为何中海瀛海府、万科七橡墅等因优势明显的项目，成为难得一见的日光盘，而其他区位优势不明显的限竞房去化之路漫漫。新城控股高级副总裁欧阳捷亦指出，在一二手房价倒挂的区域，限竞房开盘日光就很正常，在一些二手房价下降的区域，限竞房就更缺乏竞争力了。

“限竞房的销售也是市场行为，如果销售不理想，企业也必须跟随市场，保证出货、回笼现金”，欧阳捷说。

去化不理想，降价销售，若依旧难以被社会接纳，怎么办？武汉市既往经适房、保障房等遇冷后的三个惯常拯救法是：“随着时间的推移，等待价差足够高；等到周边配套、环建等发展起来；放宽入选门槛”， 湖北房地产经济学会常务理事李国政告诉**网地产。

但李国政亦承认，这样的时间等待，如此强大的内耗，导致成本的增加，开发商是断断不愿意的。而今，北京限竞房的现实情况是，价差到一定程度时，便转为共有产权房了。

“限改共，是指在一定条件下，将限竞房项目改为共有产权房，一般是在市场接纳程度较低、去化困难的情况下，旨在以**承担一部分总价的方式，来降低购房者的买房压力，促销和加快去化，是一种协助开发商加快回款和去化的方式”，柏文喜解释称。

限竞房何去何从

价差大的限竞房项目将转为共有产权房。这一切源自于今年5月24日，北京正式发布限价房销售新规，指出限房价项目（又称限竞房项目）可售住房销售限价与评估价比值高于 85%的，由开发建设单位按限价规定自行销售；比值不高于 85%的，由市保障房中心收购转化为共有产权住房。

也就是说，一个项目，当初限价为5万一平米，现在评估价是6万一平米了，限转共之后，个人占比就是约83.3%，**占比就是约16.7%。变成了价格不变，部分产权的形式，在这个例子中，限转共后价格还是5万，但产权只剩83.3%了。这就意味着，原本那些本着“买到就是赚到”心理的投机者一看获利空间没有了，他们就不来了，那么房子就更有可能分到真正刚需家庭的手里。

对于限竞房来说，新政策的出台无亚于雪上加霜，限竞房若被收回改为共有产权房，可以预见，未来一到两年内，北京几乎没有新增的商品房供应，市场供应几乎全部为共有产权房。早前有券商机构预测，大概有20%的项目最终会被收做共有产权房。

不管怎样，目前就限竞房来看，10多个项目刚刚入市不久，是否会转为共有产权房，还有待市场验证。但限转共，并不是没有先例。请注意，这里是限，不仅指的限竞房，还包括被限竞房取代的两限房、自住房，它们都带有“限”的性质。

事实上，早在去年10月，因弃选率高和户型不好等综合因素，总房源达969套，销售均价19000元/㎡的金隅大成·金成雅苑二期项目发布网申公告，成为北京市首个由自住房转化为共有产权住房的项目。尽管最新数据显示，转成共有产权房的金隅大成·金成雅苑销售高达913套，但“地铁基本上3趟以内挤不上，公交更是20分钟以内来一趟”，某网友在贴吧里吐槽。

绿海家园在两限房之列 来源：住建委

还有谈起便色变的绿海家园，其前身为“两限房”。绿海家园位于昌平，均价18000元/平米。2018年6月份，“限改共”后的绿海家园开始摇号。工作在海淀，户口在昌平的高女士，很早便踏上摇号征程。因海淀的区位优势，海淀房源备受热捧，高女士和同事加入了海淀共有产权房摇号大军中，其中中铁碧桂园共计600多套房子，高女士排到1600多号，其同事排到1000多号，都没有参与选房的机会。

而绿海家园共计650套房子，即便高女士摇到了4500多号，也仍然得到选房机会。“弃选率特别高，绿海家园特别偏远，好多人去那边一看就放弃了”，高女士说。

绿海家园

选房是54平的一居室，签合同时却只有38.8平米，“如果不是为了孩子落户上学，我铁定不会买。产权怎么弄，如何出租等，都还不清楚。它就像鸡肋一样，卡在我的脖子上，不上不下”，高女士心有不甘，但毫无办法，“只能看以后吧，兴许配套就起来了”。

有前车之鉴，限竞房会否重蹈覆辙？限改共的项目将何去何从？“不应该是从产权的方向去，而是市场归市场，保障归保障，从租赁市场来解决，简单打压房价这条路是有问题的”，阳光100集团常务副总裁范小冲如是说。

欧阳捷亦认为，即便是**部门的动机无可厚非，但过于依赖短期的行政监管措施，导致住房供给与需求的不匹配，也造成社会的质疑和不满。还是回到市场化配置资源的改革方向，减少非市场化的住房供给，**做好基础设施配套和公共服务保障，让市场更好地发挥作用。

天凉好个秋。迄今为止，北京通过土地出让形成的限价商品房共计61个，除已入市的10多个限竞房外，下半年，一**限竞房在赶来的路上。

而就在**网地产发布稿件之日，限价之下，商品房出现质量问题的消息，铺天盖地。

拓展知识：