商业地产税费计算(商业地产税费计算器)
前沿拓展：
商业地产税费计算
法律分析：商业二手房交易税费计算：包括房地产交易手续费：5元/平方米为普通住宅，非普通住宅为11元/平方米。还包括房屋登记费：550元/本，每增加一本证书按每本10元收取工本费。
法律依据：《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》 第一条 个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上的普通住房对外销售的，免征营业税。
土地增值税的计算方法
常见的一般有4种情况：
1.房开企业新房销售
2.其他企业新房销售（非房开企业）
3.存量房销售
4.只卖地
【存量房.销售计算土地增值税的程序】
1.不含税转让收入的金额=？
2.扣除项目合计=？
3.计算增值额=？
不含税转让收入的金额－规定的扣除项目金额
4.计算增值率=？
增值率=增值额/扣除项目金额
5.查适用的税率：四级超率累进税率表
6.土地增值税税额
=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数
【具体解析】
一.不含税转让收入的金额=？
（1）简易计税：含税收入/（1+5%）
（2）一般计税：（含税收入－土地价款）/（1+9%）
二.扣除项目
（一）评估法
1.取得土地使用权支付的金额
未支付地价款或不能提供支付凭据的，不允许扣除。
2.评估价格＝房地产重新购建价格×成新度折扣率
房地产重新购建价格：是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。
3.与转让有关的税金 城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税
4.评估费
二.扣除项目
（二）**法
1.不能取得评估价格，但能提供购房**的，可按**所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除，作为地价和评估价。
扣除金额＝**价×（1＋5%×年数）
【提示1】**价：营业税**所载金额；增值税普通**价税合计金额；增值税专用**不含增值税金额加上不允许抵扣的进项税额。
【提示2】购房**所载日期起至售房**开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可视为一年。
2.与转让有关的税金
城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税、契税
【提示】购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
二.扣除项目
（三）核定法
对转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房**的，税务机关可实行核定征收。
【例题】A市某机械厂为增值税一般纳税人，2020年3月因企业搬迁将原厂房出售，相关资料如下：
（1）该厂房于2004年3月购进，会计账簿记载的该厂房入账的固定资产原价为 1600万元，账面净值320万元。搬迁过程中该厂房购进**丢失，该厂提供的当年缴纳契税的完税凭证，记载契税的计税金额为1560万元，缴纳契税46.8万元。
（2）转让厂房取得含税收入3100万元。该机械厂选择简易计税方法计税。
（3）转让厂房时评估机构评定的重置**为3800万元，该厂房四成新。
（相关资料：不考虑印花税、地方教育附加。）
要求：根据上述资料，请回答下列问题：
（1）该机械厂转让厂房应缴纳增值税
此项目为2016年4月30日及以前缴纳契税的，增值税应纳税额
＝[全部交易价格（含增值税）-契税计税金额（含营业税）]÷（1＋5％）×5％。
＝（3100-1560）÷（1＋5％）×5％ ＝73.33（万元）。
（2）该机械厂转让厂房计算土地增值税时准予扣除的转让环节的税金为
＝73.33×（7％＋3％）＝7.33（万元）。
（3）土地增值税准予扣除项目金额为
评估价格＝重置**×成新度折扣率
＝3800×40％＝1520（万元）
准予扣除项目金额＝1520＋7.33＝1527.33（万）
（4）转让厂房应缴纳土地增值税
增值额＝3100-73.33-1527.33＝1499.34（万）
增值率＝1499.34/1527.33×100％＝98.17％
适用税率为40％，速算扣除系数为5％
缴纳土地增值税
＝1499.34×40％-1527.33×5％＝523.37（万）
【例题】2022年3月，某公司销售自用办公楼，不能取得评估价格，该公司提供的购房**所载购房款为1200万元，购买日期为2012年1月1日。允许扣除的购入及转让环节相关税费80万元。该公司在计算土地增值税时允许扣除项目金额（ ）万元。
『解析』
纳税人转让旧房及建筑物，能提供购房**的，可按**所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算扣除。
该公司在计算土地增值税时允许扣除项目金额
＝1200×（1＋10×5％）＋80
＝1880（万元）
以上仅仅是个人观点和整理！
若涉及新的政策，新的做法，欢迎讨论分享！共同进步！
（需要电子资料，请您私聊，免费提供！免费共享）
拓展知识：
商业地产税费计算
房产税征收标准从价或从租两种情况：
1、从价计征的，其计税依据为房产原值一次减去10%-30%后的余值；
2、从租计征的，以房产租金收入为计税依据。从价计征10%-30%的具体减除幅度由省、自治区、直辖市****确定。
房产税税率采用比例税率。按照房产余值计征的，年税率为1.2%;按房产租金收入计征的，年税率为12%。
二、分析详情
房产税作为商业地产重要的一项税种，是以不动产业态存在的房产为征收对象，按房产的原值或房产出租的租金收入为计税依据，向不动产权利所有人征收的一种财产税。
三、商业房产税缴纳流程
1、根据细则,购房人向主管税务机关申报减免房产税认定时，应如实填写房产税认定申报表，并提交房产交易合同以及新建商品住房的房屋交接书；
2、购房人提交资料后,从主管税务机关领取《原有住房信息查询申请表》，向房屋状况信息部门查询原有住房情况，并将取得的原有住房书面查询结果送主管税务机关；
3、此外纳税人应当在每年的12月31日前，凭有效身份证明原件自行向主管税务机关申报缴纳税款,缴清当年度应纳税款。未按时足额缴纳的，逾期缴纳的税款从次年1月1日起按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。
原创文章，作者：九贤互联网实用分享网编辑，如若转载，请注明出处：http://www.kaicen.cn/20221120498447.html
