**贷计算(银**贷按揭计算器)

前沿拓展：

**贷计算

计算房贷剩余贷款，计算方式有以下两种：
一、等额还款法：即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。
具体的公式为：月还款额=本金*月利率*。式中n表示贷款月数，^n表示n次方，如^240，表示240次方(贷款20年、240个月)月利率=年利率/12，总利息=月还款额*贷款月数-本金。
二、等额本金还款法：即借款人每月按相等的金额(贷款金额/贷款月数)偿还贷款本金，每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清，两者合计即为每月的还款额。
具体的公式为：月还款额=本金/n+剩余本金*月利率，总利息=本金*月利率*(贷款月数/2+0.5)。
【拓展资料】
房贷，也被称为房屋抵押贷款。房贷，是由购房者向银行填报房屋抵押贷款的申请，并提供合法文件如身份证、收入证明、房屋买卖合同、担保书等所规定必须提交的证明文件，银行经过审查合格，向购房者承诺发放贷款，并根据购房者提供的房屋买卖合同和银行与购房者所订立的抵押贷款合同，办理房地产抵押登记和公证，银行在合同规定的期限内把所贷出的资金直接划入售房单位在该行的帐户上。
2013年11月24日，最新的调查数据显示，根据10月11日-11月11日的样本数据，32个城市中已有17个城市出现暂停房贷现象。
房贷的参与方，包括提供信贷资金的商业银行、最终购置房产的购房人，以及房产的业主（包括开发商/二手房的业主），在申请贷款时，还需要有评估公司、房屋抵押担保公司的参与。
根据房地产担保公司北京万才联合投资管理有限公司2010年末发布的统计，在国内主要一线城市，房贷的使用率已经达到较高水准，以购房按揭贷款来说，贷款比重已经达到7成以上，而且近几年，通过用自己名下或亲人的房产申请房产抵押消费贷款以实现盘活不动产的居民人数也越来越多。“房贷”已经成为与居民生活息息相关的一种生活方式。

这几天因为存量房贷转轨对接LPR的事情，大家对于房贷突然又关注了起来。至于怎么选，前两天也说了我的建议。不过我建议归建议，怎么选最关键的是对未来利率走势的预判，我说的再多，也不如大家自己决定的好。

正是因为大家对房贷突然关注了，所以这几天突然有很多朋友来问我，还了这么长时间的房贷，现在还欠银行多少钱？也就是房贷余额还有多少。其实稍微懂一点金融的朋友就知道用EXCEL，列个表来算是比较容易的。但是很多人不知道，其实不用列个表，如果房贷利率从来没变过的话，在EXCEL只用一个公式就能算出来了。下面告诉大家怎么**作以及原理。

1.正常人算法：列一个大表求解

因为很多人不懂房贷计算的原理，为了方便大家，我先讲正常人算法（如果这部分很熟的话直接跳过到后面就行）。在计算之前必须要知道的几个参数：贷款总额、利率和还款总期数。讲到这里有人就要问了，月供多少钱不是必须参数吗？其实并不是的，因为知道贷款总额、利率和还款总期数就能自己算月供了。

那么我们先降低难度，假设贷款总额、利率、还款总期数和月供这四个数字我们都知道，接下来我们列一个表格就能算出来。为了方便大家理解，我采用一种通用的情况，假设贷款总额100万，利率是基准利率4.9%，贷款20年也就是总还款20年*12期/年=240期，每个月月供是6544.44元。我先把做好的表拿给大家：

第一列是期初的贷款余额（也等于上一列第二列的期末贷款余额）。第二列是期末贷款余额，也就是本期还了月供以后剩余的贷款余额。第三列是月供。第四列是本期应该还的利息。第五列是本期还的本金。其中，第二列等于第一列减去第五列这个用直觉就能理解，第五列的等于第三列减去第四列，唯一有稍微复杂计算公式的是第四列。

第四列的公式上面的图用红框标出来了，其中round函数是取小数点后2位的函数，不用的话也没关系。

其实房贷的原理很简单，我就用第一个月来举例，第一个月欠银行贷款100万，一个月银行要收利息100万乘以4.9%的12分之一（因为4.9%是年利率，这样算出月利率），也就是产生了4083.33的利息。那么月供6544.44比这个利息多，多出来的部分就用来还本金，并且导致贷款余额减少。那么每一列都用同样的方法计算，一直算到最后一期，这个表就做完了。这里使用EXCEL下拉框拉一下就搞定。

那么随着时间推移，月供里面超过利息的部分越来越多，也就是说，贷款余额越来越少，月供里还的利息也越来越少，还的本金越来越多，最后把整个贷款都还完。

做完表格以后，查房贷余额就容易了，只要知道自己还了多少期，找到对应期数那一行的第三列期末贷款余额就知道了。或者我们也可以用高级一点的办法，用vlookup函数，公式是：vlookup([第一列]:[第三列],[还款期数],3,0)。在我这个例子里面第一列是A列，第三列是C列，还款期数写在D2单元格里面。

讲到这里最简单的模式已经讲完了。其实这个表里面如果不知道月供，也可以算出来的。这里有两种方法，第一种方法就是用EXCEL的方法**算。还是用同样的这个表格，先把第三列月供这一列清空，然后让他们都等于一个未知数单元格，之后使用EXCEL单变量求解的功能，目标单元格是最后一期期末贷款余额等于0，然后EXCEL会自动算出来。因为这个方法比较复杂，而且很傻，现在已经基本上没人用了（甚至知道的人都不多了）。

第二种方法是用年金函数，也就是PMT函数。公式是PMT([年利率]/12,[年数]*12,-[贷款总额])，注意贷款总额前面有一个负号，在我这个例子里就是PMT(B3/12,20*12,-1000000)。当然，因为这个算出来的小数点后面很长，可以再套用一个round函数，可以看到算出来的结果就是6544.44。

2.精英算法：一个公式搞定

我先告诉大家结果，然后再说原理吧。直接用EXCEL算法是FV([年利率]/12,[已还款期数],[月供],-[贷款总额])。对你没看错，就这一个公式就够了，看到这里学过CFA的高端人士肯定已经知道是怎么回事了。这个计算结果跟用表格计算是基本一样的，出现0.02的尾差是因为6544.44这个月供本身就会造成0.07的尾差。

这个公式大家可能不是很明白，我先用数学计算式模拟一下，同样的算法也就是：[贷款余额]*(1+([年利率]/12)^[已还款期数]-[月供]*(1-(1+[年利率]/12)^[已还款期数])/(1-(1+[年利率]//12))。

这里用的原理在金融里面还是挺常见的，叫做**原理。怎么个**法呢？就是假设我的房贷不按照原先的方式计算了，银行给我一种“替代”方法。银行要求我每个月去银行投资一个定投产品，这个产品的利率和复利方式跟房贷的利率一模一样，每个月定投的钱也跟月供一模一样。那么对我来说，我每个月还是给银行那么多月供的钱，跟每个月还月供其实是一样的。

现在唯一的区别就是，我的房贷没有还，每个月都会利滚利，但同时银行让我做的理财也在利滚利，到最后一期，我定投理财的利滚利会和房贷利滚利的总结果一样，我就直接拿定投的钱把房贷连本带利一次性还掉就跟银行两清了。那么房贷利滚利的总金额，减掉我这个虚拟的定投产品总金额，就是我还欠银行的钱。

这些就是数学算法的内涵，数学算法的前半部分[贷款余额]*(1+([年利率]/12)^[已还款期数]，也就是到已还款期数那一天，房贷利滚利之后我欠银行的钱。后半部分[月供]*(1-(1+[年利率]/12)^[已还款期数])/(1-(1+[年利率]//12))，就是我买月供每个月定投产生的本息和。后半部分其实是用的等比数列的求和方法，或者用EXCEL的FV函数就变成了FV([年利率]/12,[已还款期数],[月供])。

看到这里有朋友是不是觉得很熟悉，这不就跟前面一个公式计算基本差不多的嘛。这个说法非常正确！其实前半部分也可以用FV函数来算，算法是FV([年利率]/12,[已还款期数],0,-[贷款总额])，那么两个FV函数一合并，就是FV([年利率]/12,[已还款期数],[月供],-[贷款总额])。

如果学过CFA的话，这个就更简单了，就是已知现金流和利率情况下，求某一个时点的终值。所以用FV函数一个公式就能解决。这里应用的条件是，整个期限利率是没有变过的，如果利率有变过，比如2014年以前的朋友，那用这一个公式是算不出来的。

当然，有朋友可能觉得，这么算还是太麻烦了。那我的建议是，下载房贷银行的APP或者打电话银行，直接查询房贷余额即可。

拓展知识：