资金利润率(权益资金利润率)
前沿拓展：
资金利润率
自有资金利润率又称所有者权益净利润率、净资产利润率和净资产报酬率,是企业净利润与自有资金(所有者权益)的比值,是反映自有资金投资收益水平的指标。
说起房地产大家最关心的还是钱，作为一个房产工作人员，最近这段时间有个很大的困惑一直缠绕着我，为什么那么多违约支付，各个项目去化的那么好，利润率保持的还行，怎么就付不起工程款了呢？钱到底去哪了？
可能是我层级不够掌握不了公司核心运营业务吧，但是按照常规思维，你房子卖的好，有利润，那怎么会出现付不起工钱的状况吗？除非你跟许老板一样，喜欢足球爱好小车车，不然你一个纯地产公司，你钱哪去了，嫖了？赌了？身体真好……
银行借贷，承兑商票，上下游供应链融资各种眼花缭乱的金融工具 让房产公司整天左手套右手，右手拿喇叭，拼命吆喝拼命吹，当风口离开，一个比一个惨淡，你们不是胖，那是虚胖，是病得治。作为房产从业者说到这有点义愤填膺，做人做公司还是要实在点，说话做事要落地，做生意吹点牛逼算什么？关键你吹牛逼吹得自己都相信了……搞到最后，盲目扩张，资金链断裂，破产重组好不快活。
玩金融就是玩虚的……
我一直在想假如一家房地产公司开发的项目全部自有资金，你只要售卖价格能覆盖建设成本必然是**的，考虑到资金的时间价值（也装一把文明人）覆盖＞8%或跑赢通胀那就算你没白投资，模式很简单跟卖白菜差不多道理，但是你一旦使用了金融工具那就复杂的多了，这还不考虑成本的波动（开发过程开发成本增长）。实际近几年房地产行业整体利润水平也就是5%，但是通过杠杆很多企业自有资金投资回报率可以达到100%以上甚至更高，而开发周期如果按照3年计算，怎样年化可达到30%以上，已经算是很不错的生意了。如果这种状态持续下去，我想很多企业还是要拼了命的拿地扩大规模，攻城掠地，收割市场，稳赚不赔的买卖谁都想多分一杯羹，不愿意让别人抢占先机，毕竟就这么多土地这么多人，这么大的市场。但是这个市场已经处于严重的萎缩状态，一是开发速度已经严重超过人口涨幅即超过需求增长速度，二是70年的产权周期（这是个伪概念，如果房子寿命为1000年可想而知后果是怎样的）足以让这个市场再流转一回，这个生意将会越做越小……这是房地产市场本质内在规律，但是前两年的扩张只会让这个市场加速消亡。
看下图，故宫，古代有炒房这个概念吗？
正如上述，市场萎缩，盲目扩张的市场必然带来利润的降低。高利润的时代，房企、银行，业主大家相安无事，本质来说大家都赚到钱了，但市场萎缩/利润降低必然让部分房企出现严重的财务危机，如前所述，一个货值20亿元（可售面积20万平，单价1w，容积率2.0）。他的土地成本楼面价比如5000元/平，建安成本比如是3500元/平，开发简介费用、营销费用、财务费用、管理费、税金500元/平，那么毛利润2亿元，毛利润率10%，扣除所得税净利润率7.5%。
前期投入土地成本10亿元，土地贷款一年利率按照10%计算，则一年1亿。
如果按照既定测算结果去销售回款、推进工程进度，偿还开发贷款，这一切似乎都很美好。但是一旦回款受阻，延期偿还，利润将以每个月接近800万的水平消失，它的7.5利润保不住不说，很可能资金链断裂。
当然实际房地产开发成本分析比这复杂一百倍，我的学识有限，等哪天研究透彻明白再做详细介绍。
在行业整体利润率5%的时候，为什么很多房企敢三五年翻一番甚至几番的规模去投资扩张，这就是笃定未来市场火热，这是盲目自信……正如住建部专家：你开发商怎么就认定房地产泡沫，国家会让其彭大，泡灭而不去管呢？
这两件所有房企都在拼命的去抢占高地，拼命的扩张市场，我想有两个原因：1，他们也意识到了这个蛋糕终将吃完，等分干净前还不如多捞上一笔；2，已经绑架了银行，**，以为自己盘子大了，自己倒了必然有人救援。
但还未看到国家避免硬着陆的决心……
高周转最早提出是万科，装配式最早实践也是万科（记得是09年7天一栋楼的速度让还在上大学的我心潮澎湃），现在这些企业都在跟随万科脚步去高周转，去搞现代化建造，智能化建造，想法创新开发模式为自己创造更大的效益，但是一个时代即将结束，所有的疯狂不合理经济产物都将终结，做人做事都要落地，开公司更加如此，房地产乘着时代的东风发展至此，其作用其对经济贡献或可止步于此，或可延续，但今日的寒冬必将是一个转折点……
黑铁时代，寒冬，活下去已属不易……
水平学识有限，还望同行海涵
拓展知识：
资金利润率
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