实用卖房技巧

本号专聊房产，大多数文章说的都是买房。有买自然就有卖，本篇把作者的卖房经验和大家分享一下。

1. 其实，可以不卖

（不好看房价会涨的读者可跳过本节，直接看第2条）

卖房第一大原因——置换。

大多数家庭在改善式购房时，现金资产不足，因此需要先把一套或多套房产变现，再去下叉一套心仪的房子。

这时，有两个坑等着你。

1）第一个坑——卖房周期完全不可控。

作者的主观经验：若以自己的理想价位卖掉一套房，请做好卖一整年的心理准备。

12个月。

这并不是平均数
如果运气好，可能挂牌1周就卖掉
如果挂牌12个月还没卖掉，也不要吃惊

2）第二个坑——经济上可能受损

以房换房，相对于持币购房者，有一个天然优势——不太怕突如其来的一波涨幅，让我买不起。

通常来讲，漫长的卖房周期里：

房价涨了，我高卖高买
房价跌了，我低卖低买

然而在置换时，大多数人是买更新、更大、更好的房子。

如重庆这种低房价城市，楼市一旦启动，涨得最早、涨得最多的，恰好就是新房、次新房。

因此，如果“高卖”比楼市启动前多卖出10%，“高买”可能需要多花掉15%。

为了完美避开上述两个大坑，作者推荐的方案：抵押现有房产，同时买房。

本来计划卖掉的房产，抵押给银行（即办一笔经营贷或消费贷），最多2个月，可拿到房产市值70%的现金。

在向银行递交完所有资料的同时，就可以去付买房定金了。

传统方案A Vs 改进方案B

PS1：这里再次用到了“高评高贷”。这个**作在长期看涨的楼市条件下真的**。

PS2：抵押贷款涉及的所有成本（中介费、利息等）已全部计算在内。

2. 挂牌

除了少数“手牵手”交易，绝大多数时候，卖家需要同时与中介与买家打交道。

一般来说，卖家和买家都是普通口才、普通阅历，只要卖家并不着急抛售，是不会被买家打压的。

然而面对中介呢？普通卖家基本都会被碾压。（买家也同样被碾压）

挂什么价钱合适？

经验之谈：所有线上平台（app）展示的房价都不准确。

假如一定要挑一个，贝壳app是所有不准确的平台里，最准的一个。

Step1

打开app，浏览一遍同小区的相似楼层、面积、户型、装修的房源，估算一个均价。

Step2

亲自到小区附近10分钟路程内的所有中介门店（无论大小），登记房源，挂牌价设定为Step1估算均价+5%以内。

Step3

家里装智能门锁是最佳方案。最好是可以联网生成一次性开门密码的。
如果要卖的房子已没有居住，尽量给Step2的所有中介门店各配一把钥匙。
如果实在是担心中介/意向买家把屋内装修家电弄坏，至少也给小区门口最大那家中介店一把钥匙。
如果房子还在自住，可拿一把钥匙给熟识并且长期在家的邻居保管并帮忙开门带看。
如果房子有租客居住，作者也不知道该怎么办……因为所有租客都天生对带看极度厌恶，开门看房十分麻烦。
屋内尽量整洁，不用的东西尽量拿走或扔掉，显大。
老旧的灯泡全部换成高瓦数LED灯泡。
如果是高端房产，中介带客户看房时，卖家本人一定不要陪同。

Step4

如果不怕来电过多，再到58同城注册一个账号，把要卖的房子挂上去。数以百计的小中介每天都会在58同城找房源。

Step5

挂牌后不久，中介会时常打电话问“房子还在卖没有？我这有客户看房”。只需要回答“还在卖”、“哦”。
无论是挂牌时中介问“底价是多少？”，还是挂牌后“有个客户诚心要，能少点不？”，一定回答“挂牌价就是底价”、“一分都不少”。

3. 谈判

中介通过百般努力，找到了一个真实的意向买家，约三方面谈了。

谈判主要是谈价格。（关于买家解抵押、付款周期、交房时间等问题本篇暂不展开）

想卖出高于平均价，并不强求卖家巧舌如簧（这只是个小小的加分项）。

划重点：有原则、有理论的谈价格。

“别家是有卖得比我低的，我让他先卖好了。等9000元/平的卖完了，我再卖我家10000元/平的。”
只有当买卖双方的出价差距，缩小到总价2%以内，才开始采用菜市场砍价模式（你让一步我让一步）。
作为卖家心理定价原则：预期买家会砍到挂牌价92%，卖家还价到挂牌价98%，最后以95%成交。
以上只是作者自用的谈判套路，仅供参考，读者可自由发挥。

作者卖过3套自家房子，全部卖出了同小区历史最高价。

PS：再次强调，相对于卖房，更推荐抵押。作者卖的3套中，1套是还没下产权证的**安置房，2套是自己判断涨幅铁定跑不赢市场平均的全款房。

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