个人所得税房屋租赁抵税：房屋租赁个人所得税税点

个人所得税房屋租赁抵税：房屋租赁个人所得税税点

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个人出租房屋应交哪些税，咋计算，**如何开？全帮你整理好了

如今房屋租赁市场日渐活跃，个人将房产（住宅、公寓、商铺、别墅等）出租时需要缴纳哪些税费，办理流程、需要的资料有哪些，本文将为大家一一指导（涉及部分地方政策的，以陕西政策为例）。

一、具体涉税情况

国家对于个人出租房产有不同程度的优惠政策，因此个人出租住房或非住房，月租金10万以内或10万以上，涉税情况均不同，具体如下：

1.**

个人出租房产收入首先看是否超过10万元（含税为105000元），如果超过，则全额纳税；如果不超过，则免征**。

其次，看是出租住房还是非住房。个人出租住房按照5%的征收率，减按1.5%征收，即应缴纳的**=含税租金/（1+5%）*1.5%；个人出租非住房，则按照5%的征收率缴纳**，即应缴纳的**=含税租金/（1+5%）*5%。

月租金收入（不含税）不超过10万元的，免征**

政策依据：财税【2016】36号（征收率）、国家**公告2019年第4号（免征优惠）。

2.附加税

附加税的计税依据为实际缴纳的**，因此附加税的征收依然要看月租金是否超过10万元（不含税）。

如果月租金收入不超过10万元，**既已免征，则附加税也随之免征；

如果月租金超过了10万元，则现行的优惠政策是按其实际的税率，减半征收。

政策依据：财税【2016】12号（免征优惠）、财税【2016】12号（减半征收优惠）。

3.个人所得税

对于个人出租房屋的个人所得税如何计算，有两个标准要考虑，首先是房产类型，是住宅还是非住宅；其次看收入，按三个档划分。具体如下：

第一标准：房产类型

个人出租住宅的租金收入适用10%的税率，个人出租非住宅的租金收入适用20%的税率。

第二标准：收入

①收入租金收入800元以下免征个人所得税；

②收入800-4000元之间，按照（不含税收入-实际缴纳的税费-实际发生的修缮费用-800标准费用）*10%（或20%）计算缴纳个人所得税。

③收入4000元以上，按照（不含税收入-实际缴纳的税费-实际发生的修缮费用-不含税收入*20%）*10%（或20%）计算缴纳个人所得税。

特别说明：

① 计算个税时可扣除的修缮费用以实际发生为准，凭合规票据每次最高可扣除800元，一次扣减不完的，可以下次扣除，至扣完为止；没有实际发生的，不予扣除。

②计算个税时可扣除的实际缴纳的税费不包括**；

③有关财产租赁所得个人所得税前扣除税费的扣除顺序（国税函〔2002〕146号）为：

（一）财产租赁过程中缴纳的税费；

（二）向出租方支付的租金；

（三）由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用；

（四）税法规定的费用扣除标准。

4.房产税

个人出租房产的房产税如何缴纳，需要区分是出租住宅用房还是非住宅用房。

个人出租住宅用房，房产税按照月不含税租金收入的4%，减半征收，即实际征收率是2%；

个人出租非住宅用房，房产税按照月不含税租金收入的12%，减半征收，即实际征收率是6%。

房产税的征收方式是按年征收，分期缴纳，一般分两期，也就是半年缴纳一次。

减半征收政策依据：财税〔2019〕13号。

5.土地使用税

个人出租房产的土地使用税如何缴纳，依然只看是出租住宅用房还是非住宅用房。

个人出租住宅用房，免征土地使用税；

个人出租非住宅用房，现行有效的国家政策中无特殊优惠政策，但实务中多数地方税务部门对于个人出租非住宅用房也未实际征收土地使用税。因此，对于个人出租非住宅用房，建议参照当地政策，以当地税务主管局最终执行结果为准。

个人出租住宅用房的免征优惠政策依据：财税〔2008〕24号。

6.印花税

个人出租房产的印花税如何缴纳，要看是出租住房还是出租非住房。

如出租住房，则免征印花税；

如出租非住房，则按照0.1%的征收率，减半征收，也就是实际征收率为0.05%。

政策依据：财税〔2008〕24号（免征优惠）、财税〔2019〕13号（减半征收优惠）。

7.水利基金

对于水利基金的征收，无论是住宅还是非住宅，费率是一样的，但要看租金收入是否超过10万元（不含税）。

如租金收入不超过10万元，则免征水利基金；

如果租金收入超过10万元，则要以当地**的具体规定为准。以陕西为例，水利基金的费率自2019年1月1日至2020年12月31日，原费率为0.06%的调整为0.05%，原费率为0.04%的调整为0.03%。

为了更直观的反映个人出租房屋的涉税情况，下面以列表形式进行汇总展示。此外由于个人出租房屋，月租金（不含税）10万元以上和10万元以下的情况，涉税差异较大，因此在列表中分别列示。

特别说明：

1.综合税率测算时，由于修缮费不是必须可发生的费用，因此未计入。

2.上述计算方法为按照政策依据计算的结果，实务中以各地方税局部门规定的计算方法为准。

二、**开具

个人出租房屋，应客户要求，需要提供**的，应当至不动产所在地税的主管税务部门******。**大类为“经营租赁”，如果符合免征**的情况，税率栏打印“免税”字样，税额栏为“***”。

如客户需要取得**专用**进行抵扣的，可申请****专用**。需要注意的是，客户为个人的，不得向其开具**专用**。

三、所需提供的资料

1.开票人身份证原件、复印件，房东身份证复印件。

2.若个人出租住房属于可享受优惠税率的，需要提供房屋产权证明（或购房合同）的原件及复印件。

3.开票信息证明，格式如下（仅供参考，具体以办税主管局要求为准）：

四、缴税方式

缴税方式是个人银联卡缴税，可以是储蓄卡也可以是信用卡。

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房东千千万，不懂缴税占一半！个人出租房屋要缴这些税，你知道吗

我国房东千千万，不懂缴税占一半

随着经济越来越好，有些人的房产可能不止一套。大多数人会选择把闲置的房子或者商铺出租出去。但是由于我国对个人出租房屋的税收管理还比较松，大多数房东是不进行缴税的。

但是在新个税实施中，房租可以抵扣个税这一项本来是利好的政策，却惹毛了众多房东，“你要申报 ，我就涨租金” 。对于有些房东来说，承租人申报省几十块钱的个税，那房东可能要要交几百元的税。

有些人就有疑问，个人出租房屋要交哪些税啊？今天就详细介绍以下个人出租房屋涉及税种都有哪些？

个人出租房屋是一种应税行为，根据收取的房屋租金按照规定纳税。一共涉及七种税，分别是：

个人所得税

房产税

**

城市维护建设税

教育费附加

城镇土地使用税

印花税

就以个人出租房屋来说，包括住房，非住房（包括商铺、写字楼等)，分别介绍各税的纳税规定和目前税收优惠政策。对此分别做了两张表，方便大家预览：

个人出租住房

个人出租其他不动产（不含住房）

那么，我们对表中具体涉及的税种税收优惠等展开的来说一说：

个人所得税

个人所得税法中财产租赁所得，是指个人出租建筑物，土地使用权、机器设备车船以及其他财产取得的所得。财产包括动产和不动产。按次计算征收个人所得税，适用20%的比例税率

1.对个人按市场价格出租的居民住房取得的所得，自2001年1月1日起暂减按10%的税率征收个人所得税。

2.个人出租房屋取得的租金收入应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税，税率为20%。

财产租赁所得个人所得税前可以扣除的次序为：

(一)财产租赁过程中缴纳的税费。纳税义务人在出租财产过程中缴纳的税金和国家能源交通重点建设基金、国家预算调节基金、教育费附加，可持完税(缴款)凭证，从其财产租赁收入中扣除。

(二)向出租方支付的租金。

(三)由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。

(四)税法规定的费用扣除标准。财产租赁所得，每次收入不超过四千元的，减除费用八百元;四千元以上的，减除百分之二十的费用。个人将其所得对教育事业和其他公益事业捐赠的部分，按照国务院有关规定从应纳税所得中扣除。

房产税

房产税是以房屋为征税对象，按房屋对计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收对一种财产税。按照房屋不同的类型，计征税率也不同：1.对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。

2.个人出租其他不动产，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。

税收优惠：按财税【2019】13号规定，享受最高50%对减征。

**

一般纳税人不动产租赁服务适用税率是9%，小规模纳税人不动产租赁适用税率是5%。但是个人出租房屋适用的税率就不同了。

对于个人房屋出租分以下两种情况：

2.个人出租其他不动产(不含住房)，按照5%的征收率计算应纳税额。应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×5%

个体工商户：

1.个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳**税额。应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%

2.个体工商户出租不动产(不含住房)适用一般计税方法计税的，税率为9%;个体工商户出租不动产(不含住房)适用简易计税方法计税的，征收率为5%。应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×5%

税收优惠：2019年1月1日至2021年12月31日期间，个体工商户中的小规模纳税人合计月销售额未超过10万元（以1个季度为1个纳税期的，季度销售额未超过30万元）的，免征**，合计月销售额超过10万元，但扣除本期发生的销售不动产的销售额后未超过10万元的，租赁房屋收入免征**。 对于免征**，开具也**也只能开具**普通**，不得开具**专用**。

城建税

城建税是跟着**走的，按规定减免**的，同时减免城建税教育费附加；无论个人出租的住房，出租其他不动产 ，城建税、附加税：根据实际缴纳的流转税计算相应的城建税（7%、5%、1%）及教育费附加（3%）、地方教育费附加（2%）。

税收优惠：财税〔2019〕13号规定，享受最高50%的减征。

城镇土地使用税

土地使用税，是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，以实际占用的土地面积为计税依据，依照规定由土地所在地的税务机关征收的一种税赋。由于土地使用税只在县城以上城市征收，因此也称城镇土地使用税。对于个人出租房屋也分两种两种情况：

1.对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。

2.城镇土地使用税：个人出租其他不动产（不含住房），只要在城镇土地使用税开征范围内的，应按规定缴纳城镇土地使用税。

印花税

在中华****境内书立、领受《中华****印花税暂行条例》所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人，应当按照条例的规定缴纳印花税。对此房屋和其他不动产区分：

1.对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。

2.个人出租其他不动产（不含房屋）：按照财产租赁合同缴纳印花税，税率为1‰；税额不足1元，按1元贴花。

举例说明：

小王出租个人住房取得月租金收入20000元。那么实际应该缴纳的税分别是：

1，应纳增税为0； 月租金未超过不含税收入10万元的，免征**。

2，城建税，附加费这些都是依据应纳**额计算的。如果应纳**为0，那么城建税，附加费这些也为 0；

3，房产税，房产税=（收入-实缴**）x 4% x 50% = 20000 x 4% x 50%=400元

4，城镇土地使用税 与印花税 ，个人出租住房都是免征的。

5，个税。 = 收入-实缴**-各项税费-修缮费 =20000-0-400-800=18800 > 4000 , 所以个税= 18800 x （1-20%）x 10% =1504 元

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