北京购房新政策2021(北京购房新政策2021二套房)

前沿拓展：

北京购房新政策2021

一、2021年7月1日起买房新政策

查找各地**公布的资料来看分古汽律，2021年7月1日并未有新的买房**实施。不过，2021年7月1日起，江苏买房楼盘将来自实施新标准，第一个是住宅要设置新风系统，生活饮用孔理棉渐敌况要某尔这水池设消毒装置；第二个四层以上必须设置电梯，提高担架电梯要求；第三个是降噪音、防雨雪，新版标准超贴心。这是能在网上查找到了唯一有关，7月1日买房新政策的唯一消息。另外，在2019年的时候，西安从7月1日起，开展共有产权住房购房。在2021年买房的小伙伴，需要注意以下三个方面：

1.第一个：买房子可能会物热朝亏损：根据专业人士的计算，如果你以30%的首付按揭买房的话，算上房贷利息、资金成本、购房成本，房价每年上涨6%到7%之间才能保本。但2019年内犯千极类势放全国平均房价上涨了6.5%，2020年甚至更低。未来几年的价格趋势可能也会类似。因此，从投资的角度来看，今明两年买房，不仅房价可能会下跌，而且即使房价上涨，也可能面临损失。

2料模断育眼句.第二个：房子面临大面积质量附若儿古用写花答西问题：在过去的两年中脸践由角实云胞，由于建筑工程的停工和房地产市场监管政策的收紧，房地产公司的融资链厂命变得越来越紧。因此，在今年和明年建筑施工的新阶段，也会有很多质量问题，可能比以前更严重。

3.第三个：烂尾楼或成为常松的宗服态：由于是预售制度，购房者把钱给了开发商，而开发商在交付房屋时几乎说了算，一旦资本链断裂，交付房屋就更遥远了，最糟糕的结果就是烂尾楼。如今，房价上涨太多，开发商的债务太令人担忧了。

二、买房**出一半是真的吗刘？

是真的，但是只针对少部分地区，而且目前该政策已经在北京、上海、深圳、成都、黄石在实施，距离全国实施还有一段时间。货超地结其实这类房子就是共有产权房，共有产权房就是由地方**让渡部分土地收益，以低价配售给符合保障对象家庭的房屋，产权，属于**和住户共有。而这类住房的产权也不是**共有，住户后期也可展划附害亮去兵以向**赎回剩余产权，并且按照国家的规定，共有产权房满足购买5年以上的条件，还可以上市交易。

1.买房新政策国家出一半是怎么回事？在住建部发布的《努力实现普遍住房目标——**住房保障成就总结》文件中，国家采取了多种措施来实现普遍住房的目标。国家正在大力扶持市场，同时也在推广租售同权。在租售同权下，收入有限的家庭也可以得到保障。

2.什么是国家出一半？“买房新政策国家出一半”，实际上指的是共有产权房政策，共有产权住房政策通过实行**与引二容派鸡核席购房人按份共有产权方式，进一步降低了房屋出售价格，减轻购房负担，满足无房家庭住房刚需。买房新政策明确指模耐造非协诗写出，购买者可以在购买房屋是先此宣殖列支付一半的金额，购买下个久培绍练企伤伤假黄毛房子的一半产权，另外一半产权由**支付，另一半的产权也归**所有。

3.买房新政策国家出一半条件有哪些？以西安为例，申请人及其家庭成员在本市行政区域内无自有住房且5年内无住房登记信息和房屋交易记录，申请人为本市户籍居民或取得本市居住证的非本市户籍居民或在我市行政区域内在职在岗且经**人才办、市人社局认定的“特殊人才”、A、B、C、D、E类人才。且满足“620”限购新政，即非本市户籍申请人应提供连续缴纳5年及以上的社会保险或个人所得税缴纳证明；新落户不满一年的申请人，应提供连续缴纳12个月的社会保险或个人所得税缴纳证明（退伍转业、家属随军落户除外）。

总之，买房**出一半一般指的是共有产权住房，现在佛山、北京、广州、上海、西安等地都有相关政策，在申请时需要达到一定的条件才能申请。

云端交流，知识共享，线上研讨，克而瑞研究中心11月线上直播分享持续进行。作为克而瑞的专业研究平台，研究中心通过地产金融峰会、产品力发布会等线上线下活动，致力于构建覆盖房企、基金券商、机构、媒体以及行业专家的生态交流平台。

11月第3场直播聚焦北京常住居民购房偏好，由克而瑞研究中心高级研究总监马千里带来《北京常住居民购房意愿及需求偏好研究》的主题分享。

马千里

克而瑞研究中心高级研究总监

<核心观点>

北京目前四成家庭还在租房，人均住房面积为34.9平方米，仅为全国平均的八成左右。其中，有45%的家庭户人均住房面积在30平方米以下。70-90㎡客户需求转化率最高，大面积客户“看得多、买的少”，但2000万以上豪宅客群意向较为明确。已婚育家庭中获客比例相对更高，但转化率较低；对于绝大多数刚需家庭而言，他们购房关心的重点还是在二手房和不断增加的租赁住房供给上。

以下为精彩发言

随着房地产行业进入低增长时代，越来越多的城市房地产市场迎来了下行周期的冲击，“回归一二线”也成为了行业投资避险的共识选择，销售走势相对**的一线城市也更为行业所重点关注。2022年前7月一线城市成交规模同比下降31%，比二三线城市降幅少了16个百分点。一线城市表现更好。

另一方面，在成交规模回落的背景下，准确把脉各城市居民的住房需求结构特征更为重要，有利于地产项目更准确地做好产品**、找到优质意向客户，进行决策。

一 “貌合神离”

居民住房现状与新房成交结构

1、住房来源：四成家庭租房居住，仅17%家庭住在自有产权新房

对比全国来看，2018年以来北京商品住宅年均供给量不及7万套，对于居住着914万户家庭的北京市而言，相当于城市住宅更替速度高达114年，每年至多只有0.77%的家庭能够买到新建商品住宅。这也导致了目前北京居住在自购新房中的家庭户仅有17%，其余有产权的家庭户都居住在二手房、经适房等住宅内。

2、住房来源：普通住宅租赁户占比最高，占全部家庭户的比例达到三成

单看北京，目前北京家庭中无自有产权的占比最高，达到了43%。其中又以租住在普通住宅的占比最高，占全部家庭户的比例达到了三成。北京“十四五”期间进一步加强了租赁房的供给力度。在2022年供地计划中，计划供应租赁用地300公顷，其中集体土地租赁房和公租房各150公顷。从商品房购买比例，新房和二手房是17比10，北京目前二手房交易规模超过一手房，未来二手房成交还有可能上升。

3、住房面积：人均居住面积远不及全国平均，24%家庭人均不足20㎡

就居住现状而言，北京目前人均住房面积为34.9平方米，仅为全国平均的八成左右。若按照全国人均住房面积的一半水平来筛选住房紧张的家庭数量，北京有185万户家庭人均住房面积不足20㎡，占总家庭户的比例达到24%，就国内各省市对比来看，仅次于广东、上海排在第三。

但值得注意的是，北京中等居住条件家庭占比与全国相差不大，其中人均住房面积在40-49、50-59平方米的家庭户占比分别达到了12%和7%，均与全国平均相差不到1个百分点。

4、成交结构：近年中小套型住宅供给大幅攀升，90㎡以下成为交易主力

自2017年北京**工作报告再提增加中小户型供给后，“90/70政策”全面重回土拍条款，2018年-2011年70-90㎡小户型成交占比上升。再加之共有产权房供应力度的加强、以及土拍中限售价用地占比的增加，住宅形成了限价房、共有产权房、普通住宅5:3:2的供应格局。供给结构变化之下，北京中小户型商品住宅占比显著上升，中大户型成交占比相应出现回落。

在2021年北京成交的8.1万套商品住宅中，有4.5万套面积小于90㎡，占比达到了56%，其中70-90㎡占全部成交住宅的比例达到了50%，与人口普查的居民住房情况似乎高度重合。

但是成交金额指标而言，市场主力依旧是大户型产品，110㎡以上住宅成交2800亿元，占2021年成交总额的58%。并且在2021年市场成交走势中，也是140-180㎡产品表现更佳，成交套数同比增长56%，而90㎡以下产品成交仅同比增长了12%。

就户型结构来看，中小户型的三房和二房已经成为了北京新房市场的主流。2021年三房占比达到49%，在各类户型中占比最高，二房其次，成交占比达到了25%。

5、供给侧调整致需求分布与成交结构相似，各类客群转化率实际显著分化

2021年二手房成交规模已经达到了新房成交规模的两倍。对北京需求结构的研究，离不开购房客群特征的分析。

结合北京家庭户平均2.3人的情况来对人口和新房成交结构进行错位比对，即家庭住房面积落后于新房成交10平方米的占比进行比对，各面积段均相差不大。

但考虑到北京庞大的二手房交易市场，增量置业需求从二手房东延递到新房市场时，是必然会经过房东的“提级消费”的。因此北京居民住房现状分布与新房成交结构依旧高度重合，反而说明置业意向客户与常住人口的结构性特征必然存在显著差异，各类置业意向客户的购房倾向也会明显不同。

二 中高端产品客群“乱花迷眼”

顶豪产品客户购买率最高

1、户型：大平层客户最为“挑剔”，别墅客户购房意向最强

三房客户不仅数量最多，转化率也相对较高。结合供求数据来看，2021年市场上四房以上的产品供应比例高达23.1%，供求比高达1.24，供应明显过量。别墅市场则呈现出相反的态势，2021年供求比为0.7，是各类产品中供应最紧缺的。

2、面积段：70-90平方米客户需求转化率最高，大面积客户“看得多、买的少”

客户转化率最高的面积段在70-90平方米之间，有意向购买此户型产品的客户主要以年轻人群为主，35岁以下的人群占比高达80%。这一群体多是刚需群体，购买力相对有限，因此小面积的产品成为此类人群的上车首选。

3、总价段：高总价客户倾向多比较，但2000万以上豪宅客群意向较为明确

客户购房转化率最高的总价段为300万以下，成交占比达24%，成交主力集中在房山、怀柔。另一方面，北京住宅市场中有诸多共有产权、限价房等保障性住宅供应，这类产品的总价也相对较低，也抬升了300万以下住宅的成交占比。

2000万以上的住宅TGI指数接近100，此类产品以大平层及别墅住宅为主，集聚在海淀、朝阳、丰台等配套资源优质、互联网等产业发展活跃的区域。客群以高学历人群为主，占比过半，仅极少部分为高中以下学历的客户。

三 年轻家庭成为主力客群

本科学历中客户占比最高

1、住房现状：43%人口租房居住，但小户型需求占比仅29%

北京家庭户住房来源分布数据显示，43%人口租房居住。北京居民实际居住与意向客户关注产品户型分布数据显示，目前只有不足一成的家庭住房间数超过四房，加上三房家庭也只有29%左右。但是在调研数据中，意向四房及以上户型的家庭占比达到了34%，由此不难判断，住房条件更好、人均资产更高的家庭中，其有购房意愿的比例也相对更高。

北京有45%的家庭人均住房面积不到30㎡，不到全国平均标准的3/4。但是对标购房客户的意向分布来看，仅有29%的客户关注90平方米以下的中小户型。

2、年龄结构：35岁以下青壮年成为购房主力

在购房意向客户中，26-35岁年龄段的比例高达67%，TGI指数达到了150。就26-35岁主力年龄段的购房特征来看，可见与所有年龄段的分布较为贴合，有三成左右的客户青睐总价300-500万的中低总价段，占比最高。

3、教育水平：本科以上学历TGI指数达到高中学历8倍

七普数据显示，52%的居民学历水平在高中及以下，但在北京居民与意向客户受教育情况对比，意向客户的调研数据中，这一比例只有15%，不足总人口占比的1/3。与之相对的是本科以上学历人群，七普中只有三成居民拥有本科及以上学历，但是在调研客户中，这一比例却高达79%。

就本科以上客群的购房面积段偏好来看，可见这部分人群最为青睐的是110-140㎡的中大户型产品，其次是70-90㎡的刚需产品。值得注意的是，180㎡以上的大户型占比达到了17.7%排在第三，超过了90-110㎡、140-180㎡两个面积段。

由此可见，在与高学历成正比的高收入水平下，接近二成的高学历人才的居所已经满足了市场中常见的“刚需”、“刚改”甚至“再改”需求，在新房市场中，他们更为关注的还是大平层或别墅产品。

另一方面，90-110㎡、140-180㎡两个面积段需求占比的低位，一方面是受到90㎡门槛下0.5%契税的影响，另一方面也体现居民对于住房功能和宜居诉求的阶梯式成长，在目前90㎡以下小三房成交占比达到五成的情况下，这些高学历人群的首套房更多的倾向于购买小户型，而在这部分人群需要改善自身住房条件时，也更倾向于相对舒适、能够明显改善自身住房条件的110-140㎡产品。

4、总结：年轻婚育家庭成为主力客群，刚需与顶豪转化比例“两头翘”

意向客户中已婚育家庭更多，但转化成交难度同样较大。不论是对比意向客户数量还是对比TGI指数，北京的已婚育家庭都明显高于未婚育家庭。但相对于更关注小户型产品的未婚育人群而言，已婚育客户的购房意向结构与全市更为接近，且对于中大户型产品的需求占比更高。对比意向客户的转化率来看，可见中大户型产品意向客户的转化率显著低于小户型。

突破重重购房门槛后，刚需客户置业意向反而最为明确。对于绝大多数刚需家庭而言，他们购房关心的重点还是在二手房和不断增加的租赁住房供给上。但换角度而言，目前还在继续关注90㎡以下新房意向客户，也是意向更为明确的客群，即“获客困难、转化容易”。

未来供给偏向多孩家庭，中大户型产品竞争将更为激烈。2021年末，北京市住建委宣布北京共有产权房不再受“7090”限制。在2022年最新发布的北京第三轮土拍中，大部分地块也不再把“90/70”户型限制作为刚性约束之一。但是从目前北京意向客户的转化情况来看，高总价大户型却是转化率最低的一类，对比意向客户占比和成交结构占比来看，140-180㎡、700-2000万的中高端大平层产品的客户转化率都不到平均值的六成。

问答环节

Q1

就需求支撑的角度来看，对于一线城市的中长期怎么看？

A1

目前京沪的住房更新率已经降至低位，如北京已经下降至0.77%左右，与执**产税的发达国家水平相近。此外在充沛的外来人口支撑下，中长期增量需求庞大。以上海为例，结合“七普”数据推算可知，上海外来人口中每年可新增9.4万人的高质量置业需求，按其中男性数量保守估算，至少年增5.5万套高质量置业需求，对比目前上海新房9万套的年成交规模来看，这部分收入水平较高、居留意愿较强的外来人口无疑将成为房地产需求增量的有力支撑，也是上海新房市场在本轮楼市中保持稳健的关键原因。此外从外来就业人口的学历水平来看，其中有22.5万人为研究生及以上学历，这些高学历的外来就业人口在推动上海经济快速发展的同时，也带来了大量的高质量“刚需”住房需求，成为上海住房长期住房需求增长的重要组成部分。

Q2

接下来改善性需求还有多少发展空间，可以从全国角度说一下么？

A2

在人均住房面积达到45㎡以前，仍将保持较快速度增长。就六普-七普十年间的有可比数据的2816个县级行政区统计数据来看，在人均住房面积达到40平方米以前，各分段人均住房面积增幅仍可达到1.1平方米/年以上。在40-45平方米区间内，人均住房面积增长也可达到1平方米/年以上，直至人均住房建筑面积达到50平方米以上，接近欧美发达国家水平之后，人均住房面积增长才下降至0.6平方米/年左右。

专题回顾：北京常住居民购房意愿及需求偏好研究 （点击查看）

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往期直播

11月【第2讲】｜人口老龄化内生型三线城市市场周期及前景探析

11月【第1讲】 2022“十·一”置业客户调研

10月【第3讲】 绿色装配式建筑发展及房企应用研究

10月【第2讲】 房地产企业布局绿色金融现状与解析

10月【第1讲】 行业竞争格局重塑下，外资房企的退与进

9月【第3讲】 “去化&降本”双重压力下，销售费用如何降？

9月【第2讲】 租赁风口下，百强房企租赁用地投资布局解析

9月【第1讲】 2022年**城市房地产市场投资前景研究报告

8月【第4讲】 对比前两轮，为何2022年**政策效果差强人意？

8月【第3讲】 当前住宅外立面设计特征与趋势

8月【第2讲】 行业压力传导下，上下游产业链企业的风险与破局

8月【第1讲】 监管层引入信用保护能否冲破民企融资困境？

7月【第5讲】 后**时代客户购房趋势和产品偏好的改变

7月【第4讲】 社群实现老带新裂变，超六成50强房企在运营

7月【第3讲】 三四线需求退潮之下投资的进与退

7月【第2讲】 县域城镇化方案下区县投资前景研究

7月【第1讲】 行业复苏“成色”剖析及持续性展望

编辑整合 | Jenny

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拓展知识：

北京购房新政策2021

2021年起市民在京买房全程网办。
　　2021年1月1日开始，本市将逐步推行市民在北京市买房网上全程办理，不必去登记大厅。
购房条件
　　【京籍家庭】购房条件：
　　1、已婚京籍家庭(除通州外)：无房的可购买两套住房，已有1套住房的可再购买1套。
　　2、单身京籍家庭(包括未婚、离异、丧偶家庭)：在京无房的，可购买1套住房。
　　3、想在通州买房的京籍家庭，符合本市限购政策的前提下，还需要满足下列条件之一，可在通州购买一套住房：
　　(1)已有1套住房、落户通州3年(含)以上的京籍家庭。
　　(2)已有1套住房、近3年在通州区连续社保或个税的京籍家庭。
　　(3)京籍无房家庭。
所需材料：
　　1、本市户籍居民家庭：各家庭成员身份证明、婚姻证明、户籍证明的原件和复印件，拟购房人签字的《家庭购房申请表》、《购房承诺书》。
　　2、驻京部队现役军人和现役**家庭：各家庭成员身份证明、婚姻证明、军队团级以上政治部门出具的家庭情况证明、现役军官、**警官的家庭成员应提供军(警)身份证和军官证或警官证的原件和复印件，拟购房人签字的《家庭购房申请表》、《购房承诺书》。
　　3、持有有效《北京市工作居住证》的家庭：各家庭成员身份证明、婚姻证明、户籍证明的原件和复印件，《北京市工作居住证》，拟购房人签字的《家庭购房申请表》、《购房承诺书》。
　　【非京籍家庭】购房条件：
　　1、在京无房且已连续五年在京缴纳社保或个税的非京籍家庭，可购买1套住房。
　　2、若想在通州区购买房屋，还必须符合近3年在通州连续缴纳社保或个税的要求。
所需材料：
　　各家庭成员身份证明、婚姻证明、户籍证明的原件和复印件，有效居住证，拟购房人签字的《家庭购房申请表》、《购房承诺书》。
　　【港澳台侨家庭】购房条件：在京无房且在境内工作、学习和居留的港澳台侨家庭，可购买1套住房。
所需材料：
　　各家庭成员身份证明、婚姻证明、港澳人员提交有效的《港澳人员来往内地通行证》和《港澳居民身份证》或护照、华侨提交有效的《中华****护照》和国外长期居留身份证件、**居民提交有效的《**居民来往大陆通行证》，拟购房人签字的《家庭购房申请表》、《购房承诺书》。
【外籍家庭】购房条件：持有工作类或记-者类签证在境内工作且无房的外籍家庭，可购买一套。
所需材料：各家庭成员身份证明、婚姻证明的原件和复印件，外国个人提交有效的护照、中文译本公证，拟购房人签字的《家庭购房申请表》、《购房承诺书》。