房贷税费计算(房贷税费计算方法)

前沿拓展：

房贷税费计算

海淀区二手房交易缴税**作指南 **机构办公地点：海淀区地方税务局 1、海淀区地税相关缴税政策 A印花税 印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税，这里特指交易印花税 征税对象：经济合同、产权转移书据、营业账簿、权利、许可证照和经**确定征税的其他凭证 纳税人：买卖双方 税率：0.05% 征收范围：现个人交易住宅类房屋免征印花税 房产证印花税：每证5元；属于市局房屋并已取得土地证的，房产证、土地证各5元印花税共计10元；属于贷款客户需支付他项权利证印花5元。 B契们项雨税 税种解析：契税是以所有权发生转移变动的不动产为半持再尔苦裂著科木非最征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。 征税对象：发生使用权转移的土地和发生所有权转移的房屋 纳税人：买方 税率：商用、非普通住宅3%；普通住宅1.5%（现个人首次购房且所购普通住宅面积小于90平方米按1%征收） 契税优惠政策 （1）**户可减时括免契税,**人的直系亲属均可使用 （2）城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税； （3）居民上市出售已购公有住房前后一年内新购各类商重存余世示斯品房，按新购商品房与出售已购公房成交价的差额计征契税； （4）房屋交换价格相等的，免征契税；交换价格不相等的妒，由多交付方缴纳款； （5款松总承通盾客额）按《继承法》规定的法定继承人继承房屋权属，免征契税 （6）对于夫妻离婚，因财产分割涉及房屋所有权证变更登记，免征契税 。 注：北京市普通住宅及非普通住宅区分标准 由于普通住宅按1.5%征收，而非普通住宅按3%征收，因此，契税缴纳的关键是界定房屋是属于普通住宅还是非普通垂丝湖检静培月突呀住宅 普通住宅需同时满足三个条件，只要有一个条件不满足，即为非普通住宅 （1）住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上； （2）单套建筑面积在140（含）平方米以下； （3）实际成交价低于住房平均交易价格1.2倍以下。 C营业税 税种解析：营加规来业税是对有偿提供应税劳务、转天套衣关路机让无形资产和销售不费加后县响论自领他阻争动产的单位和个人,就其营业收入额征收的一请胡官业一川突万还种 税。 征税对象：提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的营业额。 纳税人：卖方 税率：5.天牛场走今验销印晚5%（含城建税和教育费附加） 营业税征收范围及优惠政策 征收范围：对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收拿括量入全额征收营业税；个人购买普通 住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。 优惠政策：对个人购买普通住宅超过5年（含）转手交易的，销售时免征营业税, (海淀区的已购公房如果房本不满5细打重功年的话,原购房协议或者第一笔购房款的收据够5年的话也可以免征收营业税) 营业税的征收时间界限由5年改站境油度孩院谈为为2年： 普通住宅产权证时间未露判独始免压满2年的，如提供原购房**可征收差额部分的营业税，产权证时间满2年的免征营业税。（注：以房产证或原契税票或原公房购房收据时间为准） 非普通住室病化完宅产权证不满2年的，全品额征收营业税；产权证时间超过2年的，按照买、卖的差额征收营业税。 注意事项：个人所得税的征收，时间界定还以5年为界限。办理中如果提供原购房**的，个人所得税按照买、卖差额的20%征收；办理中如果不提供原购房**的，个人所得税按售房款全额的1%征收。 另外需要注意的是，一旦营业税按照买、卖的差额进行申报，则个税必须按照差额的20%的进行征收。 D个人所得税 税种解析：个人所得税是对个人(自然人)取得的各项应税所得征收的一种税，房屋出售所得也是应税所得之一 征税对象：财产转让所得 纳税人：卖方 税率：成交价的1%或差额的20% 优惠政策：对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税 个税征收方式 第一种计算方式：按核定税率1%计算 第二种计算方式：差额的20% 计算公式为=（转让收入—购房原值—转让环节交纳的税费—合理费用）×20% 购房原值：商品房购房原值是指购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费 转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市建设维护税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。 合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。 最高扣除限额：已购公有住房、经济适用房扣除限额为房屋原值的15%； 商品房及其他住房扣除限额为房屋原值的10% E土地增值税 税种解析：土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物而就其增值部分征收的一种税 征收对象：增值部分 纳税人：卖方 税率：1%（现个人二手房住宅类交易免征土地增值税） F土地出让金 税种解析：国家作为土地所有者将其一定年限的国有土地使用权出让给受让人，并向受让人收取的土地使用权价格。是**要收取的土地收益(地租)，即土地所有者出让土地使用权的交易价款。 纳税人：买方（无论是**，还是优惠价或标准价，买方都需要按照1560×建筑面积×1%缴纳土地出让金）； 卖方（所出售的房屋是当初卖方以优惠价或标准价购买的，由卖方另外向原单位或建委按1560×建筑面积×6%支付土地出让金） 回迁房的土地出让金:成交价×3% G综合地价款 税种解析：国家为照顾中低收入居民购房而实施优惠措施，建造 经济适用房所用的土地是国家以划拨方式无偿给开发商使用的，与已购公房所缴纳的土地出让金的性质相同 征收对象：再上市交易经济适用房 纳税人：卖方 税率：成交价的10% 征收范围：再上市交易的5年以上（以产权证或完税证明准）并以市场价出售的经济适用房 由于一类经济适用住房的政策有变化，所以综合地价款的征收也有变化:在2008年4月8日以前下发房产证的经济适用房，在其满5年以后的情况下仍按照成交价的10%的比例来征收；在2008年4月8日以后下发房产证的经济适用房，在其满5年以后的情况下按照:(现在交易的价格-当时购买的价格) ×70%的比例进行征收 2、海淀区地税缴税资料要求 个人卖单位： 个人：房屋所有权证，原始购房合同和第一次购房款收据（公房如需提供满5年的依据）买房的**，契税票，公共维修基金票，银行利息等（商品房没满5年需个人所得税管理的）央产上市表（央产房），身份证，护照(外文的需做翻译本公证) 单位：营业执照副本，税务登记证，组织机构代码证，法人授权委托书，总公司授权书或股东决议书（针对不是**法人的）涉外审批单（外籍单位）授权人身份证件。 个人卖个人： 个人卖：房屋所有权证，原始购房合同和第一次购房款收据（公房如需提供满5年的依据），买房的**，契税票，公共维修基金票，银行利息等（商品房没满5年需个人所得税管理的）央产上市表（央产房），身份证，护照(外文的需做翻译本公证)， 个人买：身份证,军官证，护照(外文的需做翻译本公证) 等有效证件，暂住证（外地户口），涉外审批单（外籍个人），居留状况证明（外籍人）。 单位对单位： 单位卖：营业执照副本，税务登记证，组织机构代码证，法人授权委托书，总公司授权书或股东决议书（针对不是**法人的），单位对买方开具的房款**，国资委评估（国有单位），授权人身份证件，买房的**，契税票，公共维修基金票，银行利息等（需个人所得税管理用的）。 单位买：营业执照副本，税务登记证，组织机构代码证，法人授权委托书，总公司授权书或股东决议书（针对不是**法人) 涉外审批单（外籍单位），授权人身份证件。 单位对个人： 单位卖：营业执照副本，税务登记证，组织机构代码证，法人授权委托书，总公司授权书或股东决议书（针对不是**法人的），单位对买方开具的房款**，国资委评估（国有单位），授权人身份证件，买房的**，契税票，公共维修基金票，银行利息等（需个人所得税管理用的）。 个人买：身份证。军官证，护照(外文的需做翻译本公证) 等效证件，暂住证(外地户口）居留状况证明（外籍人）。涉外审批单（外籍个人）。 备注：所有有单位的交易，复印件和签字的地方都要单位盖公章（最好带上公章） 3、海淀区地税缴税办理流程 有营业税的： 备齐资料→取号→1、2、3号窗口递件审核→开营业税票→去工行缴费→复印营业税票→将营业税票原件/复印件/房本交回受理窗口→4号窗口领取房款**→复印房款**第二联→二楼取号→递交契税资料→开契税票 没营业税的： 备齐资料→取号→1、2、3号窗口递件审核→4号窗口领取房款**→复印房款**第二联→二楼取号→递交契税资料→开契税票 4、海淀区地税缴税办理时效 交税申报资料齐全后工作日内可随时办理 税票开出后30个自然日内必须到银行缴纳（逾期不交按日收取滞纳金） 5、海淀区地税办理注意事项 收到开好的土地出让金票/营业税票/房款**/契税票后须认真核对买卖双方名字、物业地址

说到当代年轻人的消费观，那就真是有举不完的现身说法了。

比如：

再比如：

图片来源：网络

但是在买房的大头面前，哪些地方特别需要“斤斤计较”一下呢！

毕竟百万级的费用，哪怕是一个百分点，也是一万了呀。所以，今天我们就来看看，与购房费用息息相关的税费与房贷利率问题。

购房税费

不管你是买新房还是二手房，其实都是需要缴纳税费的（我也想为祖国积极上税，可是没有机会）。但是新房和二手房在税费上还是有一定的差别。

那么新房和二手房分别都有哪些税费呢？税率又是多少？这样在买房的过程中你才能更清楚的了解你交了多少税。

新房

新房的税种不多，主要包括契税、印花税。其中印花税税率较低，就是当你在购房之后，领取**部门发放的不动产权证书时需要缴纳5元/件（我差的的是这5块吗？）。

契税稍微复杂一些，需要按照买房家庭现有房屋套数以及买房面积综合计算。

家庭首套房90㎡以下税率为1%，90㎡及以上为1.5%；家庭二套房90㎡以下税率为1%，90㎡及以上为2%；家庭三套房及以上就不看面积大小了，统一为3%。

这里要注意咯，我们说到的房屋套数都是以家庭为单位，除了购房者自己名下，还需要看家庭各成员（包括购房人配偶、购房人未成年子女），如果家庭中任一一人名下有房，则认定为家庭有房，需要按照上述税率缴纳契税。

新房除了契税和印花税，其实还有一个维修基金，这个是二手房不需要缴纳的。西瓜现在能找的说法是——目前按照根据建设部和**165号令《住宅专项维修资金管理办法》 [2] 的规定：

商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。

但是各地的具体比例并不完全一致。目前成都电梯房(仅供大家参考，具体以实际为准）约27.5元/㎡，非电梯房约22元/㎡。

一个平方一杯奶茶钱，比起契税，少喝100杯奶茶就有了。大家不要担心，放心买！

二手房

二手房的税种包括了契税、个税、增值税和印花税。

契税：与新房一样，按照家庭现有房屋套数和买房面积计算。个税：按照1%的标准缴纳。而且当满足“交易的房屋满5年且是房东家庭的唯一住房”时，可免收个税。增值税：增值税是之前的营业税改的，现在增值税综合税率为5.0%。特别注意：交易的房屋满2年免收增值税。

通通课堂小作业来了！

江南皮革厂倒闭后，大锤用积攒多年的工资想在成都买第一套房子，作为标准不锈刚，大锤准备购买某楼盘70㎡的两室两厅，总价约90万。

请问大锤需要缴纳多少税费？如果购买同面积、同价格且不满2年的二手房有多少税费？

新房：因为面积小于90㎡，所以契税为1%，所以契税约9000元；新房维修基金：按照27.5元/㎡计算，约1925元，合计：10925元。

二手房：因为面积小于90㎡且不满5年，所以契税、个税均为1%，合计18000元；因不满2年，所以增值税税率为5.0%，约45000元，合计：63000元。

当然如果交易的二手房已满2年，就不用缴纳增值税了，是不是省了一大笔呢！

房贷利率

房贷也是分为公积金贷款和商业贷款。有条件的朋友都希望能够使用公积金贷，原因也是在于公积金利率会比商贷低，更划算。但是具体能低多少呢？我们一起来康康。

公积金贷款

首先看公积金贷款利率，目前公积金5年以上公积金贷款利率为3.25%，但是整体利率需要看利率*倍数。首套房倍数为1.0；二套房利率为1.1。即首套房的整体利率为3.25%，二套房的整体利率为3.575%。

商业贷款利率

商业贷款利率为LPR+基点组成。

LPR是全国18家银行向全国银行间同业拆借中心提交报价，全国银行间同业拆借中心按去掉最高和最低报价后算术平均，并向0.05%的整数倍就近取整计算得出LPR。

简单的来说，LPR是商贷利率的最基础组成部分，是全国统一的。其中LPR每月20日更新一次，可以在****银行查询。目前三月的最新LPR如下：1年期LPR为4.05%，5年期以上LPR为4.75%。

详情页面：http://www.pbc.gov.cn/rmyh/108976/index.html#LPR

此外，基点稍微复杂一些，数值由贷款银行按照地区信贷政策要求和借款人综合情况确定。具体来说包括了各省级人行加点数、各商业银行加点数(注意：加点数可以为0）、二套房需加国家加点数60点等。

如果你的征信有问题，也会导致利率的上浮。

普遍来说，如果征信记录上有多次违约（近两年内连续三次、累计六次没有按时还款），可能要被要求提高首付的成数以及上浮贷款利率。

组合贷款

组合贷就是符合某银行个人住房商业性贷款条件的借款人，同时缴存住房公积金，在办理个人住房商业性贷款的同时，还可向银行申请个人住房公积金贷款。一般是在个人贷款超过当地规定的公积金贷款的最高上限才使用。

比如大锤出息了，需要购买高端改善楼盘，要贷款50万，当地公积金管理中心规定公积金最多贷款40万元。这样的话，剩余的10万元将使用商业贷款，同时利息也不能享受公积金贷款的利息。

如果理解了商贷和公积金贷，那么组合贷就更加容易理解，将贷款拆成两部分分别计算就可以了。

如果有一点点不清楚，我们来举例算一算。

比如还是刚需的大锤，准备购买某楼盘70㎡的两室两厅，总价约90万，首付三成约27万，则大锤还需要贷款63万。问，如果贷款30年，大锤的商贷、公积金贷和组合贷每个月分别需要还款多少？还款总额是多少？

因为大锤单身，所以公积金贷款不能超过40万元，但如果迎娶女神之后就不一样啦。所以问题我们要分大锤商贷、大锤组合贷和大锤×女神公积金贷来算。这样朋友们有没有一目了然呢！

​具体的基点，还是要以签约银行以及个人情况为准哦！

本期的通通课堂就到这里啦

感谢大锤的出镜

我们下期随缘再见呀！

拓展知识：