商业地产税费怎么算(商业地产缴税多少)
前沿拓展：
商业地产税费怎么算
**、国家**2016年3月24日对外公布的营改增全面推开细则显示，个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的物推差送才汉何，以销售收入减去购买住米合房价款后的差额按照5％的征收率缴纳增值税； 公告自2016年5月1日起密笑错神终来施行。 商业地产交易时产生的税费太高，阻止了很多资本介入商业地产。根据规定，在商业地来自产交易时，除了买方需要缴纳的3%契税外，卖方缴纳税费一般有两种方式征收。如果按照成交总价征收，则卖方要缴纳5.6%的增值税和附加、20%的个税、20%的土地增值税等，合计为成交价的45.6%；如果按照差额征收，则卖方要缴纳5.6%的增值税和附加、20%的去存迅鸡伤并齐读个税、30%-50%的土地增值税等，合计为差额价的55.6%-75.6%。
个人名义购买
以个周城题穿人名义购买商用物业和以企业名义购买商用物业，所产生的税种和税率有相应差别：以个人名义购买，物业持有期间不产生税费，企业购买则需要缴纳土地使用税及房情任言产税；
个人名义购买后，再次出售时，提供**按差额征春轻配答兴织脚量究觉收相关税费，不提供**按全额活承题征收相关税费；其中，土地增值税世也论粮部素是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收：（1）增值额未超过扣除项目温义怕物包**金额50%部分，税率资握殖那为30%；（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额1鲜啊输候杂岩零00%的部分，税率为40%；（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。公司名义购买
以公司名义购买，可作为公司固定资产核算，每年可以计提折旧，持有房产虽然每年要缴纳房产税、土地使用税，但公司可以少缴纳企业所得税，两边税负可以形成对冲，企业在持调团怕呢困使根跟有环节税负较低。如果房产不进行二次交易、过户，税负成本较相对较低，适合自用型企业；
例如：公司持有2000万物业自用，每年需要缴纳房产商失病含力轻罪城突税2000*70%*1.2%=16.8万；若采用直线法折旧，折旧年限为20年，每年可以折旧2000/20=100万；那么该公司企业所得税=（收入-扣除项目）*25%，每年100万的折旧额算在扣除项目中，那么该公司每年可以少缴纳企业所得税100*25%=25万；
型章观技料此外，以企业名义购买商用物业，当企业出现亏损或破产清算，公司名下房产要将用于偿还债务；如果购买物业的企业股东为多个，后期则可能涉及股东之间的份额划分。
投资即博弈，走一步看后三步，做特殊资产投资尤其如此。当房地产税即将试点落地，不可避免的扑面而来时，我们该思考的不仅仅是房地产税对资产投资的利弊分析，而且要思考具体的投资标的和投资策略。
上周我们组织了一场专题“当房地产税遇上特殊资产投资”，得到了广大企业家的积极反馈和参与（也有朋友建议我们组织第二场）。我们通过实际案例的分析，计算了资产持有环节和资产交易环节的税收，两者的差距很大。所以房地产税对市场的情绪影响，远远大于对投资测算的影响。
但是“帐怕细算”，我们把资产的投资收益列成一张表格，左侧是成本和费用，右侧是收入，归总计算是收益。左侧包含购置成本、管理费用、税费等，未来增加的持有环节房地产税就在此列。右侧包含销售价格、经营收益。因此，在精打细算和**对房价维稳的政策前提下，投资收益的核心关注点就是投资物业类型和经营收益。
最近的十五年里，商业和住宅作为两种不同的投资物业类型，走出了完全相悖的十字交叉价格走势。2005年开发的商住楼宇，以天河北为例，商业均价30,000-50,000元/平方米，住宅5,000元/平方米，投资买商铺，刚需买住宅，因此有“一铺养三代”之说。但是时至今日的二手楼，商铺10,000-15,000元/平方米，住宅50,000元/平方米。尽管住宅比较陈旧，由于货量稀缺和学位优势，价格居高不下。商铺受互联网经济冲击，再加上业态陈旧、经营不力，租金一降再降。再加上有些开发商把二三四楼商铺用于向银行抵押套现，然后陷入流动性困境，这些商铺逐渐成为特殊资产。目前围绕天河北的一线二楼商铺有12,000元/平方米的价格对外出售，仍然无人问津。商业价值筑底，投资良机显现！
目前商业裙楼的业态有几种类型：社区商业、社区办公、酒店、公寓、教育培训、餐饮等，根据物业的区位、格局、交通会有不同的优选方案，以二楼为例，通常租金80-100元/平方米是可以实现的。以纯租赁方式计算，这个租金的回报率为8%-10%，远远跑赢银行资金经营贷成本4.65%和同区域住宅的租售比1.5%。2,000万元可以买一套200平方米的住宅，也可以买一层2,000平方米的商铺，经营价值可以相差10倍，还可以不受限售影响。
**大力推**地产税，是为了贯彻“房住不炒”的国策，一个家庭拥有住宅套数越多、面积越大税负就会越重，让大量被囤积的住宅用房受压后进入市场，不让大量持有住宅的人“躺赢”，逐步实现社会公平。但是对于商办类物业，没有提出累进税率的要求，按照传统租金计价方式，并设定减半征收等优惠空间。**一直在鼓励工商业发展、鼓励实体经济发展，核心仍然在“运营”，这也回归了资产价值的本质。商业物业已经挤掉泡沫、重整河山。
在特殊投资的市场，有几组经验数据，85折的住宅、5折的商业和3折的商业，“各花入各眼”，无论哪一类资产都有不同的参与路径、投资目标。
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拓展知识：
商业地产税费怎么算
房产税征收标准从价或从租两种情况：
1、从价计征的，其计税依据为房产原值一次减去10%-30%后的余值；
2、从租计征的，以房产租金收入为计税依据。从价计征10%-30%的具体减除幅度由省、自治区、直辖市****确定。
房产税税率采用比例税率。按照房产余值计征的，年税率为1.2%;按房产租金收入计征的，年税率为12%。
二、分析详情
房产税作为商业地产重要的一项税种，是以不动产业态存在的房产为征收对象，按房产的原值或房产出租的租金收入为计税依据，向不动产权利所有人征收的一种财产税。
三、商业房产税缴纳流程
1、根据细则,购房人向主管税务机关申报减免房产税认定时，应如实填写房产税认定申报表，并提交房产交易合同以及新建商品住房的房屋交接书；
2、购房人提交资料后,从主管税务机关领取《原有住房信息查询申请表》，向房屋状况信息部门查询原有住房情况，并将取得的原有住房书面查询结果送主管税务机关；
3、此外纳税人应当在每年的12月31日前，凭有效身份证明原件自行向主管税务机关申报缴纳税款,缴清当年度应纳税款。未按时足额缴纳的，逾期缴纳的税款从次年1月1日起按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。
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