不动产进项税额转出计算公式(不得抵扣的进项税额转出公式)

前沿拓展：

不动产进项税额转出计算公式

　　取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产。
　　纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，属于不动产在建型工程。
　　房地产开发企业自宣害饭革立行开发的房地产项目，融资租入的不动产，以及在施工现场修建的临时建筑探前算为清极照眼的物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。

不动产进项税额分期抵扣暂行办法

　　第一条 根据《** 国家**关于全条玉害食急买路面推开营业税改征请构纪造剂教现州击读意增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）及现行增值税有关规定，制定本办法。
　　欢第二条 增值税一般纳税人（以下称纳税人）2016年5绝孙月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程稳帝班训与卫婷移，其进项税额应按照本办法有关规零裂阳指仅夜定分2年从销项税额中抵扣，第称破机东计义意温一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%够雨衣总很妒易望念。
　　取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产。
　　纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，属于不动产在建工程。
　　房地产开发企业自行开发的房地产项目，融资租入的不动产，以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用己民菜有微钟食强过许上述分2年抵扣的规定。
　　第三条 纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额依照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣。
　　不动食农这任球宁阻区能产原值，是指取得不动产时的购置原价或作价。
　　上述分2年从通否真神接采销项税额中抵扣的购进货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖治菜书爱、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、**空调、电梯、电气、智能化尼剧景油起军积且植苦楼宇设备及配套设施。
　　第四条 纳税人按照本办法规定从销项税额中抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。
　　上述进项税额中，60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40%的鲜频华孔王稳同赵执部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。
　　第五条 购进时已全额抵扣进项税额的货物和服务，转用于不动产在建工程的，其已抵扣进项税额的40%部分，应于转用的当期从进项税额中扣减，计入待抵扣进项税额，并于转用的当月起第13个月从销项税额中抵扣。
　　第六条 纳税人销售其取得的不动产或者不动产在建工程时，尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，允许于销售的当期从销项税额中抵扣。
　　第七条 已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：
　　不得抵扣的进项税额＝（已抵扣进项税额＋待抵扣进项税额）×不动产净值率
　　不动产净值率＝（不动产净值÷不动产原值）×100%
　　不得抵扣的进项税额小于或等于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将不得抵扣的进项税额从进项税额中扣减。
　　不得抵扣的进项税额大于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将已抵扣进项税额从进项税额中扣减，并从该不动产待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额与已抵扣进项税额的差额。
　　第八条 不动产在建工程发生非正常损失的，其所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务已抵扣的进项税额应于当期全部转出；其待抵扣进项税额不得抵扣。
　　第九条 按照规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，按照下列公式在改变用途的次月计算可抵扣进项税额。
　　可抵扣进项税额＝增值税扣税凭证注明或计算的进项税额×不动产净值率
　　依照本条规定计算的可抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。
　　按照本条规定计算的可抵扣进项税额，60%的部分于改变用途的次月从销项税额中抵扣，40%的部分为待抵扣进项税额，于改变用途的次月起第13个月从销项税额中抵扣。
　　第十条 纳税人注销税务登记时，其尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额于注销清算的当期从销项税额中抵扣。
　　第十一条 待抵扣进项税额记入“应交税金—待抵扣进项税额”科目核算，并于可抵扣当期转入“应交税金—应交增值税（进项税额）”科目。
　　对不同的不动产和不动产在建工程，纳税人应分别核算其待抵扣进项税额。
　　第十二条 纳税人分期抵扣不动产的进项税额，应据实填报增值税纳税申报表附列资料。
　　第十三条 纳税人应建立不动产和不动产在建工程台账，分别记录并归集不动产和不动产在建工程的成本、费用、扣税凭证及进项税额抵扣情况，留存备查。
　　用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的不动产和不动产在建工程，也应在纳税人建立的台账中记录。
　　第十四条 纳税人未按照本办法有关规定抵扣不动产和不动产在建工程进项税额的，主管税务机关应按照《中华****税收征收管理法》及有关规定进行处理。

一、 用于增值税应税项目的固定资产转免税项目进项税处理

根据增值税相关规定：其一，用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、劳务、服务、无形资产和不动产不得抵扣进项税。其二，用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。文件出处分别为增值税暂行条例和财税2016年36号公告。

焚说：

两个文件规定略有出入，但不影响具体执行政策。原则性规定两者都有，但财税2016年36号公告规定更具体，符合规范性文件的业务指导作用。

重点对财税2016年36号文件的规定进行解读。

以上的条文需转出对应的进项税的固定资产是指专用于免税项目的固定资产，换言之，只要不是专用于免税项目的固定资产就可以不用转出进项税了。

如果是应税项目的购进固定资产中途转变性质专用于免税项目或者简易征收项目，则需要转出进项税。

具体转出的计算方式为：

不得抵扣的进项税额=固定资产、无形资产或者不动产净值×适用税率

固定资产、无形资产或者不动产净值，是指纳税人根据财务会计制度计提折旧或摊销后的余额。

举例：

A企业一套厂房用于精加工加工槟榔，且该厂房涉及的进项税已经抵扣，后因企业管理原因，无法继续生产槟榔，而该企业承包的茶山达到生产规模条件，该套厂房转而生产初加工茶叶（毛茶），由此产生了由应税项目转向免税项目，则该公司按照规定做进项税转出，以该厂房的会计账面净值为基础进行进项税转出。

注意：

如果该生产企业不是自己种植的茶叶，而是通过购买的鲜叶或者茶青进行初加工形成的毛茶，则按照《农业产品征税范围注释》规定，则该项行为适用增值税低税率。

二、用于增值税免税项目的固定资产转应税项目的进项税处理

举例：乡村振兴背景下，农产品加工企业增加。某自己种植茶叶并生产初级茶叶的公司，购买了一套制茶设备和兴建了厂房，那么如果该公司只制作粗茶，不制作精茶，则属于农业生产者销售自产货物，是增值税免税的项目，那么厂房和设备对应的进项税不能抵扣。

这里有一个细节问题，一旦申报上体现了只有免税收入，那么肯定是要做进项转出的。

如上文所说，既用于应税项目又用于免税项目的固定资产是可以可抵扣进项税的，但专用于免税项目则不可以。

在税法相关文件中，对将专用于免税项目的购进固定资产转用为应税项目的进项税处理没有做出明确规定。那么默认为这种情形下，已转出的进项税不再进行抵扣。

一个税务上的筹划

对于投身乡村振兴的农产品加工企业，且目前只有免税项目的企业，但将来可能在产品线上进行延伸，从初加工到精加工的，或者另扩生产线的，那么提醒建议：

一是注意免税的条件，是农业生产者销售自产农产品。注意是自己直接种植或者饲养的原料，不是购买来的原料，二是要符合《农业产品征税范围注释》中的初级加工产品目录要求。

在初次投入生产时，增加一个应税项目，使得进项税形成留抵，慢慢消化。

需要提醒的是，兼营免税项目和应税项目的应分开核算，同时，除了固定资产之外的购进货物，应税项目部分可以通过计算抵扣。

一个探讨：

对于专用于免税项目但转应税项目的固定资产前期已取得进项税但做进项税转出的情形，转应税项目后，是否能按照应税项目转免税项目做进项转出那样，进行资产净值下的计算，然后进行继续抵扣？

如此是否对解决存量存在的专用于免税的固定资产转应税项目进行一定的税负减轻？

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拓展知识：

不动产进项税额转出计算公式

根据**、国家**《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税〔2016〕36号文件。

第二十一条：一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。应纳税额计算公式：应纳税额=当期销项税额－当期进项税额。销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。

……

第二十四条：进项税额，是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，支付或者负担的增值税额。

……

第二十八条 不动产、无形资产的具体范围，按照本办法所附的《销售服务、无形资产或者不动产注释》执行。

根据《销售服务、无形资产或者不动产注释》：适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。

不动产进项税额转出计算公式

纳税人取得不动产和不动产在建工程的进项税额，需分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣进项税额的60%，第2年抵扣进项税额的40%。60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。
来源如下：
经国务院批准，自2016年5月1日起，增值税一般纳税人取得的不动产和不动产在建工程，其进项税额分2年从销项税额中抵扣。为便于征纳双方执行，国家**发布了《不动产进项税额分期抵扣管理暂行办法》（国家**公告2016年第15号），对不动产和不动产在建工程的进项税额分期抵扣问题进行了明确。
一、适用范围
本公告明确的不动产分期抵扣办法，适用于增值税一般纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程。房地产开发企业自行开发的房地产项目，融资租入的不动产，在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额抵扣不适用本公告的规定。
取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产。
纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，属于不动产在建工程。
二、主要内容
（一）纳税人取得不动产和不动产在建工程的进项税额，需分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣进项税额的60%，第2年抵扣进项税额的40%.
（二）纳税人新建不动产，或者改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额依照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣。
不动产原值，是指取得不动产时的购置原价或作价。
上述分2年从销项税额中抵扣的购进货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、**空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。
（三）如何分期（按照自然月）：
前提： 纳税人按照本办法规定从销项税额中抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。
上述进项税额中，60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。
（四）已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，公告明确了如何计算不得抵扣的进项税额。
不得抵扣的进项税额＝（已抵扣进项税额＋待抵扣进项税额）×不动产净值率
不动产净值率＝（不动产净值÷不动产原值）×100%
（五）按规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，公告明确了其进项税额抵扣的具体方法。
可抵扣进项税额＝增值税扣税凭证注明或计算的进项税额×不动产净值率
依照本条规定计算的可抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。

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不动产进项税额转出计算公式

增值税一般纳税人（以下称纳税人）2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产。纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，属于不动产在建工程。房地产开发企业自行开发的房地产项目，融资租入的不动产，以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。这里的不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物；构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。房地产开发企业销售自行开发的房地产项目等同于企业生产产品用于销售，对其施行分年抵扣显然不合适，应当一次性抵扣。融资租入的不动产（其购置成本已分期支出并分期抵扣，如果再对每期取得的租金进项分两年抵扣，核算会非常复杂，因此可一次性全额抵扣。施工现场修建的临时建筑物、构筑物虽然也属于不动产的范畴，但存续时间短，施工结束后即要拆除清理，其性质与生产过程中的中间投入物更为接近。因此允许一次性抵扣进项税。

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不动产进项税额转出计算公式

1.不动产进项税额分为分期抵扣和一次性抵扣两种情况，具体适用为：
　　分2年抵扣
　　一次性抵扣
　　按 固定资产核算的不动产、不动产在建工程
　　按 流动资产核算的不动产、不动产在建工程，比如房地产开发企业自行开发的房地产项目
　　新建不动产
　　融资租入的不动产以及在 施工现场修建的 临时建筑物、构筑物
　　用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值 超过50%的
　　未超过50%（不动产原值：取得不动产时的购置原价或作价）
2.分期抵扣时，注意抵扣时点。
　　分期抵扣以取得扣税凭证计算抵扣时点，而非固定资产完工计算抵扣时点。
　　纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额按规定分2年从销项税额中抵扣的， 60%的部分于 取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣； 40%的部分为待抵扣进项税额，于 取得扣税凭证的当月起 第13个月从销项税额中抵扣。

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