经济适用房就是个坑(经济适用房坑爹)

前沿拓展：

经济适用房就是个坑

经适房五年内只能住不能卖，房产权是按当初购入时规定好的，你入住在里面永这不变动， （除非国家出台新规定）所以不存在**这种说法

#创作挑战赛#

这是熊猫贝贝的第1388篇原创文章：

**房地产经济和楼市，其实严格意义上来说，从10月份以来，就没有多少值得拿出来讨论和分享的动态和表现，各路房地产领域自媒体纷纷转行情感博主，几个月里面翻来复去也就那几个陈谷子烂芝麻的话题。

市场表现决定话题热度，经济利益决定关注程度。

其实，这又何尝不是国家所希望和引导的方向呢？

稳字当头，就是这个意思，2022年是个注定不平静，并且暗流涌动的年份，安稳一点，比什么都靠谱。

平心而论，房地产几十年的发展，对国家还是有贡献的，不都是坏处。

房地产发展的初期，确实解决城市居民的住房问题。

也产生的大量税收，使得各级**有能力进行大规模基础设施建设等工作。

还极大地促进了钢铁、水泥等基础产业的发展。

但物极必反、水满则溢。

房子建的过多，房价涨的过高、过快，逐渐成了经济发展的包袱。也影响了民众，尤其是年轻人的生活。

国家坚持了若干年的房住不炒，也终于见到了成效。

房地产为什么到了这一步，这跟二十年前，深圳等城市带头参考了“**模式”有关。

什么卖楼花（预售），公摊，建面等，基本都是从**引进的做法。

如果一直按照**的模式会怎么样呢？

看看**房价涨到了什么程度，再看看**市民的“棺材板房”。

原本**也是有些工业，像纺织、制鞋等等。现在早已经无影无踪了。

图片来源：图库

图片来源：网络

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超过二十年的市场经验和管理积累，国家肯定知道调控，政策管理，甚至金融管控，都只能治标不治本，真正从根源上决定**房地产经济和楼市未来走向的底层模式如果不调整，不明确，不执行，那么**的表现，实际上已经预示了**楼市未来的一种极端可能，当然，另一面，就是无数人口外流的中小城市“铁锈化”，就和法国这个老牌资本主义国家一样：

图片来源：网络

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所以，模式的明确才是根本，2022年11月，**房地产经济和楼市的模式转型，迈出了坚实而又关键的一步，当然，并没有多少热度，也没有引起多少关注，但是这个动向，至关重要。

又或许，是因为利益关联，心有侥幸的群体不敢面对，放到台面上来讨论，还怕让更多人知道自己和那点心思已经大势已去？

新加坡模式，正式在**走出关键的落地一步，值得关注。

这篇文章，就和各位读者朋友分享这个**楼市和房地产经济，不显山水但意义重大的动向，并且进行有深度，有态度的专题分析和解读研究。

关注动向，把握本质，看清主线，研判趋势，指导行动。

本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。

内容有依有据，分析理性客观。

硬核内容，错过不再。

以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。独家文章，抄袭搬运必究！

（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜**）

选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。

新加坡（图片来源：图库）

1深圳楼市大事件：可售型人才房真的来了！

11月9日，深圳住建局发布关于安居君兰湾府、安居鸿栖台、安居玥龙苑、安居颢龙苑、星河开市客环球商业中心、华侨城九樾广场等六个项目住房的申请条件、房源安排、选房规则、配售流程等有关事项。

图片来源：见图

据悉，这是深圳首批人才住房项目启动配售，配售均价20520~44900元/平方米。本批次住房项目共4422套，其中两房户型1957套，三房户型2465套。实行集中统一认购、选房。

人才房之所以备受关注，主要因为其价格比周边的商品房价格低，大致是周边商品房的六折。

通告显示，认购本批次住房，应当符合以下条件：

申请人具有全日制本科及以上学历（含**认可的境外高等院校毕业的归国留学人员），或者属于符合深圳市产业发展需要的**（国家职业资格二级及以上），或者属于经深圳市人力资源和社会保障局认定的领军人才（含国家级领军人才、地方级领军人才、后备级人才）。

申请人、共同申请人均具有深圳市户籍，但申请人配偶为现役军人的，可以不受深圳市户籍条件的限制；申请人参加深圳市社会保险（养老保险或者医疗保险，不含少儿医疗保险）累计缴费3年以上。

与此同时，申请人、共同申请人在深圳市未购买过准成本房、全成本房、社会微利房、全成本微利房、经济适用住房、限价商品房、安居型商品房等政策性住房，未享受过深圳市高层次人才购房补贴或者奖励补贴政策；此外，申请人、共同申请人在深圳市未拥有任何形式自有住房（含住房建设用地）且在本通告发布之日前5年内未在深圳市转让过或者因离婚分割过自有住房等。

据悉，本批次住房项目共6个，4422套，其中两房户型1957套，三房户型2465套。本批次住房实行集中统一认购、选房。认购申请家庭可在线提交同一选房队列中单个或多个项目的认购意向；选房时，只能在其认购意向的一个项目中选择一套房源。对于后期如何流转的问题，相关文件显示，不动产权证书将登记为安居型商品房，满10年后将参照安居型商品房取得完全产权的相关规定，申请取得完全产权。

据悉，这是深圳首批人才住房项目启动配售，配售均价20520~44900元/平方米。

安居君兰湾府

位于深圳市大鹏新区葵涌街道坝核公路西北侧，开发建设单位为深圳市人才安居集团有限公司，建设监管单位为深圳市住房保障署。本次配售房源共566套，其中：两房户型153套，建筑面积约71平方米；三房户型413套，建筑面积约86-88平方米。配售均价为20520元/平方米（按建筑面积计算，毛坯价格）。本项目住宅塔楼为装配式建筑，室内为毛坯交付，交房标准见样板房和售房说明书，预计交付时间为2023年12月30日。

安居鸿栖台

位于深圳市宝安区西乡街道富华社区尖岗山大道与卧龙五路交汇处，开发建设单位为深圳市人才安居集团有限公司，建设监管单位为宝安区住房和建设局。本次配售房源共960套，其中：两房户型288套，建筑面积约69平方米；三房户型672套，建筑面积约87平方米。配售均价为42900元/平方米（按建筑面积计算，毛坯价格）。本项目住宅塔楼为装配式建筑，室内为毛坯交付，交房标准见样板房和售房说明书，预计交付时间为2023年12月20日。

安居玥龙苑位于深圳市龙岗区宝龙街道南同大道与新能源一路交汇处，开发建设单位为深圳市龙岗人才安居有限公司，建设监管单位为龙岗区住房和建设局。本次配售房源共700套，全部为两房户型，建筑面积约67-69平方米。配售均价为23100元/平方米（按建筑面积计算，毛坯价格）。本项目住宅塔楼为装配式建筑，室内为毛坯交付，交房标准见样板房和售房说明书，预计交付时间为2024年11月25日。

安居颢龙苑

位于深圳市龙岗区宝龙街道宝龙三路与宝同路交汇处，开发建设单位为深圳市人才安居集团有限公司，建设监管单位为龙岗区住房和建设局。本次配售房源共680套，其中：两房户型592套，建筑面积约66-68平方米；三房户型88套，建筑面积约87-88平方米。配售均价为23100元/平方米（按建筑面积计算，毛坯价格）。本项目住宅塔楼为装配式建筑，室内为毛坯交付，交房标准见样板房和售房说明书，预计交付时间为2025年3月1日。

星河开市客环球商业中心

位于深圳市龙华区民治街道新区大道与景龙南路交汇处南侧，开发建设单位为星河实业（深圳）有限公司，建设监管单位为龙华区住房和建设局。本次配售房源共1068套，其中：两房户型96套，建筑面积约70平方米；三房户型972套，建筑面积约86-89平方米。配售均价为44900元/平方米（按建筑面积计算，毛坯价格）。本项目住宅塔楼为装配式建筑，室内为毛坯交付，交房标准见样板房和售房说明书，预计交付时间为2025年2月28日。

华侨城九樾广场

位于深圳市光明区新湖街道科学公园站北侧，开发建设单位为华侨城光明都市发展（深圳）有限公司，建设监管单位为光明区住房和建设局。本次配售房源共448套，其中：两房户型128套，建筑面积约66平方米；三房户型320套，建筑面积约85-87平方米。配售均价为30150元/平方米（按建筑面积计算，含装修）。本项目住宅塔楼为装配式建筑，室内为精装修交付，交房标准见样板房和售房说明书，预计交付时间为2023年6月30日。

其实，深圳多区都有即将推出市场的可售型人才住房。据不完全统计，从2019年至今，深圳有超过20宗通过招拍挂成交的宅地涉及可售型人才房。相比安居型商品房，可售型人才房位置普遍较好，包括福田、南山、宝安等核心位置都有可售型人才房源。

2018年6月，深圳曾发布《深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》征求意见稿，这一举措被称为“二次房改”。作为目标，深圳市将在2035年前新增建设筹集170万套住房，其中，市场商品住房70万套，占40%左右；公租房、安居型商品房和人才住房共100万套，占60%左右。

多年以来，一线城市，改革开放的窗口深圳，房价一直领涨全国。

从某种意义上看，深圳的房价高，也许不无道理。

就凭深圳的发展水平，城市基础设施，城市管理水平。

还有“来了就是深圳人”的气魄和胸襟，即使在一线城市中，也不出其右。

可是，不管房价涨得如何有“道理”。

高房价对于产业，尤其是制造业的挤出效应非常明显。

近些年，深圳眼睁睁地看着一个又一个制造业企业、项目迁出深圳，转移到周边的惠州、东莞等城市。

近期的一些进入广东的大型工业项目，别说深圳，连房价较高的佛山、东莞等地都没考虑，直接建在了湛江。

深圳的高房价，以及“炒房客之都”的帽子，让深圳在某种意义上成为了**楼市的一个极具代表性的市场风向标。

所以，深圳在楼市和模式上的动向，至关重要。

无论是“二手房指导价”，还是坚决贯彻“房住不炒”，深圳的一举一动，其实早已超越了对本土市场经济环境中资本炒作态度的遏制，更是给全国主要的头部城市，能够带来示范作用。

共有产权住房建设持续推进，是典型的新加坡住居模式的落地，这是关键的时代和行业信号。

图片来源：图库

2什么是“新加坡模式”，该如何理性解读和理解？

新加坡的房地产模式到底是怎样的呢？为什么会被大家所吹捧呢？

新加坡房地产模式其实就是**承担了“居者有其屋”的义务。通过低价出让国有土地，大规模建设公有住房，打击投机倒把，保障了**的住房需求。在新加坡，公寓的比例高达80%，私人住宅的比例为20%。HDB公寓由**建设，优先保障中低收入群体的需求，因此可以严格控制售价，房价收入比始终保持在5-6的合理水平。

同时，**严格控制HDB公寓的转售。一个家庭只能拥有一套HDB公寓，一生中只有两次购买HDB公寓的机会(一次是基本自住，一次是改善)。他们只有住了一定时间才能转卖，只能转卖给符合条件的人。通过这一系列组合拳，新加坡得以将房价控制在合理的水平。新加坡住宅模式的特点主要有以下几点：

1.在强有力的**干预下实现公共住房的有效供应。

新加坡住房制度的最大特点是**的强力干预。新加坡住房政策的目标是“拥有住房”。模式是**以雄厚的财力兴建公寓，让八成以上的人口居住在公屋，同时以高效率的机制管理。

2.通过阶段梯度目标设计细分房地产市场有效需求

住房政策的目标是满足合理的住房需求。住房需求大致可以分为三个层次：住房需求、住房质量需求和产权需求。住房需求可以由**或市场来满足。

对个别居民来说，住房需求水平是基于他们自己的经济条件。对于城市居民整体而言，住房需求满足程度取决于城市经济实力和可用土地面积等因素。

3.以保障居民居住权为核心，建立多层次的住房供应体系

新加坡**坚持行政干预为主、市场调节为辅的原则，牢牢把握房地产市场的主动权。其核心是保护居民的居住权，建立以实施保障房政策为重点的多层次住房供应体系。

4.通过严格的制度安排，确保有限的居住资源优先满足民生基本需求

严格的制度安排确保有限的住房资源能够优先满足民生基本需求。这也是新加坡HDB体系中最值得我们借鉴和学习的地方

5.保持房地产政策的相对**性和稳定性

新加坡**公寓的重要功能之一是使不同种族和谐相处，提高人们对多民族和多宗教社会的认识，促进社会稳定。社区发展主要由**公寓推动，它们整合了社区所需的各种功能。

新加坡住房模式之所以受到广泛关注，是因为它有效地解决了住房短缺和住房支付问题。新加坡的103万套公寓为320万居民提供了居住空间，每个家庭的住房单元已经达到一个。2015年人均住房面积达到27.6。由于补贴的存在，对大多数居民来说，公寓的价格很低。

新加坡的房子大致分为以下三种类型：

第一种：租屋。新加坡住房制度是**主导型，**以强大的财力建设出租屋，使 80% 以上的人口居住在公共租屋里。目前，新加坡已形成了以租屋为主的公共住宅。

这种住宅不得上市交易，一切交易行为被视为违法。

第二种：中**公寓。停车位和部分装修都是免费送的，人家的物业可不是简简单单地给你打扫卫生，还有24小时的保安、健身房、游泳池等等设施都是**的。交易受到**严格监管。

第三种，别墅。是私人住宅构成的独特住房体系。你可以理解为有**地契的别墅，有联排别墅，**式洋房，豪华别墅，这些都是带有私家花园和**的。这个开放交易，税费很高。

深圳如果采用“新加坡模式”，实施起来比新加坡更有难度。毕竟深圳是城市，新加坡是国家，深圳要面对外来人口的大量涌入。

如果深圳这座改革先锋城市，在房地产领域领全国风气之先，创造一个非常先进的利国利民的模式，就又为国家发展立下了新功。

深圳 图片来源：图库

3趋势研判：深圳一小步，意义非凡，或将成为全国楼市模式的先行范本？

2022年**房地产经济和楼市是个什么情况，实际上已经没有必要花费笔墨过多赘述。

现实的情况，一言就可以完全蔽之，那就是经济大环境下行承压的特殊阶段，房地产经济的发动机熄火，市场供需错位，关键的闭合节点无法支撑行业和经济的持续向前。

这是前所未有的困局，直白清晰，也没有什么避讳的意义吧？

高房价不仅挤压了产业生存空间，也极大的遏制了居民消费。特别是2020年全球**爆发以来，带来的极端情况，所以，**房地产经济和楼市，也走到了一个至关重要的时代分水岭。

全国楼市，特别是南方地区，都盯着深圳，在这样的关注之下，深圳正式效仿新加坡模式走出这一步，意义非凡。

这一步，意味着深圳正式和**那种资本主导，供需挤压的模式彻底告别，即使顶着现实的人口持续流入，需求挤压的压力，也要坚定往新加坡模式看齐得决心和魄力。

这不是什么彩虹屁，不在深圳的朋友可能完全不能理解这一次深圳的做法难度所在。

这绝对是一条方向正确，但是注定需要负重前行，披荆斩荆的艰难道路。

躺在土地财政上轻松搞钱的好日子谁不想过？只不过深圳不一样，作为**楼市模式改革的尖兵，第一步肯定要在这个份量的城市先行先试。

当然，这个模式改革关键一步的走出，注定也让很多原本对深圳楼市还有全面放开，重回轨道这样的想法的群体和资金，带来了致命一锤。

真正的刚需有国家和地方**像新加坡那样真正的去“托底”，炒作起来的虚高房价谁还会想不通去接盘？

全国其他城市的炒房群体，看到深圳这一步，除了欲哭无泪，恐怕还真的想不出有什么别的形容词了吧？

先行范本的力量，段位，再一次证明了，不要误读**国家“房住不炒”的决心和态度。

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写在最后：**房产，价值匹配逻辑的趋势，值得重视

该有的分析和信息增量已经足够，文章最后，分享几点独家个人的观点，供各位读者朋友讨论和参考：

1，深圳人才住房的正式落地和推行，实际上已经揭示了后续**房地产经济的走向逻辑，那就是积极向新加坡模式靠拢。

**承担了“居者有其屋”的义务；

富裕群体和外来资金，有专门指定高端溢价产品供选择；

房产交易国家完全管控。

2，共有产权，是房地产税平稳实现的一个理想途径。

3，价值匹配逻辑，是未来**房地产经济的必然趋势方向，能够给一座城市提供多少价值，对应的就是居住环境，城市福利，配套条件的匹配。

资本野蛮扩张时代正式结束，价值匹配时代正式开启。

言简意赅，直击本质，把握动态，热点解读。

以上，就是对深圳可售型人才房动态事件，进行的专题解读和深入分析内容，和各位读者朋友们，进行一个分享。

深圳 图片来源：图库

根据国家有关部门的最新规定，本文内容和意见仅供参考，不构成任何关于置业，投资等行为的明确建议，入市风险自担。）

以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱

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拓展知识：

经济适用房就是个坑

经济适用房 是国家为照顾中低收入居民购房而实施优惠措施，建造经济适用房所用的土地是国家以划拨方式无偿给开发商使用的，这就是经济适用房价格低的主要原因。根据北京市的规定：职工个人购买的经济适用房，房屋产权归职工个人所有，已取得合法产权证书，即可依法进入二级市场上市交易。上市后，其收益全部归个人所有。这就是说，经济适用房的产权证书所拥有的权利和普通商品房基本一样，惟一不同的是，经济适用房在出售时，购买人要按经济适用房所在地标定地价的10％交纳土地出让金，没有标定地价的，土地出让金的价款暂按房屋售价的3％交纳。这样，
在办理完产权过户手续后，购买人所得到的就是普通商品房的产权证书，再次交易的时候，就无需交纳土地出让金了。 《经济适用住房管理办法》第二十条规定，符合下列条件的家庭可以申请购买或承租一套经济适用住房： 

(一)有当地城镇户口（含符合当地安置条件的军队人员）或市、县****确定的供应对象； 

(二)现住房面积低于15平方米的住房困难家庭； 

(三)家庭收入低于2300元**币； 

(四)市、县****规定的其他条件。

申请购买经济适用住房应当以家庭为单位,同时具备以下条件:

1、申请人年满18周岁,具有完全民事行为能力,户籍登记地在本区,取得本市户籍满3年(单身家庭提出申请的,申请人须年满30周岁)。

2、申请家庭上一年度家庭年收入的标准为1人户家庭年收入低于22700元,2人户家庭年收入低于36300元,3人户家庭年收入低于45300元,4人户家庭年收入低于52900元,5人及以上家庭年收入低于60000元。

3、申请家庭资产总额为1人户家庭低于24万元,2人户家庭低于27万元,3人户家庭低于36万元,4人户家庭低于45万元,5人户以上家庭低于48万元。

4、家庭住房人均使用面积低于10平方米。

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经济适用房就是个坑

经济适用房 是国家为照顾中低收入居民购房而实施优惠措施，建造经济适用房所用的土地是国家以划拨方式无偿给开发商使用的，这就是经济适用房价格低的主要原因。根据北京市的规定：职工个人购买的经济适用房，房屋产权归职工个人所有，已取得合法产权证书，即可依法进入二级市场上市交易。上市后，其收益全部归个人所有。这就是说，经济适用房的产权证书所拥有的权利和普通商品房基本一样，惟一不同的是，经济适用房在出售时，购买人要按经济适用房所在地标定地价的10％交纳土地出让金，没有标定地价的，土地出让金的价款暂按房屋售价的3％交纳。这样，
在办理完产权过户手续后，购买人所得到的就是普通商品房的产权证书，再次交易的时候，就无需交纳土地出让金了。 《经济适用住房管理办法》第二十条规定，符合下列条件的家庭可以申请购买或承租一套经济适用住房：
　　(一)有当地城镇户口（含符合当地安置条件的军队人员）或市、县****确定的供应对象；
　　(二)现住房面积低于15平方米的住房困难家庭；
　　(三)家庭收入低于2300元**币； 　　(四)市、县****规定的其他条件。

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经济适用房就是个坑

经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市**组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。 它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格而言，是适中的、能够适应中低收入家庭的承受能力适用性是指在住房设计、单套面积设定及其建筑标准上强调住房的 实用效果。 经济适用住房的价格按建设成本确定。建设成本包括征地折让费、 勘察设计及前期工程费、建安费‘小区内基础设施配套建设费、贷款利息、税金、1％一3％的管理费。经济适用房以微利价出售。只售不租。其 **由 7项因素（征地折迁费‘勘察设计费、配套费、建安费、管理费。 贷款利息、5％以内的利润）构成。出售经济适用房实行**指导价其售 价由市、县****根据以上几项因素综合确定。并定期公布不得擅自提价销售。
经济适用房和普通商品房最大的区别有：
1、土地是划拨而非转让，所以经济适用房买到的时候没有土地使用权；
2、经济适用房的面积套型都有国家严格的规定；
3、经济适用房的购买必须满足国家相应的规定，也就是人均居住面积和家庭人均收入必须达到当地的相应标准；
4、经济适用房的价格执行**指导价，开发商不能随意定价、调价；
5、经济适用房在不同地区在转让中有不同规定，一般都是在一定年限中不允许转让；
6、经济适用房在转让中需向国家补缴土地出让金

经济适用房就是个坑

廉租房和经济适用房，有哪些区别？看完终于明白了