动迁房个人所得税怎么算(动迁房个人所得税怎么算的)
前沿拓展：
动迁房个人所得税怎么算
主要区别，就是满五唯一，可以多免征一项个人所得税。即，满二唯一有增值税优惠或减免，满五唯一不但有增值税优惠或减免，还可以免征个人所得税。
具体介绍一下：
“满五唯一”中的“满五”是指房产证从出证开始计算，时间满五年或超过五年；“唯一”则是指业主在该省份内，登记在国土局系统里得只有这一套房子。通常情况下，房子满足“满五唯一”的条件即可免房子的个税和增值税。
一、满二唯一，**新公布政策通知（自2015年3月31日起执行）中将5年标准降为2年，具体如下：
1.个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收增值税；
2.个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收增值税；
3.个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。
二、原来的“满五唯一”，并未说取消，除了满二唯一的增值税优惠外，个人所得税税收优惠还保留，个人所得税相关优惠或减免如下：
1.房产证满5年，并且是唯一住房的不需要交个人所得税；
2.房产证满5年，不是唯一住房的需要缴纳房产交易盈利部分的20%或者总房价的1%；
3.房产证不满5年，需要缴纳房产交易盈利部分的20%或者总房价的1%；
回迁房就是发展商征收土地时，赔给**户的房屋。最近笔者遇到了一个实务问题，房地产企业交付的回迁房，增值税计税依据如何确定？于是收集整理了以下相关的政策规定。
纲领文件
财税〔2016〕36号《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条第二款规定，单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让不动产，视同销售服务、无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
第四十四条 纳税人发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：（一）按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。（二）按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。（三）按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：组成计税价格=成本×（1+成本利润率）成本利润率由国家**确定。
不具有合理商业目的，是指以谋取税收利益为主要目的，通过人为安排，减少、免除、推迟缴纳增值税税款，或者增加退还增值税税款。
货劳司解读：成本利润率目前暂定为10%。
河北省
《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之八）》第十一条的规定：关于房地产开发企业向被**业主交付回迁房如何计税问题。
房地产开发企业以自己名义立项，开发回迁房并向被**业主无偿转让回迁房所有权的行为，按照《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条之规定，视同销售不动产征收增值税。区分以下两种情形：
（1）房地产开发企业在承担土地出让价款的土地上开发回迁房并向被**业主无偿转让回迁房所有权的，其销售额按下列方法和顺序确定：
a.按照本企业最近时期销售同类房产的平均价格确定。
b.按照其他房地产企业最近时期销售同类房产的平均价格确定。
（2）房地产开发企业在不承担土地出让价款的土地上开发回迁房并向被**业主无偿转让回迁房所有权的，其销售额按组成计税价格确定。组成计税价格公式为：组成计税价格=成本×（1+成本利润率）
成本利润率在国家**未发布之前，暂按照《国家**关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发【2009】31号）中有关房地产开发企业视同销售成本利润率的相关规定，开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由各市国税局确定。
河南省
【河南国税】营改增问题快速处理机制专期十七：因为城市规划调整或者棚户区改造等原因，纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为是否征收增值税？如何征收增值税，计税销售额应该如何确定？
答复：在总局未明确之前，暂比照《国家**关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告》（国家**公告2014年第2号）和各省辖市地方税务局依据《河南省地方税务局关于印发<河南省地方税务局销售不动产营业税管理办法>的通知》（豫地税发〔2005〕16号）第七条第四款规定的成本利润率执行。即纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为属于视同销售不动产征收增值税，其计税销售额按组成计税价格=成本×（1+成本利润率）予以核定。各省辖市的成本利润率，暂按营改增前各省辖市地方税务局依据《河南省地方税务局关于印发<河南省地方税务局销售不动产营业税管理办法>的通知》第七条第四款规定确定的成本利润率执行。
深圳市
深圳市全面推开“营改增”试点工作指引（之四）——房地产业 （国家**深圳市税务局2018-12-05）
纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，如开具**的，应按照**上注明的销售额计算缴纳增值税；如**上注明的销售额明显低于视同销售销售额的，或者未开具**的，按照视同销售不动产计算缴纳增值税。
1、确认回迁安置房面积，主要依据经城市更新部门备案的**补偿协议中房屋补偿约定的具体补偿标准或面积进行确认。
2、确定视同销售的销售额：
①实际回迁面积未超过**补偿协议约定的，销售额按照组成计税价格确定。组成计税价格＝建筑工程成本×（1＋10%成本利润率）
②实际回迁面积超过**补偿协议约定面积的部分，按照《营业税改征增值税试点实施办法》第四十四条的规定确定销售额并计算缴纳增值税。
湖北省
湖北国税：根据湖北省营改增政策执行口径第四辑规定（房地产开发企业向被**业主交付还建房如何计税）：房地产开发企业向被**业主交付还建房，应以每套还建房为单位，分别计算缴纳增值税。
房地产开发企业向被**业主交付还建房，实际面积大于**还建协议约定的面积的，应以实际收取的超出部分面积的平均单价作为还建房屋的计税价格。
房地产开发企业向被**业主交付还建房，实际面积与**还建协议约定的面积相同的，以同楼层相同或者类似房屋的平均单价作为计税价格。
房地产开发企业向被**业主交付还建房，实际面积小于**还建协议约定的面积的，以房地产开发企业向被**业主实际退还的不足部分面积的平均单价作为还建房屋的计税价格。
还建房屋的计税价格不得低于房屋的**格。
广西：
房地产企业开发房地产时，如何确定置换的回迁房的应税销售价格？
答：置换的回迁房中与原房产同等面积的部分按房地产企业开发新房的**计算；超过原房产面积部分按房地产企业开发新房市场价计价。
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【晶晶亮总结】
房地产企业交付回迁房，虽然有可能收取了部分差价款，但增值税计税依据绝非收取的差价款，而是需要视同销售来计算缴纳增值税。
因为回迁房和正常的商品房销售有显著差异，按同期同类房屋的市场价确认视同销售收入是不合适的，所以各地出台了若干不同的口径来确认该项收入。当地有明确规定的就按当地口径，当地若没有明确规定的，按财税〔2016〕36号中视同销售中的组成计税价格比较合理。
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来源：财税评论
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封面图片来源于公众号：图说一分为Z 摄影师顾伯群 授权本号使用
拓展知识：
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