房地产各项税费计算(房地产税 计算)
前沿拓展：
房地产各项税费计算
1、契税；超过140平方米按房价3％。（买方承担） 2、印花税：按房价万分之十缴纳买卖双方各承担一半。 3、销售不动产营业税：卖房人取得产权未满5年出售的按房价款5.5％缴纳销售不动产营业税。（卖方承担） 4、土地增值税：卖房人取得产权未满5年出售的按房价款1％缴纳。（卖方承担） 5、个人所得税：卖房人取得产权未满5年出售的按增值部分20％缴纳（房屋现值-上道契税纳税额）或按房价1%缴纳（卖方承担） 6、房屋交易手续费：买卖双方按房屋建筑面积个承担3元∕㎡。 7、房屋产权登记费：80元由买方承担。 注：你在向税务机关和产权管理部门申报房价是不能明显低于当地同类房屋的市场价。否则他们可以要求对房屋进行评估，你为此还得支付0.5%的房屋评估费。 明白吗？
一直有比较多的读者问，《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》出来后，对房价会有什么影响？到底会怎么个征税方式？
关于第一个问题，我在《我们到底应该如何看待房产税》中说得比较清楚，简单概括是：
1、房地产税（房产税）最大的作用是调控预期，所谓预期，就是不征比征产生的调控作用还要大，原因是“不确定性”产生的恐惧感，所产生的作用比“确定性”还要大，所以它不出来对房产市场产生的作用更大，出来了靴子落地了，作用反而会减小；
2、短期会增加房产市场的供给，对房价产生抑制作用，但有了确定性之后，长期来看房价会遵循市场规律，人口流出经济不发达的城市房价该降的继续降，人口流入大供给不足经济发展好的城市房价会升的继续升；
3、杀伤力来自于征**度，来自持有成本到底有多高，如果按照同一篇文章《扎实推动共同富裕》“要增加城乡居民住房、农村土地、金融资产等各类财产性收入”的说法，征**度不会太高。如果彻底打掉“财产性收入”的属性，采取超高（注意限定词）累进方式征收，才有可能力度大，目前看概率比较小，如果这么玩，和绝大多数普通人也没关系，就不去探讨了。
具体会怎么征？能征多少？能否对土地财政形成替代，中信证券最近发了一篇研报，没有探讨累进制，但普通的征收方式基本靠谱，我理了一下附后：
01 沪渝两地房地产税试点政策情况
这个我在文章《我们到底应该如何看待房产税》里也介绍过。
试点政策存在一定制度缺陷：
征管制度不完善：试点房地产税征收主要依靠纳税人自行申报，两地尚未出现针对偷逃税现象的处罚案例，房地产税试点征收本质上旨在制度宣传与形成共识。
征税税基较窄的同时税率较低：为了减轻纳税人的抵触情绪，同时减少征管成本，上海市主要针对新购买房屋征税，而重庆市主要针对别墅和**公寓征税，开征范围有限。税率方面，上海市设置0.6%和0.4%两档税率，但同时按照市场价格的70%征收，实际税率仅0.42%和0.28%。重庆采用0.5%、1%、1.2%三档税率，但实际上大部分情况下执行税率仅0.5%。
免征范围过大：重庆市独栋住宅每户免税180平方米、上海市仅对新购住房征收房地产税，且在首套房免征的基础上设置60平方米的人均免征面积，大部分家庭的个人住房均免于征税。
02 预计后续试点政策改革思路
完善征管制度：加强偷逃税处罚以减少应缴未缴，让居民更多感受到“持有税”的影响。
适度拓宽税基：预计取消包括“新老划断”与仅针对**房等征缴限制，适度扩大征缴范围，稳步分批将房地产税征缴推广到全部城镇居民住房。
适度调整税率：我们预计整体税率或设置于0.2%至1%之间。房地产税是重要的地方税种，地方**或将拥有自主确定税率的权限。预计各地方**将结合本地区经济、房地产市场现状，针对性地在0.2%~1%范围内确定其征收税率。
市值评估比例：参考美国、日本、英国等国经验，全国房地产税预计将以房地产评估价值作为纳税税基。而考虑到地方**已经在土地出让环节对房产进行过费用征缴，且民用住宅土地有70年的使用年限，预计房地产税价值评估环节将设置一定的折扣比例。参考此前试点政策，上海市房地产税按照应税住房市场交易价格的70%来计算缴纳。预计后续全国房地产税征收也将设置50%-70%的房产市值评估比例。
设置豁免政策：预计房地产税征收仍将设置首套房免征政策，同时设置人均免征面积，保障居民基本住房需求。2019年，城镇居民人均住房建筑面积39.8平方米，预计后续试点初期或设置40-60平方米的人均免征面积。
03 预计全国房地产税收入范围测算
房地产税征收规模主要由三大要素决定：税基、税率、税收优惠政策。设定模拟征收的住房房地产税测算方法：房地产税规模=房地产税税基×征税住房占比×优惠税收比例×房地产税税率。
房地产税税基：358万亿元城镇存量住房。《决定》提出：房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。因此我们选取全国城镇存量住房当前市场价值作为基础税基。根据国家统计局公布的销售金额和销售面积计算，2020年全国住宅商品房销售均价为9980元/平米。同时考虑目前城镇居民人均住房建筑面积39.8平方米，9亿城镇居民人口，可计算得到目前全国城镇存量住房总市值约358万亿元。
市值评估比例：考虑设置50%-70%的房产市值评估比例。参考上海房地产税按应税住房市场交易价格的70%来计算缴纳的政策。我们分别测算设置50%、60%及70%的市值评估比例情况下全国房地产税金额。
征税住房占比：分别考虑12、20、30、40、50和60平方米人均免征面积下可征税面积。考虑数据可得性，根据《2015年全国1%人口抽样调查资料》中全国家庭人均住房面积分布，分别选取12、20、30、40、50和60平方米人均免征面积对全国房地产税规模进行测算。免征面积分别为12/20/30/40/50/60平方米的情况下，预计能够征收的住房面积占比分别为74%/55%/36%/22%/14%/8%。
房地产税税率：假设税率为单一固定税率，分别考虑0.2%至1%税率水平。预期我国房地产税初期会采取少税种、精简税制的政策设计，我们在模型测算时仅考虑单一税种与比例税率，不考虑更为复杂的累进税率。税率范围考虑0.2%至1 %之间。
70%房产市值评估比例假设下，预计全国房地产税收入范围约为380亿元至5600亿元，难以替代土地出让收入。
全国城镇住房房地产税的征收有望给我国带来约380亿元至5600亿元的地方财政收入，远低于2020年84142亿元的国有土地使用权出让收入。预计房地产税短期内仅能一定程度缓解土地财政问题，土地出让金仍将是地方**的重要财政收入来源。
从个体或家庭来看，持有多余面积的房子，如果不是超高累进以及持有太多房产，每年缴纳的费用大概介于物业费与房租费之间，极小值是多倍物业费，极大值是房租。
更通俗的对比类似于个税，大概率你不会因为担心需要缴纳更高的个税，于是就不想去追求更高的工资了，不过工资是流量和增量，你不会觉着疼，房产是存量，如果长期不能产生足够的增值以及房租收益，不能高于你要缴纳的税，机会成本过高，你才会抛掉。
对于刚需，该咋的就咋的，对于想获得财产性收入的，情形太多，需要进行个性化配置，比如说多生娃就是一种方式，一举多得。
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拓展知识：
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