个人取得的租金收入如何计算个人所得税(个人房产租金收入如何纳税计算)

前沿拓展：

个人取得的租金收入如何计算个人

　　【问题】
　　个人转租房屋取得租金收入个人所得税如何计算？
　　【解答】
　　根据《国家**关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》（国税函[2009]639号）规定：
　　一、个人将承租房屋转租取得的租金收入，属于个人所得税应税所得，应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税。
　　二、取得转租收入的个人向房屋出租方支付的租金，凭房屋租赁合同和合法支付凭据允许在计算个人所得税时，从该项转租收入中扣除。
　　三、《国家**关于个人所得税若干业务问题的批复》（国税函[2002]146号）有关财产租赁所得个人所得税前扣除税费的扣除次序调整为：
　　（一）财产租赁过程中缴纳的税费；
　　（二）向出租方支付的租金；
　　（三）由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用；
　　（四）税法规定的费用扣除标准。

Q

01 纳税人可计提但未计提的加计抵减额，可在确定适用加计抵减政策当期一并计提，补提时是逐月调整申报表，还是一次性在当期计提?

《****海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》(****海关总署公告2019年第39号，以下简称“39号公告”)第七条规定，纳税人可计提但未计提的加计抵减额，可在确定适用加计抵减政策当期一并计提。为简化核算，纳税人应在确定适用加计抵减政策的当期一次性将可计提但未计提的加计抵减额一并计提，不再调整以前的申报表。

Q

02 企业无偿转让股票怎么缴纳增值税？

根据《****关于明确无偿转让股票等增值税政策的公告》(****公告2020年第40号)规定，一、纳税人无偿转让股票时，转出方以该股票的买入价为卖出价，按照“金融商品转让”计算缴纳增值税;在转入方将上述股票再转让时，以原转出方的卖出价为买入价，按照“金融商品转让”计算缴纳增值税。

Q

03 一般纳税人销售其自行开发生产及将进口软件产品进行本地化改造后的软件产品，如何征收增值税？

第一，根据《关于软件产品增值税政策的通知 》(财税〔2011〕100号)规定：“一、软件产品增值税政策

(一)增值税一般纳税人销售其自行开发生产的软件产品，按17%税率征收增值税后，对其增值税实际税负超过3%的部分实行即征即退政策。

(二)增值税一般纳税人将进口软件产品进行本地化改造后对外销售，其销售的软件产品可享受本条第一款规定的增值税即征即退政策。

本地化改造是指对进口软件产品进行重新设计、改进、转换等，单纯对进口软件产品进行汉字化处理不包括在内。”

第二，根据《**、国家**关于调整增值税税率的通知》(财税〔2018〕32号)文件规定：“一、纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%。本通知自2018年5月1日起执行。”

第三，《**国家**海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》(****海关总署公告2019年第39号)一、增值税一般纳税人(以下称纳税人)发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用16%税率的，税率调整为13%。……

九、本公告自2019年4月1日起执行。”

Q

04 纳税人向个人出租住房如何缴纳增值税？

第一，根据《****住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》(****住房城乡建设部公告2021年第24号)规定，一、住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。

住房租赁企业向个人出租住房适用上述简易计税方法并进行预缴的，减按1.5%预征率预缴增值税。

本公告自2021年10月1日起执行。

第二，根据《**、国家**关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)文件附件二第一条第九项第六点，个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。自2016年5月1日起执行。

Q

05 什么是混合销售？发生混合销售业务应如何缴纳增值税？

第一，根据《**、国家**关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）文件附件一《营业税改征增值税试点实施办法》规定：“第四十条一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。

本条所称从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户，包括以从事货物的生产、批发或者零售为主，并兼营销售服务的单位和个体工商户在内。”

第三，根据《**、国家**关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定：“……本通知附件规定的内容，除另有规定执行时间外，自2016年5月1日起执行。”

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拓展知识：

个人取得的租金收入如何计算个人

房屋租赁中个人所得税计算步骤方法说明

　　在房屋租赁中，租赁产生的相关收益也是需要缴纳相关的个人所得税的。其中房屋租赁的个人所得税是如何计算的?

　　根据现行税收政策规定，个人房屋出租所取得的租金收入应按12%的税率缴纳房产税、5%的税率缴纳营业按税、按20%的税率缴纳财产租赁个人所得税。在缴纳营业税时还应缴纳相应的附加税费：⑴城市维护建设税，以实际缴纳的.营业税额为基数，城市按7%的税率计算、镇按5%的税率计算、其他按1%的税率计算缴纳;⑵教育费附加，按实际缴纳营业税的3%计算缴纳，⑶地方教育费附加，按实际缴纳营业税的1%计算缴纳。

　　一、营业税

　　依照我省规定，个人取得房屋租金收入按次征收营业税，也就是说个人出租房屋取得收入100元以上都应申报纳税。

　　二、城镇土地使用税

　　个人出租房屋取得收入应缴纳城镇土地使用税。城镇土地使用税以《土地证》所记载的土地面积为计税依据，税额标准以开征范围内房屋坐落地点的实际土地等级的年税额标准为准。以翠屏区为例，翠屏区城镇土地使用税税额标准为五个等级，一级每平方米年税额为6元，二级每平方米年税额为4元，**每平方米年税额为3元，四级每平方米年税额为2元，五级每平方米年税额为1.5元。

　　三、城市维护建设税

　　凡缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人为城市维护建设税的纳税人，并以实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额为基数计征。纳税人所在地在市区的其税率为7%，纳税人所在地在县城、镇的税率为5%，纳税人不在市区、县城、镇的税率为1%。

　　四、个人所得税费用

　　个人所得税以房屋租赁所得计税。房屋租赁所得等于租金收入减去合理的费用。费用包括：

　　1、法定费用扣除标准：租金收入在4000元以下的扣除800元、超过4000元的扣除租金收入的20%;

　　2、按有关规定实际缴纳的各种税、费可据实扣除;

　　3、出租人在房屋出租期间的房屋维修费用，凭税务机关认定的票据可以据实扣除，维修费用较高的可分期扣除，但每月最高不能超过800元。

　　五、个人房屋租赁税计算的举例说明

　　以每月租金2000元计算。

　　印花税假设合同期为1年，则应缴印花税为：2000×12×0.1%=24元，即每月应缴印花税2元。

　　1、个人住房出租租金收入，每月应缴税费(以城区为例)：

　　房产税：2000×4%=80元

　　营业税：2000×3%=60元

　　城市维护建设税：60×7%=4.2

　　元教育费附加：60×3%=1.8元

　　地方教育费附加：60×1%=0.6元

　　个人所得税：(2000-800-80-60-2-4.2-1.8-0.6)×10%=105.14元

　　以上六项合计：251.74元。加印花税2元，则每月应缴税金及附加253.74元。

　　2、经营性房屋出租，每月应缴税费(以城区为例)：

　　房产税：2000×12%=240元

　　营业税：2000×5%=100元

　　城市维护建设税：100×7%=7元

　　教育费附加：100×3%=3元

　　地方教育费附加：100×1%=1元

　　个人所得税：(2000-800-240-100-2-7-3-1)×20%=169.4元

　　以上六项合计：520.4元。加上印花税2元，则每月应缴税金522.4元。

　　(注：个人所得税的计算按规定还可扣除房屋维修费用，但每月最多只能扣除800元，且必须有合法凭据并经税务部门审核认定方可扣除，此处计算未计入可扣除费用部分)

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