房屋租赁所得个人所得税计算(个人房屋租赁个人所得税计算)

前沿拓展：

房屋租赁所得个人所得税计算

各地方综合税率不一样，具体要以当地主管税务机关公布的税率为计算依据。 例如：成都市 为简化征管，降低征纳成本，个人出租房屋所涉及的房产税、个人所得税、营业税、城市维护建设税、教育费附加及四川省地方教育附加实行综合征收：个人出租房屋月租金收入未达5000元的，综合征收率为4%；个人出租房屋月租金收入5000元以上（含5000元）、20000元以下的，综合征收率为8%；个人出租房屋月租金收入20000元以上（含20000元）的，综合征收率为10%。计税公式为：
个人出租房屋应纳税额＝租金收入× 综合征收率
其中租金收入为个人出租房屋取得的全部收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
第六条 出租人有下列情形之一，缴纳税款确有困难的，可向主管税务机关提出减免申请，报当地**审批：
（一）城乡结合部的失地农民、**农户，出租房屋月租金在500元以下的；
（二）个人出租房屋月租金在1000元以下，且租金收入为家庭主要生活来源的；
（三）其他缴税困难的情形。

一、“财产租赁所得”的征税范围

“财产租赁所得”，是指个人出租“不动产”、“机器设备”、“车船”以及“其他财产”取得的所得。

【注意】

个人取得的“房屋转租”收入，属于“财产租赁所得”的征税范围。

二、“财产租赁所得”的纳税义务人

确认“财产租赁所得”的纳税义务人，应以“产权凭证”为依据。无“产权凭证”的，由主管税务机关根据实际情况确定纳税义务人。

【注意】

“产权所有人”**亡，在未办理产权继承手续期间，该财产出租而有租金收入的，以“领取租金的个人”为纳税义务人。

三、“财产租赁所得”适用的税率

适用比例税率，税率为20%。

【注意】

●对个人按市场价格出租的居民住房取得的所得，暂减按１０％的税率征收个人所得税。

个人出租商铺的个人所得税税率

●个人出租其他类型的房屋（比如出租商铺），仍按20%的税率征收个人所得税。

四、“财产租赁所得”的个税计算

（一）计算公式

应纳税额=应纳税所得额×适用税率

（二）“应纳税所得额”的确定

“财产租赁所得”以一个月内取得的收入为一次。个人“每次取得的财产租赁收入”，减去准予扣除的项目（“税金”、“基金”“费用”）后，再按“定额”（或“定率”）减除扣减费用后的余额，即为“应纳税所得额”。

1、准予扣除的项目包括：

◆在出租财产过程中缴纳的“税金”（增值税、房产税、城建税等）和国家能源交通重点“建设基金”、国家预算“调节基金”、“教育费附加”。—-需有完税（缴款）凭证。

个人所得税的计算

◆“转租”的情况下向出租方支付的租金和增值税。

◆由纳税义务人负担的出租财产实际开支的“修缮费用”。—需能够提供有效、准确凭证。

【注意】

●允许扣除的“修缮费用”，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。

2、应纳税所得额的计算公式

根据每次取得的“财产租赁收入”（已减去准予扣除的项目）是否超过4000元，判断减除“扣除费用”的方法（“定额”or“定率”），并确定“应纳税所得额”的计算公式。

（1）每次取得“财产租赁收入”（已减去准予扣除的项目）≤4 000元

应纳税所得额=每次取得“财产租赁收入”-800—————-“定额减除”

（2）每次取得“财产租赁收入”（已减去准予扣除的项目）＞4000元

应纳税所得额=每次取得“财产租赁收入”×（1-20%）—–“定率减除”

（三）举例说明

**居民托尼于2021年1月将其自有居民住房出租给翠花，约定每月的租金为4800元（当地市场价格），当年的3月因房屋漏水，发生房屋修理费用2000元，当月完成并取得有效的凭证（假设修缮费用由托尼承担）。

则托尼在2021年出租此套住房需要缴纳的个人所得税为多少（不考虑其他税费）？

①适用税率

由于托尼出租房屋满足：“个人按市场价格出租的居民住房”条件，因此，托尼取得的“房屋出租所得”，可以暂减按１０％的税率征收个人所得税。

②扣除项目

由于每月允许扣除的“修缮费用”限额为800元，因此2000元的修理费用需要分别在3月扣除800元，在4月扣除800元，在5月扣除400元。

③应纳税所得额

由于“财产租赁收入”以每月内取得的收入为一次。因此，3月、4月取得的“财产租赁收入”在减去800元修缮费用（准予扣除的项目）后不超过4 000元。

★因此，在计算3月和4月的“应纳税所得额”时应适用“定额扣除”（即减去800元）

3月、4月每月“应纳税所得额”=取得“财产租赁收入”-800=（4800-800）-800=3200元

★5月份取得的“财产租赁收入”在减去400元修缮费用（准予扣除的项目）后超过4000元。因此，在计算5月的“应纳税所得额”时应适用“定率扣除”（即扣减20%）

5月“应纳税所得额”=（取得“财产租赁收入”-400）×（1-20%）=（4800-400）×（1-20%）=3520元

★同理，在计算其他月份的“应纳税所得额”时，也应适用“定率扣除”（即扣减20%）

其他月份“应纳税所得额”=取得“财产租赁收入”×（1-20%）=4800×（1-20%）=3840元

★托尼全年出租房屋的“应纳税所得额”=3200+3200+3520+3840×9=44480元

④应纳税额

应纳税额=应纳税所得额×10%=44480*10%=4448元

＞＞因此，托尼在2021年出租住房需要缴纳的个人所得为4448元。

【注意】

●以上例子是为了方便理解个人所得税的计算，故对问题进行了必要的简化，如涉及到相关税费（比如增值税、房产税等），在计算“应纳税所得额”之前还需要先将相应的税费（在允许扣除范围内）从取得的“财产租赁收入”当中予以扣除。

以上，就是关于“财产租赁所得”所涉个人所得税的相关内容。

本文主要内容回顾：

一、“财产租赁所得”的征税范围

二、“财产租赁所得”的纳税义务人

三、“财产租赁所得”适用的税率

四、“财产租赁所得”的个税计算

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【相关法律规定】请参阅原文

原文出自：微信公众号【法律知否】

拓展知识：

房屋租赁所得个人所得税计算

出租住房应缴纳个人所得税是：应纳税额=应纳税所得额*税率，个人出租住房按10%的税率征收个人所得税；即应纳个人所得税税额=应纳税所得额x10%。个人出租非住房，按20%的税率征收个人所得税。
个人所得税是调整征税机关与自然人之间，在个人所得税的征纳与管理过程中所发生的社会关系的法律规范的总称。是国家对本国公民、居住在本国境内的个人的所得和境外个人来源于本国的所得征收的一种所得税。在有些国家，个人所得税是主体税种，在财政收入中占较**重，对经济亦有较大影响。
在**，个人所得税的纳税义务人，既包括居民纳税义务人，也包括非居民纳税义务人。居民纳税义务人负有完全纳税的义务，必须就其来源于**境内、境外的全部所得缴纳个人所得税；而非居民纳税义务人仅就其来源于**境内的所得，缴纳个人所得税。
房屋租赁个人所得税计算方法有哪些?
一、营业税
依照我省规定，个人取得房屋租金收入按次征收营业税，也就是说个人出租房屋取得收入100元以上都应申报纳税。
二、城镇土地使用税
个人出租房屋取得收入应缴纳城镇土地使用税。城镇土地使用税以《土地证》所记载的土地面积为计税依据，税额标准以开征范围内房屋坐落地点的实际土地等级的年税额标准为准。以翠屏区为例，翠屏区城镇土地使用税税额标准为五个等级，一级每平方米年税额为6元，二级每平方米年税额为4元，**每平方米年税额为3元，四级每平方米年税额为2元，五级每平方米年税额为1.5元。
三、城市维护建设税
凡缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人为城市维护建设税的纳税人，并以实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额为基数计征。纳税人所在地在市区的其税率为7%，纳税人所在地在县城、镇的税率为5%，纳税人不在市区、县城、镇的税率为1%。
四、个人所得税费用
个人所得税以房屋租赁所得计税。房屋租赁所得等于租金收入减去合理的费用。费用包括：
1、法定费用扣除标准：租金收入在4000元以下的扣除800元、超过4000元的扣除租金收入的20%;
2、按有关规定实际缴纳的各种税、费可据实扣除;
3、出租人在房屋出租期间的房屋维修费用，凭税务机关认定的票据可以据实扣除，维修费用较高的可分期扣除，但每月最高不能超过800元。
交租房押金要注意哪些事项
(一)租房合同中对于房屋情况一定要约定清楚
租房合同中还存在一个共性问题，这就是虽然合同上说明某些情况下会扣掉违约金，但并未清楚的指明什么情况下会归还押金。
租房之前租客一定不能偷懒，除了简单的家具和电器的试用外，租客应该和房东或中介协商，列出所有的家具、电器状况清单，有些如果有必要，还需要房东提供电器的购买**，并通过照相的形式保存租房时的现状，避免押金**。
(二)为避免**，押金条款应详细
为了避免因租房押金引起的**，双方一般都会在租房合同中加入租房押金这一项，以下是详针对于租房押金的详细说明：
1、租房押金一般是房客与房东双方约定，实际押金一般不会超过两个月。
2、房东为确保房屋及其家电不被非法转卖，及水电费的扣除，租客一般同意支付房东租房押金，在收到押金后会有相应的**。
3、其中要寻找正规的中介公司，最好是全国连锁的那种中介公司，最好由中介介绍房主出面审查相关证件后签订租房合同，这样更有利于保护自己的权益。
4、除租房合同另有约定外，租客应于租赁关系消除且房东迁空、点清并付清所有应付费用后的当天将押金全额无息退还租客。
(三)房屋设施无毁损的话，押金应该全额退还
租房者合同期满要求退租时，房主可能会以房屋设施损坏或者其他藉口作为条件来克扣租房者押金，造成租客不必要的损失。因此在签订租赁合同时，双方就应当注明租约期满后多少个工作日内，在房屋及其设施无毁损的情况下，业主应退还押金。
租赁所得个人所得税为应纳税额乘以税率来计算。1、申报登记。凡是本辖区范围内的居民自建房屋，无论出租与否，一律如实登记，纳入管理的范围。
2、核定出租率。每年初，由租赁管理所和税务所组织成立联合审定小组，在分片选点的基础上，对各片区房屋出租情况进行典型调查，审核确定出租比率，并以报表形式报区租赁管理办和区地税局备案。
3、核实出租面积。由代征人员实地察看自建房总层数、业主自用层数和每层平均建筑面积及商铺面积，登记《私人出租屋税费核定审批表》，由租赁管理站初审核实各栋楼可出租房屋总建筑面积后，上报租赁管理所审定。

法律依据：
《个人所得税法》
第二条 下列各项个人所得，应当缴纳个人所得税：
（一）工资、薪金所得；
（二）劳务报酬所得；
（三）稿酬所得；
（四）特许权使用费所得；
（五）经营所得；
（六）利息、股息、红利所得；
（七）财产租赁所得；
（八）财产转让所得；
（九）偶然所得。
居民个人取得前款第一项至第四项所得（以下称综合所得），按纳税年度合并计算个人所得税；非居民个人取得前款第一项至第四项所得，按月或者按次分项计算个人所得税。纳税人取得前款第五项至第九项所得，依照本法规定分别计算个人所得税。、
第三条　
个人所得税的税率：
（一）综合所得，适用百分之三至百分之四十五的超额累进税率；
（二）经营所得，适用百分之五至百分之三十五的超额累进税率；
（三）利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得和偶然所得，适用比例税率，税率为百分之二十。