二套房契税怎么计算公式(二套房契税算法公式)
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咨询服务 丨金融 / 财税 / 法务 编辑 / 李雄伟
这是小伟咨询的第321篇原创文章
文 | 会融集团创始合伙人/投资人 李雄伟
中秋假期，与朋友们一起小聚一下，
一朋友说，准备在年末购置他人生中第一套房，真心恭喜他！
这几年在武汉一个人打拼，一直租房在住，通过这几年的努力，也存够了首付款，他选择购买一套二手房，因为买了就可以直接入住，不用像期房那样等上一年半载的，也没有烂尾的风险；
交流中，他随口问了我们很多问题：
购置一套二手房究竟需要缴纳哪些税费啊？
是由买方出，还是卖方交税？
听说满五唯一更省钱，是不是真的？
给人感觉，二手房买卖是一件非常复杂繁琐的事，不像新房那样，交个首付就OK了，啥事不用管；
为了一次性解答好友的这些疑问，今天小伟就顺便给大家也详细讲解一下二手房交易买卖双方分别需要缴纳的哪些税费吧！
武汉二手房交易（又称存量房买卖）：买卖双方涉及的税费类型多，税率的计算方式也各不相同；
今天小伟根据武汉市目前最新的政策规定，整理了个人买卖二手房税费明细，先请看下图：
二手房交易最全税率表
（点击查看大图）
下面小伟再做个简单的例子：
汪姐：家庭名下已有一套自住住宅房，现在考虑再购置一套改善型住房。
王哥：家庭名下有两套住宅房，其中一套房产证已经满两年，但不足五年，面积有130平方米，现武汉市场价为260万，并且想出售此套房产。
经过双方的商谈，汪姐决定购买王哥的这套住宅房，交易过户时需要缴纳的税费如下：
1、卖方：王哥，需要缴纳土地增值税、增值税、个人所得税和印花税，这四种税种。
首先，我们所了解的，王哥这套住宅房**虽然已满两年，可以免除增值税；但是王哥并不符合家庭唯一住房且**满五年的条件，就是我们常说的（满五唯一），因此需要缴纳个人所得税;
（如果王哥选择核定征收，按照计税价格的1%征收，如果选择查账征收，则按照买卖差价的20%征收）
其次、王哥卖的是住宅房，因此此次交易免收土地增值税和印花税。
2、买方：汪姐：需要缴纳契税和印花税，这两种税
首先，我们所了解的是汪姐买房前，已经有一套住宅房，现在是家庭购置第二套改善型住房，且面积超过了90平方米；
所以契税则按照计税价格的2%征收。
其次，汪姐购置的是住宅房，因此可以免除印花税。
小伟假设机评价格低于申报价格
以260万元为计税价格
双方税费计算结果如下
↓ ↓ ↓
税 种
条 件
税率/税款
卖方
王哥
增值税
房产证满两年
免征
个人所得税
不符合满五年家庭唯一住房，核定征收
住宅（1%）
税款=260万*1%=2.6万元
不符合满五年家庭唯一住房，查账征收
[计税价格—房屋原值—税金—合理费用]*20%
土地增值税
转让住宅
免征
印花税
转让住宅
免征
买方
汪姐
契税
第二套改善住房，90平米以上住宅
税率（2%）
税款=260万*2%=5.2万元
印花税
购买住宅
免征
由此，我们可以了解，若此笔买卖交易完成：
王哥，需要缴纳税费2.6万元；
汪姐，需要加纳税费5.2万元；
相信有过购置二手房的朋友，肯定就会说了，在实际交易中双方的税费都需要买方承担。
小伟想说的是，无论怎么样，这个整个账还需要算清楚的嘛，不然哪来的底气讨价还价了！
小伟总结：我们在购房这些税费是必不可少的，但是有些时候合理的规划也是能减少支出的，除了我们购置住房纳税，还有商铺二手购买时需要缴纳税费也比较负责，这个个案个例的解答了！
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