广州医学院第二附属医院(广州医学院第二附属医院体检中心)
前沿拓展：
地处城市中心，区位接近，又都是旧厂改造，广钢新城、广纸片区以及广船被称作是广州老城区的三大旧改明星。
广钢和广船位于荔湾，隶属白鹅潭板块。广纸片区位于海珠，与广船、广钢隔江对望。
顾名思义，广钢新城，就是以前的广州钢铁厂，广纸的前身则是广州造纸厂，广船则是始建于1914年的广南造船厂。它们都曾为广州的经济与发展立下汗马功劳，也承载了老广几代人的回忆。
21世纪初，三者响应国家“退二进三”的政策，逐步搬离市区，旧厂改造的序幕就此拉开。
2013-2017年间，广钢、广纸、广船规划相继出台，指定未来发展方向。广钢**为国际居住社区，广纸立志做广佛活力港，而广船则是变身荔湾的科创平台。
改造后，广钢新城规划19万居住人口，广船1.67万，广纸片区约12.2万。
也是在2013-2020年期间，三个区域陆续卖地，迈出了落实规划蓝图的第一步。
慢慢地，旧厂变高楼，大城规模初显。
如今，广钢已9岁，广纸片区6岁，最年轻的广船也有5岁了。三者孰优孰劣，谁的潜力更高呢？
广钢新城，六年新房涨幅133%
规划最早的广钢新城，是三者中唯一可称为“城”的旧改，变化有目共睹。
2013年6月5日，广州市规划局公布《广钢新城控制性详细规划》，广钢旧厂改造携手鹤洞、东塱和西塱旧村改造，合力升格为“广钢新城”。
广钢新城效果图（来源官方规划文件）
广钢新城也是三者中规划最为“豪华”的板块。
3所高中、5所初中、9所小学、15所幼儿园，堪称“每300米有幼儿园、500米有小学、800米有中学”，是广州规划的新区中学校最多的板块之一。
交通方面，不但有已通车的1号线和广佛线，还有10号线、11号线以及一条大湾区城际22号线。
此外，根据规划，还有一个能够直通广船的**公园。
在广州老城区能拿出这么一块地来建公园，也非常难得，不愧为广州的“曼哈顿”。
2014年，广钢首批土地出让，当日即揽金155亿，堪比亚运城当年盛况。
到2021年最后一宗地拍卖，7年间，广钢共卖出了27宗宅地，地价也从2014年的1.4万/㎡涨至2016年的4.1万/㎡，涨幅193%。
关键是房价。
广钢房价常被人吐槽涨得慢。确实也是，起步最早，同期发展起来的牛奶厂早已突破了10万大关，而广钢长期徘徊在5万上下。直到近两年的保利堂悦以及中海保利朗阅上市，才站稳了7万+的大关。
算起来，从2015年广钢首批楼盘中海花湾壹号、葛洲坝保利曼城开售时的3万/㎡左右，到2021年保利堂悦的7万+，六年时间，涨幅仅133%。
有意思的是，广钢二手房这几年的二手房价慢慢起来了。
第一梯队的华发**公园、珠江金茂府和保利葛洲坝海德公馆价格去到6万+，珠江金茂府去年还有房源成交价去到7.4万/㎡。
截图来源AI合富APP
凭借优质的教育资源，便利的交通出行条件，以及崭新的城市面貌，广钢新城在老广扎堆的荔湾脱颖而出。
有出了老四区，就相当于出城的老广捧场，再加上买不起天河海珠的新广，广钢还是有慢慢往上爬的潜力。
广纸片区，4年时间房价去到10万+
广纸片区的概念现在已经很少有人提了，原规划区域在海珠新的规划版图中被纳入了海珠新活力文商旅融合圈。
广纸前身是始建于1936年的广州造纸厂，是**第一家生产**纸和第一家采用全废纸生产**纸企业。
2016年3月，市国规委发布《海珠区广纸片区规划深化及控规修编》通告。
大概因为通车的地铁只有广佛线，广纸片区的**也和佛山挂了钩，**为“海珠西引擎，广佛活力港”，主导珠三角西岸高端配套服务。
广纸新城效果图（来源官方规划文件）
与广钢的二线江景不同，广纸片区拥有一线江景。
当然，广纸也有广纸的不足。
它不像广钢新城一样整体连片开发，中间穿插着旧工厂、旧村，还有早期的小区，新旧交替的城市面貌难以给人一座新城的感觉。
所以官方的叫法也很聪明，只称自己是广纸片区，从来不说我是“广纸新城”。很清楚地跟大家说了：我只是一个版块，不要期盼新城。
弥补城市面貌不足的，是这里很多配套都是现成的。
比如现成的三甲医院广州医学院第二附属医院，在原学校基础上合并的省一级广州41中与宝玉直实验小学南边路校区，以及太古仓等商业配套。
广纸片区的老城生活气息（AI合富广州站摄）
看看隔壁的广钢广船，大到医院学校公路，小到一盏路灯一个指示牌，什么都要自己建，你就能感觉到广纸的幸福感。
2015年6月，广纸首批土地出让，吸引了越秀与绿地两大开发商进入，当时的地价才1.6万/㎡。而两年之后，时代拿下的石岗路AH051028地块，地价一下子就飙升到了5.5万/㎡，两年时间地价涨幅246%。
至今，广纸片区的两宗地还牢牢地占据着广州地价TOP10的第二和第六名。
既然不是一座新城，房价就很难形成统一战线。价格高低不一，有五万多的，也有十万多的。
2017年入市的绿地越秀海玥和越秀星汇海珠湾（住宅部分），价格在5-5.5万/㎡之间。到了2020年时代大家上市的时候，价格已经来到了10万+。
从规划出来到价格突破10万大关，只用了4年。
目前，一手在售的只有中海观澔府一个项目，待推的是刚刚被越秀和海珠城市服务联合拿下的锌片厂地块。
广纸片区的价格波动不像广钢，一直是向上的趋势。
准确地说，广纸是一直保持着5万+的标准。毕竟位于海珠临江区域，一开始起步就高。一个是起步高，一个是局限于不连片的开发以及老城更新的困境，价格想要继续往上拔，除非有新的规划利好落地。
所以现在也能看到，广纸不同的价格差，只能由产品的差异拉开。比如只做改善的时代大家，唯一卖到10万+。
广船，起步即7万+
广船，更像是广纸与广钢两者相结合浓缩的精华版。
有广纸没有的新城市界面，有广钢没有的产住结合，更汇聚了比广纸更优的江景。
但独木难支，房价并没有去到最高。
据合富研究院数据，目前唯一在售的广州滨江上都均价7.1-7.7万/㎡，以建面108-351㎡三到五房大户型为主。
广船荔湾厂区前身是始建于1914年的广南造船厂，2017年启动向南沙厂区产能搬迁，历经百年岁月。
根据2017年9月6日通过的《广船地块控制性详细规划》，这个百年老厂将变身成为荔湾的科创平台，融汇海洋船舶产业总部经济集聚区、高端研发、科技孵化等科技创新活动集聚区，以及旧厂更新示范区。
当然，也少不了住宅规划，这里被**为珠江西岸特色宜居社区。
效果图，具体以官方公布为准 （来源SPARK思邦）
值得注意的是，根据负责广船设计的SPARK思邦建筑设计事务所给出的设计图，广船将通过高线绿化平台无缝连接滨江主题公园和广钢公园，形成超60万㎡的城市绿洲，形成荔湾版的“花城广场”。
效果图（来源SPARK思邦）
广船是起步最晚的区域，2020年才开始卖地，此时的广钢第一批收楼的小区已经入住两年了。
2020年1月，广船一期地块正式拍卖，被老东家联合中信富泰拿下。这宗地，也就是现在的广州滨江上都|璇湾。
这也是至今为止广船公开出让的唯一地块。
在广州市2022年的供地计划中，广船二三期地块也预计在今年出让。
广船二、三期地块（LW33地块）涉及到商业商务、住宅用地
广船，可以说是小而精。项目不多，但规划齐全，该有的学校、地铁、医院都有，江景更是独一无二。
所以，不能只看现在，就说广船止步于7万+。毕竟现在大经济环境如此，又有限价，广船只能先把产品推出去，让大家先看到它的好。
向未来看，有地块二、地块三。成片开发之后，江景豪宅区即可成型。豪宅嘛，除了区位资源以及产品力之外，纯粹的圈层也能增值不少。相互加持的影响，师姐还是看好广船的未来的。
*作者：猎房师姐
拓展知识：
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