广州商品房(广州商品房价格公示)

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广州商品房(广州商品房价格公示)

作者：世联评估 | 首发：价值领地微信公众号

广州商品房(广州商品房价格公示)

新房市场

新房供应分析

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2022年4月，广州商品住宅新增供应套数为10,725套，环比上涨206.4%，同比下滑2.6%；供应面积124.6万平方米，环比上涨257.0%，同比下滑9.6%。

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从各区供应情况来看，本月越秀区未录得新增供应，黄埔区、番禺区以及增城区为本月新房供应套数TOP3区域，三区合计供应套数占全市总供应套数的55.1%。

从目前供求情况来看，外围区域供应发力，本月黄埔区供应登顶，供应套数2,256套，环比上涨432.1%，占全市总供应的21.0%；番禺区本月供应居第二位，供应套数1,845套，环比上涨275.0%，占全市总供应的17.2%；增城区本月供应排第三，供应套数1,810套，环比上涨39.9%，占全市总供应的16.9%。中心区方面，中心五区总供应占全市总供应套数的21.4%。

一季度广州各开发商谨慎推售，4月广州商品住宅新增供应量环比有大幅上涨，基本与去年同期持平，从这一情况来看，开发商对五一假期仍比较重视，如果期间市场趋于乐观，将直接影响其接下来的推货等计划。

新房成交分析

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2022年4月，广州市商品住宅成交套数5,600套，环比下滑10.6%，同比下滑48.5%；成交面积59.5万平方米，环比下滑10.9%，同比下滑49.9%；成交均价37,301元/㎡，环比下滑1.8%，同比上涨13.4%。

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从各区成交情况来看，增城区、番禺区和黄埔区仍然为成交套数前三区域，三区合计成交占全市成交套数的53.8%。

本月全市十一区成交套数环比除越秀、荔湾、番禺以及南沙四区外集体下滑，其中环比下滑幅度最大的为天河区，环比下滑50.7%；而环比上涨幅度最大的为越秀区，环比上涨28.1%，外围区成交面积持续领先。中心区方面，中心五区总成交仅占全市总成交套数的22.3%，成交主力为白云区和荔湾区，成交套数分别为524套和450套。成交活跃的区域都集中在外围区域，尤其是番禺区、黄埔区和广州不限购的两大区之一的增城区，可见成交仍以刚需客户为主。

受清明假期叠加**反复的影响，4月广州商品住宅成交表现一般，2022年1-4月成交持续低位徘徊，目前客户购房信心仍需提振。5月5日广州市2022年第一批集中供地将会公开出让，预计将会为楼市带来一定积极作用。

新房存量及去化

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2022年4月广州新房库存情况，选取了广州商品住宅2021年5月-2022年4月月均销售速度来计算，广州市商品住宅整体存量套数去化时间约为13.5个月，存量面积去化时间约为13.6个月，去化时间均较上月有所延长。

从各区情况来看，增城区、南沙区和番禺区存量套数较多，分别为32,121套、16,163套、15,007套；套数去化速度上，增城区、黄埔区和番禺区最快，分别为2,096.4套/月、1,302.8套/月和1,081.8套/月；套数去化时间上，越秀区、天河区和黄埔区去化周期最短，分别为5.4个月、6.6个月和7.2个月，压力最大的为南沙区、从化区以及增城区，去化周期分别为20.5个月、17.7个月、15.3个月，去化周期过12个月的区域还包括花都区、白云区、番禺区以及海珠区。

截至4月末，广州全市库存套数达108,150套，去化时间约为13.5个月，由于广州1-4月成交放缓，因此广州整体库存量抬升，本月去化时间持续增加，去化周期于2021年3月起持续13个月回升。

存量住宅市场

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2022年4月广州存量住宅成交均价为31,821元/㎡，同比上涨4.0%，环比下滑0.01%，总体趋于平稳，维持高位稳定状态。

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4月广州十一区均价中，荔湾、黄埔、增城、花都以及从化五区均价环比呈下滑趋势，其余各区均价环比集体上升。其中环比下滑幅度最大的为增城区，环比下滑0.7%；环比上升幅度最大的为白云区，环比上升0.2%。本月高于广州全市二手住宅均价的区域包括天河、越秀、海珠、荔湾四区。

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截至报告发布日，官方未公布2022年4月存量住宅成交套数及成交面积数据。

回顾3月，广州存量住宅成交5,452套，较上月环比上涨34.5%，同比下滑53.3%；成交面积51.1万平方米，环比上涨37.0%，同比下滑52.7%；成交区域主要集中在海珠、番禺以及天河。

3月广州十一区成交套数环比均呈现上升趋势，其中环比上升幅度最大的是南沙区，环比上升49.5%。春节后信贷环境松绑，3月各区存量住宅成交量均有所上升，其中南沙、海珠、越秀以及从化四区涨幅相对明显；值得注意的是，本月海珠区存量住宅成交套数排行第一，共成交843套，环比上涨48.2%。房贷利率下调、房贷审批加快等利好信号将提高客户对市场的预期，目前存量住宅市场正在逐步向好发展，均价也将继续保持平稳状态。

住房租赁市场

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2022年4月广州市住房租金均价为51.8元/㎡·月，环比上升1.2%；套均租金为4,279元/套·月，环比上升2.2%；存量住宅成交均价为31,821元/㎡，租售比为1:614，整体保持平稳。

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从行政区来看，越秀区凭借完善的商业设施配套稳居中心城区租金水平首位，4月平米租金均价为69.5元/㎡·月，环比下滑1.9%；天河区珠江新城、天河体育中心等为热门就业区域，无论是平米租金水平和出租率都很高，平米租金均价为64.7元/㎡·月，环比上涨0.2%，基本与上月持平；黄埔区租金水平位则居外围城区平米租金水平之首，平米租金均价为45.7元/㎡·月，环比上涨0.8% 。

土地市场

土地供应

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供应方面，2022年4月广州招拍挂供应土地11宗，总供应土地面积73.6万平方米，同比上涨62.5%，环比下滑49.7%。

本月中心五区无供应地块，11宗地块均为外围城区供应。其中供应宗数以及供应面积最多的为黄埔区，本月供应了6宗地块，合计供应面积29.5万平方米，占全市总供应面积40.1%。

从用地类型看，本月广州全市无居住或商住混合地供应，无商服用地供应。本月广州供应工业用地9宗，供应面积65.6万平方米，环比上涨838.5%，占全市总供应面积89.1%；另有科研用地2宗，供应面积8.0万平方米。

土地成交

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成交方面，2022年4月广州全市成交土地共10宗，成交土地面积17.2万平方米，同比下滑95.6%，环比下滑13.9%；成交金额24.6亿元，环比上涨十倍有余。

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从区域分布看，本月中心五区成交2宗地块，天河1宗，白云1宗，合计成交面积1.8万平方米；外围城区成交8宗地块，合计成交面积15.4万平方米。其中成交宗数以及成交面积最多的为黄埔区，本月成交了5宗地块，合计成交面积7.7万平方米，占全市总成交面积44.8%。

从用地类型看，本月全市无住宅或商住混合地成交；商服用地全市成交4宗，成交土地面积合计5.6万平方米；工业用地全市成交4宗，成交土地面积合计7.0万平方米，环比下滑65.0%；其他类型用地成交2宗，分别位于黄埔区和增城区，合计成交面积4.6平方米。

本文作者：世联评估，全国领先土地房地产、资产评估机构，拥有强大的评估师团队，持有RICS、MAI、HKIS等国际学会资质，致力专业持续领先，以前瞻视角深度解读房地产市场，内容首发价值领地公众号，原创精彩不断！如需转载本文，请点击【转载须知】查阅转载规则。

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