郑州房屋租赁(郑州房屋租赁信息服务与监管平台)

前沿拓展：

FANGDONG

不久前，我们实地调研了郑州北龙湖多个高端小区的租房市场情况，高端小区租金稳定甚至还有上升空间。

很多读者留言希望我们对普通小区租房市场再做一次调研，他们直观的感受是，郑州目前很多普通小区的租金骤降，租户与房东都处在两难境地。

上周，我们再次实调郑州普通租房市场，现实确实不容乐观。

往日里同村邻里间的和谐融洽气氛，在租户难觅的租房市场中，变得剑拔弩张。

2021年郑州普通房东和租户都很受伤，不同的是，租户可以选择换个城市生活或者回老家，而普通房东却不能带着他的房子远走高飞。

郑州租房市场正在经历什么？房东与租客又该何去何从？

FANGDONG ｜ 房东俱乐会

撰文：千秋 美编：小樱 校对：大豆

01

房东大妈为抢一租户，当街开撕

“阿姨，我今天真的看不动房了！”

“我都跟着你跑了一个小时了，你也不去看看？”

李佳欣去小超市买瓶水的功夫，依然有房东追进来推销房源，她虽面露难色，但是语气坚定，经过一个小时的洗礼，李佳欣深刻认识到，如果她不够坚定，就会继续被带着看房。

李佳欣是有租房需求的，但是她这会儿很后悔一个小时之前来西史赵看房，在郑州租房五年，李佳欣从来没有经历过这样的“灾难式”看房，不仅被十几位阿姨“善意绑架”看了数套她根本不喜欢的房源，还在看房途中被迫欣赏城中村大妈们为抢租户上演的宫斗戏。

下午五点左右，李佳欣站在西史赵村安置房小区门口，还没张嘴问，嗅觉灵敏的大妈们迅速从马扎上起身凑近，将李佳欣团团围住，七嘴八舌地开始介绍自家房源。

“俺家就在小区门口”“俺家三楼的”“俺家装修可好”……

不知谁先动的手，李佳欣莫名其妙就被推搡着进了小区，跟着十几位大妈开启了西史赵安置区看房之旅。

1号房源位于13号楼3单元的3楼，是个65平的小两室，虽然能明显看出房子上了年纪，装修也一般，但是也算干净，家电家具齐全，而且房间几乎到处都有窗户，采光很好。

但是小区没有电梯、没有暖气，切中了李佳欣的痛点，她本不想再看，架不住大妈热情，她礼貌性地问了价格。

“正常都要1600，我给你要1500妥了，也不要物业费。”大妈说道，“3楼都不用要电梯，又不是老高。屋里采光好，冬天也不是多冷，再冷了咱也有空调啊，你看看每个卧室都配的新空调。”

1500块钱在北三环租下一个小两室，李佳欣有点被大妈说动了，这价格在隔壁普罗旺世租下一个主卧都够呛。

从楼上下来，李佳欣看到那十几位大妈在单元门口等待多时，一个个眼睛**盯着她，颇有种饿虎扑食的感觉，李佳欣哭笑不得，既有种古代帝王翻牌子的爽感，也隐约觉得自己今天很难“囫囵”走出小区。

紧接着两位眼疾手快的大妈一左一右抓住了李佳欣的胳膊，一个要向东，一个要向西。

“刚好走到东边了，俺家就在东门口，先看看俺的吧。”

“那凭啥！凡事得讲个先来后到吧，都说好了我排第二！”

“这不是刚好离得近嘛，剩下恁十几个人都是西边哩，一会儿再拐回来多麻烦。”

“那不中，说好按顺序来就得按顺序，你这人咋不讲规矩！”

眼看战争有升级趋势，李佳欣赶忙劝和：“要不就先看近的吧。”然后安慰西边的阿姨，“一会儿下楼直接去你家。”

十几位房东争抢一个租户，刚刚还一起在门口愉快地家长里短斗地主，此时却能因为一个不确定的租户争的面红耳赤，小区租房难的情况可想而知。

这样被驾着看了三套房以后，李佳欣对小区租房情况基本有了了解，但是实在难以抵挡大妈们的热情，她又被迫拉着看了户型、装修雷同的七八套房子，上上下下总共爬了有几十层楼，累得上气不接下气。

一个小时以后，天色已晚，李佳欣终于下定决心，无论如何不能再被拉着浪费时间，坚决拒绝了后面几位大**邀请。

刚出小区门口，李佳欣拐到小超市买瓶水喝，她怎么也没想到还有大妈竟然一路追到了超市，这才有了文章刚开始那段对话。

李佳欣看的西史赵村北区出租房源多为65平小两房，因为没有电梯，3楼以下房子普遍比3楼以上的贵100—200元，月租1500元；4楼就是1400元/月了，6楼的1300元/月，楼层越高，租金越便宜，但其实因为竞争激烈，3楼的房租也能谈到1400元/月。

数十位房东争抢一位租客的场面，几乎年年都会在郑州各大安置房小区上演，随着安置房不断落地，这种争抢还呈现一年比一年激烈的趋势。

银基王朝附近的燕庄安置区，北龙湖善水上境一路之隔的龙兴嘉苑安置区，房东大爷大妈们早已成为职业租房带看师。

燕庄新区门口房东

龙兴佳苑内房东

抢租户的场面一年比一年激烈，安置房小区租金也随之一年比一年便宜。

燕庄新区标准一室一厅，2018年的时候还能租到1900元，现在只能报价1600元；龙兴嘉苑第一批安置房分下来的时候能租到2700—2800元，现在2100元就能租到装修很不错的80平两房。

02

不肯降价的房东，饱受煎熬

郑州租房市场一年不如一年已是不争的事实，地段不好、品质不好的小区，房东很识相地早早降价争取租客，但还有些小区房东不甘心降价，在慢慢煎熬着。

房东俱乐会长期**的金成时代广场就是一例。

金成时代广场位于中州大道西与黄河路交会处，过去6年，因为紧邻东区，又是一个有着21栋高楼、5号线穿过、15000余户的“庞然大物”，在郑州租房市场上颇具声誉。

金成时代广场最抢手的户型是50平左右的大标间，凭借周边写字楼集聚、地铁5号线、距离东区近、生活配套丰富等各种优势，之前租金一直高居2000元+，装修好点的能租到2100、2200元，有的房东把标间隔开，做成一室一厅甚至有的能做成两室，这样租金还能再高，租到2400、2500元左右。

近年来由于**影响，租客明显减少，但是大多数房东并没有显示出要降价让步的意思，还是老一套观念：

我这位置这么好，你不租有的是人租，降价是不可能的！

3月2日中午，站在黄河路上金成时代广场入口处，扑面而来的依然是电动车大军，路两边各停了2—3排电动车，足有数百辆，让本就不宽的小路更显拥挤。

这些密密麻麻的电动车，或许是房东自信的根源。

继续往北走，就会发现每个路口依然有大批房东在摆摊租房，只要有人询问，所有房东就会立马围上来。

跟着其中一位房东去看了位于8号楼的一套房子，房东把大标间隔成了两室，剩余几乎不能称之为“厅”的狭小空间放了张沙发，就算是客厅了。

房子之前住着两个小姑娘，维护得还不错，只是标间本就局促，隔成两个小卧室，空间更小；而且轻薄的隔断墙毫无隔音功能，只能起到区分两个空间的功能。

“以前都收2500了，你要是诚心租给你2400算了。”房东大哥一副吃亏了的表情。

表示不喜欢隔断以后，房东接着就说：“俺楼上还有一套正规标间，没有打隔断，装修可好，给你2100。你要感觉中了带你去看看，不中了就算了。”

从楼上出来后，又有一位女房东在等，也是8号楼的，就又上楼了。

这个房间是隔成的一室一厅，装修一般，但是也比较干净。“之前是给医院工作的俩姑娘住，住了4年，一直收的是2000。我搁这儿等了几天，也不想等了，你要觉得合适的话给你1900妥了，也不收物业费。”这个房东主动降价还是比较意外的。

随后又问了几家，大标间户型除了托管1800元外，其余没有低于2000元的，之前那位女房东给的1900元确实是最便宜的，不过临近中午再回到原来十字路口，看到女房东站在摊位上边吃饭边等租户，害怕每一个错过租户的可能。

在看房过程中，总能听到房东吐槽说房子不好租了，但是去年家里生意不好做，收入减少，只能靠房租撑一段时间，所以不能降价。

房东收入减少，租户收入也减少了，租户在承担自己收入减少的压力外，为什么还要承担房东收入减少的痛苦？出来租房的大多是穷人，他们没钱就是没钱，硬逼只能把他们逼走，赶到租金更便宜的地方。

金成时代广场比着普通安置房小区确实有着很大优势。紧邻CBD和地铁，周边写字楼、医院、商场、电**等各种配套也都有，所以尽管小区居住环境一般，容积率高，依然聚集着大量年轻人。

但是随着郑州地铁线路和城市功能完善，人们居住品质升级，金城时代广场的溢价会被稀释甚至逐步丧失，房租下滑不可避免。

03

2022年，郑州房租降了多少？

每年春节后都是租房高峰期，最近郑州房子难出租的话题又频频登上热搜。

有房东表示房租连降4个月难出租，有租户吐槽房租太高，工资大部分都贡献给房东，那么今年郑州各区域房租到底表现如何？

1、高铁站片区

海马公园：90多平两室3600元/月，比去年下跌400元，比2019年下跌100元；130多平三室5000元/月，比去年下跌200元，比2019年下跌900元。

奥兰花园：88平两室3200元/月，比去年下跌300元；110平三室3500元/月，比去年下跌500元，比2019年下跌1000元。

建业天筑：88平两室6500元/月，与去年持平，比2019年下跌1000元；153平三室12000元/月，比去年下跌1000元，比2019年下跌4000元。

中豪汇景湾：88平两室4000元/月，与去年持平；143平三室6000元/月，与去年持平。

万科誉：22平一室2000元/月，32平LOFT2600元/月，与去年持平。

高铁站商务区一直是郑州租金最贵且最坚挺的区域，其中以建业天筑、海马公园、奥兰花园为首。

海马公园一期租金便宜，五期最贵，一期两室最便宜在3500左右，五期能租到4500—5000；奥兰花园整体也比较稳定，88两房租金根据装修水平差异在3000—3500之间。

片区租金较高，装修水平差异大，500元的租金差异在其他区域比较明显，在这里算是正常浮动。

2、金水曼哈顿片区

金水升龙广场：70平两室2500元/月，与去年持平，比2019年下降300元；126平三室3000元/月，比去年下跌1000元，比2019年下跌1500元。

金林公馆：85平两室3200元/月，比去年下跌300元；90平三室3300元/月，比去年下跌700元，比2019年下跌1200元。

银基王朝万和园：85平两室3500元/月，比去年略涨200元；120平三室3500元/月，比去年下跌500元，比2019年下跌1000元。

广汇PAMA：90平两室3600元/月，比去年下跌600元，比2019年下跌400元；144平三室5000元/月，比去年下跌200元，比2019年下跌500元。

金水曼哈顿片区离东区近，交通便利，配套丰富，附近租房需求常年比较旺盛。但是周边安置房也很多，像燕庄、沈庄、聂庄等，居住环境一般，所以租金水平一直上不去。

今年除了银基王朝等品质较好的商品房小区租金比较稳定，其余均有所下调，尤其是大户型跌幅较大。

3、金水CBD片区

蓝堡湾二期：86平两室3300元/月，比去年下跌300元；143平三室4200元/月，比去年下跌800元，比2019年下跌300元。

天骄华庭一期：75平两室3400元/月，与去年持平，比2019年下跌200元；90平三室4000元，与去年持平。

鑫苑世家：50平一室2000元/月，比去年略涨200元，比2019年下跌200元；80平两室2900元/月，比去年下跌100元，比2019年下跌600元。

正弘数码公寓：40平一室1500，比去年下跌100元，比2019年下跌300元；70平两室2100元/月，比去年下跌100元，比2019年下跌600元。

宇泰文博公寓：38平一室1500元/月，比去年下跌100元，比2019年下跌500元；60平两室2400元/月，比去年下跌100元，比2019年下跌400元。

金水CBD片区商场、写字楼集中，且片区内名校环绕，上班族、陪读需求比较大，周边公寓、老破小、安置房都租的很好，租金水平波动不大。

4、金水国基路沿线

普罗旺世波特兰：89平三室2200元/月，比去年下跌300元，比2019年下跌500元；120平三室3500元/月，比去年上涨300元，与2019年持平。

21世纪居易国际：42平一室1200元/月，与去年持平，比2019年下跌600元；70平两室1600元/月，比去年下跌200元，比2019年下跌900元。

中方园东区：90平两室1700元/月，与去年持平，比2019年下跌500元；120平三室2000元/月，与去年持平，比2019年下跌800元。

阳光嘉苑：88平两室1900元/月，比去年略涨100元，比2019年下跌200元；108平三室2200元，与去年持平，比2019年下跌800元。

正商园田花园：89平两室1600元/月，比去年下跌200元，比2019年下跌600元；115平三室1800元/月，比去年下跌400元，比2019年下跌700元。

金水北人群组成比较复杂，小区品质、房龄差别大，租金分化也比较严重。20年房龄以上的老旧家属院多大户型，分割出租后居住舒适度和租金水平持续下跌；新安置房小区大量入市，且安置房水准较高，片区租金稳中有降。只有普罗旺世这种好物业小区能租得上价格。

5、惠济核心区

毛庄社区：85平两室1600元/月，与去年持平，比2019年下跌200元；110平三室2000元/月，比去年下跌200元，比2019年下跌400元。

民安北郡三期：79平两室2000元，与去年持平，比2019年下跌100元；89平三室2300元/月，比去年上涨300元，比2019年下跌200元。

木马嘉苑：65平两室1500元/月，比去年下跌100元，比2020年下跌300元；120平三室2200元/月，与去年持平，比2020年下跌300元。

建业花园里金桂园：89平三室2000元/月，与去年持平，比2019年下跌200元；128平三室2200元/月，与去年持平，比2019年下跌300元。

该片区内大学城人口聚集，有地铁2号线，交通方便，本身租金不高，跌幅较小。

6、高新老城

公园道一号V公馆：45平一室1250元/月，比去年下降50元。

荣邦城：85平两室1800元/月，与去年持平；125平三室2000元，比去年下降300元。

翰林国际城孔园：60平两室1300元/月，比去年下跌300元；90平三室1900元/月，比去年下跌100元，比2019年下跌300元。

升龙又一城：52平一室1400元/月，比去年上涨200元，比2019年下跌100元；90平两室1800元/月，与去年持平，比2019年下跌200元。

谦祥万和城一期：71平两室1700元/月，与去年持平；90平三室1800元/月，与去年持平，比2019年下跌200元。

高新区一直都有自己的小氛围，尤其是公园茂附近，配套丰富，居住区集中，学校集中，产业特征明显，人群比较稳定，所以租金也长期较稳定。

7、中原棉纺路沿线

鑫苑国际城市花园：45平一室1300元/月，比去年下跌100元；76平两室1900元/月，比去年下跌100元，106平三室2800元/月，与去年持平。

盛润锦绣城：70平两室2150元/月，比去年下跌50元；90平三室2350元/月，比去年下跌150元。

方圆经纬：79平两室2100元/月，比去年上涨100元，比2019年下跌100元；90平三室2300元/月，与去年持平，比2019年下跌200元。

锦艺国际华都美域：89平三室2300元/月，与去年持平，比2019年下跌200元；115平三室2800元/月，与去年持平，比2019年下跌200元。

金源第一城：75平两室1800元/月，100平三室2600元/月，均比去年下跌200元，比2020年下跌400元。

棉纺路沿线是西区商业集中区域，人口密度高，且有地铁1号线和5号线的导流，租房需求较稳定，小户型租金水平波动不大。

8、二七大学路沿线

长城康桥华城：55-70平两室基本在1700元/月左右，比去年下跌300元，比2019年下跌600元。

升龙国际B区：40平一室1200元/月，比去年下跌200元；76平两室1750元/月，比去年下跌250元；90平三室1800元/月，比去年下跌500元。

万达3号院：88平两室1900元/月，比去年下跌300元，比2019年下跌600元；110平三室2600元，比去年下跌200元，比2019年下跌500元。

万千世纪城：42平一室1100元/月，比去年下跌200元，比2019年下跌400元；88平两室1500元，比去年下跌400元，比2019年下跌800元。

大学路是西区老城的核心工作生活区，由北向南连接河医、郑大、铁路局以及市级和区级大量行政单位，生活氛围浓厚，商业环境醇熟，人口外溢和导入的量都不大，租金水平一直比较稳定。今年片区租金水平略有下降，不排除与去年二七区受洪水**影响最严重有关，很多人选择离开二七。

9、管城南三环沿线

鑫苑国际新城：89平两房三房2000元/月，与2019年持平。

绿都紫荆华庭晴园：89平三室2200元/月，118平四房3000元/月，均比2019年上涨200元。

橄榄城柏林印象：40平一室1100元/月，比去年下跌100元；60平两室1300元/平，比去年下跌200元；90平三室1800元/月，与去年持平。

正商花都港湾：80-100平两室根据装修不同在1700-2000元/月左右，与面积关系不大，比2019年下跌300元。

管南片区因为距离东区近，有地铁2号线加持，聚集了大批奋斗中的新郑州人。而管南一直有新房不断交付，供需比较稳定，加上人群收入、房价都不高，房租水平也较低。

10、中州大道航海路

富田太阳城：50平一室1400元/月，比去年上涨200元，比2019年下跌400元；78平两室1700元/月，与去年持平，比2019年下跌600元；108平三室2100元/月，与去年持平，比2019年下跌600元。

美景鸿城：70平两室1500元/月，比去年下跌300元，比2019年下跌500元；90平三室2300元/月，与去年持平，比2019年下跌200元。

万科美景龙堂：70平两室2500元/月，与去年持平；90平三室2700元/月，比去年下跌200元。

美林河畔：89平两室1800元/月，比去年下跌200元，比2019年下跌700元；113平三室2000元，比去年下跌400元，比2019年下跌700元。

该片区比管南距离主城区和东区更近，又有地铁4号线和5号线两条“黄金线”加持，租房需求旺盛。不过片区大体量社区扎堆，房源也多，富田太阳城、美林河畔等品质也不高，所以租金水平稳中有降属于正常。

04

分化！一路之隔，月租差6倍

以上是郑州中低端租房市场租金调查，整体呈现下行趋势，而之前房东在文章《太狠了！最贵的房子月租6万！郑州高端小区租金大调查》中对郑州高端租房市场做了调研，郑州最贵房子月租达6万/月，有钱人遇到好房子还会出现竞价抢房现象！

最典型如北龙湖一路之隔的正商善水上境和龙兴嘉苑。

正商善水上境空房1万-1.2万/月，家具齐全1.2万-1.5万/月，有人租来自住，有人租来办公，也有人租来当做会所招待朋友。

而龙兴嘉苑2号院，刚出的第三批安置房，全部精装标准月租2500元/月，简装2100元/月，房东还要每天蹲在小区等租户，与同村、邻村房东抢租户。

一路之隔，正商善水上境一个月租金，能在龙兴嘉苑租半年！

不同的房子背后有不同的房东，里面都住着与房东差不多的租户。

北龙湖豪宅房东不指着租金生活，碰见爱惜房子的同道中人可以租，没碰到空着也不会随便降价出租；豪宅的租户同样有钱甚至更有钱，不是买不起房子，只是体验不同的生活，租房从不看价格，不喜欢的不用看，喜欢的宁可加价也要拿下。

豪宅租房市场没有规律，全靠缘分。房东租房主要考察租户人品和对房子爱惜程度，租户租房主要看房子是否合自己心意，房租在两者眼里都不是最重要考量因素，有时候房东和租户之间一场合同签下来，很可能成为朋友或者生意上的伙伴。

高端市场以外，郑州的中低端租房依然有迹可循：

按地段分。紧邻大型商圈、靠近地铁、靠近商务区的房子好租，租金价格坚挺，比如长盛不衰的高铁片区。

按户型分。大户型跌幅大，小户型租金相对较低，市场需求大，跌幅就小。

按房源类型分。品质商品房小区租金相对稳定，环境、物业不好，人群复杂的小区租金下滑厉害，而且未来还会继续下跌。

无论是豪宅市场还是普通租房市场，同等价位范围内，品质好、装修好、房东好的房子会更好租，未来也只会更好租。

越好越贵越好租，越差越便宜越没人要，租房市场在持续分化。

05

2022年，郑州房租为什么下跌？

郑州房租连年下跌是共识，但是今年似乎比以往跌幅更大，空租更多，主要有以下几个原因：

1、2021年的暴雨和**造成的直接和间接影响，伤害了太多新郑州人。比如大部分小生意人、店铺老板不仅赚不到钱，还可能赔钱，有人靠贷款、借钱等艰难周转，有人大铺换小铺的同时，房子也在以大换小，环内换环外，更有一部分人连周转的能力都不够，只能退回老家。

2、企业效益不好，接连降薪、裁员甚至倒闭，一部分上班族在降薪和生活无望的压力下，压缩生活成本，最大头就是房租，从中心区换到三环外区域；一部分人突然被裁员后失去信心，转战其他城市。

3、这两年新房交付、安置房大量入市，原来租房过渡的人搬进了自己的新家，原来2000元/月租商品房的人换到了1000元/月的安置房，而安置房集中的区域供大于求，也会造成自身房租下降。

龙兴嘉苑第一批安置房下来的时候房租尚能租到2700—2800元，现在随着三批安置房交付，可供出租房源越来越多，加之租客减少，租金连年下降，现最低租到2100元。

4、租房群体收入不涨。郑州租房群体中占多数是中小企业的员工，这部分人一半以上月薪不足5000元，租房群体收入上线决定了房租上线，郑州年轻人收入不涨，房租就没有上涨空间。

房价由富人决定，房租是由穷人决定的，以个人贷款、当下房价水平为标准核定房租的方法是错误的，房东不能将自己贷款压力完全转移到租户身上，高房价、低收入下，“以租养贷”只是房东的一厢情愿，租金水平是要根据租户的收入决定。

因为个人贷款压力大或者就指着房租过日子不肯降房租的房东，不想承担每个月损失几百块钱，就要承担未来每个月几千块钱的损失。

06

“郑19条“如何影响租房市场？

3月1日，郑州市颁布了振奋人心的“郑19条”，其中也涉及到在租房市场中占很**例的安置房。

第十四条提出，推进货币化安置。实施安置房建设工作三年行动，结合房地产市场形势，坚持以货币化安置为主。对未开工建设的安置房，鼓励**群众选择货币化安置。

一方面鼓励外来者购房，鼓励大学生留郑，一方面鼓励货币化安置，减少安置房供应，增加需求，减少供应，长期来看能够稳定房租持续下行的趋势。

十五条指出，促进安置房转化。对已建安置房中群众自住以外房屋，采取**回购、回租等方式，盘活转化为保障性租赁住房、共有产权住房。

郑州安置房体量大，但是存在管理、租金混乱，房东租客信息不对称等问题，把安置房空置房源的管理权、定价权交到**手里，有利于缓解当前安置房空置和出租乱象，稳定房租水平。

随着政策深入房地产市场的每个细节，新房、二手房和租房市场都会受影响，而且相对于一二手房，租房市场是一个城市最能向外来者直接表达善意的窗口。未来郑州还会花大力气吸引人才，这些人才最终是会形成购买力，但是他们落地的第一步肯定是租房，大力发展保障性租赁住房、共有产权住房势在必行。

郑州的房东们，躺在家里收房租的黄金时代已经过去，该好好思考怎么留住自己的租户了。

拓展知识：