深圳调整商品住房限购年限(2016年深圳房产限购政策)

前沿拓展：

作者：狠冷裤

话说……你有没有觉得现在时间轮回到了2014-2016年：

2014年股市变牛，大家把资金都转移去炒股，再加上当时房地产政策的加码，2014年楼市逐渐低迷。

然后到了2015年股票大跌成股灾，同时在2015年3月30日**发布了楼市放松政策，

随后深圳就开启了一年的暴涨模式，直到2016年初实现了房价翻倍……

其实目前市场上有很多声音说到现在的时间段很像2015年暴涨前夕：

自从2021年全国性的房地产政策打压以及金融收紧以来，楼市遍地哀嚎，房企巨人一个个倒了。

接着房企的下游企业也跟着一个个受到负面影响，倒闭的倒闭，**撑着的继续**撑着，都在**亡的边缘。

而另一边，金融行业也因金融政策收紧受到极大的打击。

冷裤哥一个朋友在深圳PA的金融部门任职好几年了，一直以来月收入平均也在2-3万，今年减薪到了每月到手只有9k多。

2-3万到9k的减薪，多么夸张啊！

那么房地产行业的裁员、减薪情况就不用我多说了吧？大家在这一年里应该听得耳朵都起茧子了。

而2021年下半年很多人随势将资金转移到了股市，股市又热了一波。

但前阵子，也就是2022年初的A股却跌破了3000大关，然后全国性的购房政策又开始放松、同时还遇到美国大放水导致即将全球大通胀等等……

那今年的深圳如果像2015年那样再次购房政策和金融政策同时放松的话，那么2023年……将暴涨？

你有没有一种感觉？就是历史怎么总是惊人的相似。

上一波楼市周期的跌宕起伏

这一年多，千亿房企都倒了，那么普通老百姓手上资产也逃不过。

深圳在2019年年底的时候取消了二手房市场所谓的“豪宅税”之后，

便迎来了一波房价上涨，买家卖家都对未来房价走势看好，所以卖家不停的反价反价，但买家却也能一直接受反价，

你一唱我一和，咱深圳房价就跳呵呵~

结果迎来的是一二手房价倒挂，一部分买家冲去买一手，本来深圳一手供应就少，这么一来，一手市场又被拱出花来。

一些网红盘时常传出“喝茶费”。

据数据显示深圳在2020年上半年新房总共成交了16727套，而因为新房供应的减少，二手房成交也开始叱咤风云。

所以2020年上半年深圳的二手房总共成交44010套！！

如果不是因为2月份过年的原因，深圳2020年上半年就没有一个月二手成家量是低于7000套的。

而这把火一直从2019年年底烧到2020年，二手房成交量甚至在2020年7月份突破了21317套的数字。

数据来源：深圳市房管局、中商产业研究院整理

在房价方面据国家统计局数据，2020年3月深圳二手房领涨全国，2020年5月深圳新房房价环比上涨0.6%，同比上涨4.9%，二手房房价环比上涨1.6%，

位居全国第二，同比上涨12%。

结果2020年深圳均价已经在冲9万/㎡了！

然鹅因为深圳的过分火爆迎来了715新政。

7月15日，深圳市住建局发布调整限购年限、完善信贷措施、调整税收等8项措施精准调控楼市。

1.在深圳落户满3年且连续缴纳36个月个税或社保才能购买商品住房。而在之前，深圳购落户即可购房。

2.非深户家庭、单身继续按照提供购房之日前在本市连续缴纳5年及以上个税或社保方可购房的规定执行。

3.将个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年且实际成交总价不超过750万。

而届时深圳均价已达到近9万/㎡，可以说买个100平左右的房子就要交豪宅税了，这对深圳二手房市场和刚需是一个非常大的打击。

然鹅打击还没结束。

全国首个二手指导价出台

2021年2月8日，深圳在国内率先推出二手房参考价机制，对全市3595个住宅小区公布参考价格清单。

结果是二手房指导价与先前的市场成交价和挂盘价相比大概打了7折。

而后面细则出台规定银行贷款也要根据指导价贷款而不是根据实际成交价去贷款。

那么原本三成首付的买家就需要大概5成首付购买二手了。

这对于喜欢玩杠杆的深圳又是一拳暴击。

而实际上，这个政策的出台虽然抑制了外地投资炒房客，但同时深圳的真实刚需全部被一起影响。

每一次政策调控出台刚需都会被误杀。

这也是为什么近期楼市回暖也是豪宅先行，因为有钱人钱多，你出台的高首付、税费对他们来说就是小打小闹，无所谓~

而普通老百姓刚需就不一样了。

所以深圳房地产市场在2021年是非常黑暗的一年，并不亚于08年。

据数据显示2021年深圳二手房成交总共44375套。

可以从下图看到相比于2020年红色柱的近12万套的网签量，2021年二手成交量下降幅度达到63.1%！

这是自2007年以来，二手房网签量首次低于新房成交量。

数据来源：深圳市房地产中介协会中介标准指数

据数据显示，2021年全年深圳市共成交52417套新房住宅，相比2020年成交套数上涨了15.5%，创下六年来新高。

二手指导价政策的出台一度使得深圳楼市呈现新房热，二手房冷的特点。

当然，成交量低了，价格也一样降了。

据数据显示在二手房指导价出台一年多后，今年前三个月不少片区的二手房价格出现了较大幅度的下跌。

比如南山中心区、蛇口、大冲；福田的华强北、百花；罗湖的翠竹等。

其中南山中心区价格降幅高达30%，华强北和翠竹价格均下跌28%，蛇口、百花、大冲、下梅林等也下跌超20%。

深圳二手成交量暴涨，要强力拉升了？

不过别灰心，目前深圳二手房成交量已经在逐渐回暖。

深圳4月份二手成交套数为1860套，从下图可以看到红色柱的深圳二手成交在今年1月份成交套数为1557套，2月因是春节成交套数低可以忽略。

而3月二手成交套数为1117套，直到4月大增到1860套的成交套数。

可以明显看到深圳二手房成交套数虽然还未重新突破2000大关，但是已经在明显逐月突破今年新高了。

这其中主要还是因为今年第一季度全国性的政策逐渐放松，所以广州深圳的放松政策传闻也一直围绕在大家耳边。

而按照以往的经历来看，传闻的背后多半都是放松的前兆。

所以部分买家认为接下来广深放松政策几乎是板上钉钉的事情，也就给了买家们对未来楼市预期的信心。

加上了现在上面对于贷款额度也放松了，各大银行额度都非常充裕，

甚至早有传闻广深的二手房贷款已经可以悄悄做到按照成交价去贷款而不是按照指导价贷款了。

所以这些原因也都是导致二手房成交量上涨的一个因素。

而从4月份的深圳二手房成交面积段来看，60-90㎡住宅成交占比39%，成交占比最大；

而户型方面，4月份3房户型成交占比42%，成交占比最大。

从成交占比可以看到深圳刚需们已经陆续结束观望，开始下手了。

深圳楼市历史回忆杀

深圳2010年9月30日限购令出台,要求深户家庭只能买两套房、非深沪只能买一套房。

而这次限购也是因为08年金融风暴过后的**行为令深圳楼市启动了一**涨，每年的涨幅都在30%以上。

2008年因为美国雷曼兄弟引起的全球金融风暴也让深圳的房价暴跌。从1.25万均价跌破1万均价。

很多炒房客在这⼀年赔的⾎本⽆归，而跳楼事件也市场发生，犹如当年**。

后来在2009年4万亿**的**下，深圳房价开始回升，到了2010年深圳均价达到1.4万左右了。

这⼀年**的⼤⽔灌溉到全国楼市，多数城市的房地产市场出现疯狂。

结果新国⼋条出台，主要针对房地产市场，而深圳也出台了楼市调控：

⼆套⾸付4成，三套停贷，整体信贷环境大幅收紧。

但这点调控对于当时的深圳来说已经没啥用处了，2011年均价到了1.7万。

然后**继续加码调控：⼆套⾸付6成，社保和个税补交⽆效；⼆⼿房不能随意加价，必须交易严格按照**评估价进⾏。

而2012年这一次深圳市场还是被打击了。但这一年深圳的均价依然继续上涨到了1.8万的均价。

2013年均价2.3万；

2014年涨到2.7万，**再次加码，二套房停贷；

而2015年3月30日**发布了三大房地产放松政策：

政策一：对拥有一套住房且购房贷款未结清的家庭购二套房，最低首付4成。

政策二：公积金贷款首套房，最低首付2成;拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次公积金购房，最低首付3成。

政策三：个人住房满2年出售免征增值税。

过后新房价格由2.6万/㎡涨到了一年后的5.4万/㎡；二手价格由3.4万/㎡涨到了一年后的5.3万/㎡。

数据来源：深圳中原研究中心

而当年深圳的房价涨幅速度是全球最高的城市，没有之一。

而深圳的购买力从09年**后就开始越发强悍，当然这也和这十年来深圳的城市快速发展有很大的关系。

各种人才、资金、企业开始逐渐涌入，以及深圳这座城市土地稀缺、供求失衡造成的结果，直到现在深圳的购买力依旧强悍。

我还记得2014年位于布吉百鸽笼的金御半山开盘破布吉最高单价4万。

而在去年高峰期金御半山最高成交单价去到了11.5万/㎡！

这还只是布吉，我们再来回忆一下南山的房子：

2015年330后的深圳湾宝能太古城、蛇口半岛城邦二期以及前海诺德国际的成交价：

半岛城邦5-7万的成交价；

宝能太古城8.5-10.5万的成交价；

诺德国际6-7.6万的成交价；

而经过了去年的二手指导价洗礼后的现在。

半岛城邦二期报价最便宜的也要10.5万；

宝能太古城最低要18万；

诺德国际最低要近13万……

对比去年最高峰时期有些回落，但是对比2015年依然全都翻倍了。虽然有些挂盘一年都卖不掉，但是价格坚挺是事实。

深圳2023年会再次暴涨吗？

在经过了2008年打击的深圳房价起来了，在经过了2010年首次限购打击的深圳房价起来了，在经过2014年加码政策打击的深圳房价还翻倍了，

那你觉得经过去年二手房指导价打击的深圳房价就不能再起来了吗？

错，深圳房价必然会再次回升，而未来几年的回升也一定会再超越2021年高峰期。

仔细回看深圳这十来年的周期，每一次的政策以及经济动荡对深圳房价的打击都是短期负面影响，

“而当政策放松以及经济恢复后的深圳房价就像饿了三天的狗闻到火腿肠的味道立马打鸡血蹦哒起来。”

而深圳这次放松的话还会像2015年那样暴涨吗？

局部区域有大涨的可能，但不可能短期翻倍。

深圳迟迟不出台放松政策是因为无论是上面还是老百姓都知道深圳购买力太强了，这一年多来深圳成交量低只是因为大家都在观望最好的时机再下手。

你可能以为深圳房子没人买了，深圳房价跌了。

但其实背后强悍的购买力们都在虎视眈眈深圳，所以上面才不会贸然放开深圳的口子。

多加几个房产群就能感受到很多人已经在摩拳擦掌准备随时出击了。

如果贸然大放开口子，那么深圳将会重现一次2015年的大暴涨。

我们知道房价健康上涨其实无论对于城市发展还是经济都是有好处的，但是暴力上涨反而是会危害经济的。

深圳房价已经很高，再翻倍就均价十几万与**这座全球第一高房价城市平起平坐了，显然上面是不可能让这种事情短期内发生的。

因为短期内房价暴涨到这个程度会造成基层人员流失、人才流失、企业流失。

也就是深圳核心竞争力全都会被超高房价给挤走。

而今年全国性的限购放松其实侧面反映了那个城市需要靠房地产来支撑经济。

像深圳这样受**以及楼市影响却还是在今年第一季度维持了2%的经济增速，在某种程度上反映了深圳经济的超强韧性。

而最后放松的城市更能表现为对房地产依赖程度更低，证明产业越强悍、购买力更强、房产价值越高。

北上广深都在此列。

这些城市只要稍微一放松市场就有可能一发不可收拾。

所以其实我个人估计现在上面都在研究怎么样放松深圳：

大概率也是会蜻蜓点水一般，一点一点的来，而不会像其他二三线城市那样一步到位大放松。

深圳经不起再一次房价一年翻倍了，虽然我前面说到很多手持资金的人在虎视眈眈深圳的房子，但是大部分也还是在深圳真实居住的刚需。

如果这一波再把房价炒上天，那么我觉得会成为压**深圳刚需的“最后一根稻草”。

目前网络上已经有不少的刚需呼吁**不要放松，害怕再放松让房价暴涨最终只能选择离开深圳这座城市了。

而深圳这座从来不排外、**管控非常好、创造财富的城市不应该被高房价而诟病令人口流失。

他应该用更优质的对口政策来缓解刚需购房门槛，但同时能抑制炒房客炒高房价。

所以这也是**需要非常认真研究的一个事情。

不过我个人也估计未来深圳核心地段与差地段的价格分化还会进一步增大。

特别是豪宅客户如果对这个片区未来预期够高，他们对涨价的接受程度就会较高，差地段的刚需客户则一般。

从最近深圳成交的核心地段豪宅就可以看出端倪，依然在破新高。比如深圳湾超总片区的红树西岸和中信红树湾已经破20万了，

但地段一般的刚需笋盘依旧在朋友圈盛行。

不过深圳依然是非常适合买入的城市，因为深圳的商品房只有189万套，但深圳却有近2000万人。

加上今年各大城市的防疫措施对比后，我估计今年底和明年会有非常多上海人才和高收入家庭会迁移到广深来，那么潜在购买力太多了。

而且深圳土地对比其他三个一线城市来说也非常小，未来深圳的商品房依旧是属于稀缺商品。

城市核心地段、有未来预期的地段的房子无论再贵依然是大家挤破头都想买进的。

比如深圳的香蜜湖、华侨城、深圳湾等片区；广州的珠江新城、琶洲、金融城等片区。

在全国收紧政策、经济下行的情况下的今天，这些片区的房子依然不停的在破成交价新高。

再经过了今年的股灾后，又多了一部分人发现资金还是流入房地产最安全。

因为无论短期内房地产市场怎么破败，到最后**都会把他给扶起来，到现在这个地步了，你不得不承认房地产依旧是短期**的经济支柱。

因为他还牵涉太多下游产业了。

所以包括深圳在内的一线城市豪宅未来涨到天上去也不足为奇。

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拓展知识：