北京房贷利率计算器(北京商品房贷款计算器)

前沿拓展：

北京房贷利率计算器

北京六行万通担保金融顾问介绍,北京个人住房贷款你直接可以下载个计算器来计算一下的。如果是公积金贷款，五年以上的利率是4.9%，如果是二套房抵押贷款，贷款利率还需要上浮一定的比例。如果你以后提前还款，改变还款额度，那你每月还款额肯定还是有变化的。

****银行25日发布公告称，自今年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。

公告主要是针对新发放个人住房的贷款利率，而存量个人住房的贷款利率仍然按原合同执行。

很多人关心利率到底是升还是降？坊间这样测算：

来源：今日房产观察

新规生效具体要看9月20日公布的LPR，所以其实暂时无法判断房贷利率是升还是降。所以今天主要想和各位聊聊，央行全新的住房贷款游戏规则，到底想干什么。

首先，解释下，什么是LPR。

简单说，就会是一堆想放钱做业务的商业银行，对市场报价喊出自己贷款利率报价，最后再进行一下加权平均，得出一个贷款基础利率。这其实包含两套全新的游戏规则：

1）相比央行给出一口价咬**的基准利率定价，LPR的基准利率将由市场竞价产生。讲白了，LPR相对比央行锚定的基准，本质上就是利率市场化。

2）虽然新利率标准是市场定价产生，但是最后一贷，落位到买房人手中利率控制权央行手中交给商业银行和地方。大家都知道，我们现在的房贷是按照基准利率定价的。各家银行在基准利率上，加点或者打折，就变成了大家的房贷利率。有意思的是，房贷上用的最多的5年期贷款基准率停留在4.9%这个价格段上，已经有很多年没有变化了。但去年以来，我们实际感受到的是余额宝和银行理财利率下降的很快，从以前的4%+，降到了2-3%。贷款利率不变，但理财收益率却下降了，大家还是吃亏了。

之所以出现这样的情况，是因为央行货币宽松只是作用到了银行间市场。这个市场和大家买的理财直接关联，这里的利率自由定价，所以理财利率会下降。

不过，**群众贷款的利率是锁**在基准利率上，房贷依然很贵。所以这一次，央行放弃了传统房贷基准利率定价方法，变成了：每个月20号央行公布一次LPR。这个LPR是大银行在银行间市场的平均利率报价。而各银行在LPR上加点变成房贷利率。整个流程可以参考下图里的红圈处。

也就是说，从10月8日以后，**的房贷利率彻底市场化了。这意味着，我们以后每个月在银行借的房贷利率可能都不一样。如果当年利率波动大的话，同样的房贷，在年初借和年尾借，利率有可能差个二、三成，拉长到30年来看，就是几十万利息支出差异。就好像房价、股价涨跌那样，以后房贷利率也要随行就市。

好，理解这些，我们接着看。

虽然我们知道房贷利率迟早有一天也会市场化，但是没有想到来这么快，说到底，大家最想知道的，就是自身的影响程度和怎么实**问题。我就特别把要重点关注的几处和各位分享下：

第一，“首套房贷款利率不得低于LPR，二套房不得低于LPR+60个基点”。其实市场化利率，理论上应该是时刻波动的，不过央行在这点上，还是做了一条计划线，或者说一条底线。有着这点后，基本上可以理解成LPR就是之前的基准利率，很有意思的一点，就是以前大家喜闻乐见的利率折扣没有，好比上海这样依然还能拿到95折的城市，将成为历史了。

而二套房“+60个基点”就很耐人寻味了。央行在答记者问的时候，说到了这么一段：个人住房贷款利率也是房地产市场长效管理机制和区域差别化住房信贷政策的重要内容，和为落实好“房子是用来住的，不是用来炒的”**因为这次底子上是一次央行利率控制权下放，结合后面会讲到“因城施策”，难保市面上不会有什么放松调控的解读，央行还是提前布局好了调控的收口。

并且，央行的时间点确实微妙，按新玩法，市场基准利率变为“以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成”，按8月20日5年期以上LPR报价，为4.85%。这样首套房利率不得低于4.85%；二套房贷利率不低于5.45%，与现有房贷实际最低利率水平基本相当。

但是别忘了，央行的公告里还有这样一句话：“**银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。”在房贷利率上，各地会继续执行因城施策，大部分地区的房贷利率既然会保持原来的上浮状态，购房者没有立**优惠。看来，领导的思路是既要改革房贷利率，引入市场化，但也生怕房贷利率下降，房价再涨，所以在公告里加了好多补充。真的很高明。

接着看第二点，以相近一个月LPR定价为基点，更让人纠结的在这，“一旦加点数字确定，合同期限内就不得更改；但贷款客户可以和银行约定如何重定LPR的利率，最短可“一年一调整”。

说实话，我看到这条后的直观感受，利率有了一锤定音的锁定期，就是未来把买房人活活逼成了**盘手啊。因为LPR定价是浮动的，是有这样一种概率，你和你的邻居，前后买房差了一个月，结果每月月供居然不一样了。不过，我觉得这点上，各位买房人无需过度担心。

首先虽然是市场报价产生，但是对于房贷这种国计民生的，在短期内不会出现剧烈波动，即便有，也只是各商业银行间博弈后微调。而且，如果不满意，或者你对未来楼市利率还有下调的预期，还有留下重定LPR利率的敞口。

最后一点，可能就是买房人最直接相关了，就是何时执行。“新政策于2019年10月8日起实施；之前的贷款仍按旧有政策执行，公积金暂不调整。”各位先有房贷的，或者10月8日前的房贷，是好事，以后不管市场利率起起伏伏，与你毫无瓜葛。但也不排除某种特例，就是未来LPR市场利率与现有的基准，倒挂太大，基准也不是没有变动可能。当然，这之后的买房者，将面临更多不确定性。

实际点说，这次算是对楼市一次变相加息。

晚上一直有朋友问我这事对楼市到底有什么真实作用，我这么回答，“长远看，对买房人影响不大。”因为，利率是牵动楼市的重要指标，但作用主要在短期，真正楼市内驱动的核，是人口城市化供需和货币承载。并且，大概率上利率市场化后，不会在楼市实际利率上有剧烈波动，也会在一定时期内保持相对稳定，最多微调状态。理解这点，我希望各位刚需买房人，无需惊慌，走好节奏。

当然，还有一类人，房产投资客。这点上，兴奋的也好，悲观的也罢，请记牢“房地产的长效机制”这几个字。

那种幻想同时市场化打压利率去捡便宜，应该是没想明白，当下的平衡就是**盘手眼中最好的平衡。找到楼市中值得你持有十年以上的城市，板块，房子，远比拿出计算器去市场利率更有价值。

最后，还是想给大家一些建议：

1、对于在上海、厦门等地还有房贷折扣的购房者来说，从当下开始到10月8日，是争取房贷利率折扣最后的机会。如果今年确实要买房的，特别是买高总价房产，要大额负债的朋友，现在要抓紧了，能省一点是一点。

2、如果购房意愿并不是那么强的，也不要着急追赶了。往后一年，房价还是会保持平稳的，限购限贷政策暂时不放松，大家会有足够多的时间可以慢慢选择。

3、我们看好房地产的底层逻辑不变，房价说到底是一种金融现象，那些金融市场的宽松终归会慢慢地作用到房价上，但这需要时间，等到限制解除之后才会逐渐释放。

4、在此之前，以前那些在楼市里一味放杠杆、高举高打的粗放方**在失效。现在的静淡市，更应该注重择时和资产的跃迁，选择高能级城市和优质潜力地段的好房子。

声明：本文部分内容来源自“魔都财观”及“三鱼投资说”。