农**贷计算(农**贷计算器房贷计算器2020)

前沿拓展：

农**贷计算

　　你好，目前处于利率下调阶段，你的还款额肯定会下降，请先确认你的利率调整约定是否为次年1月1日调整，对于次年1
月1日调整的情况，2月份起会明显体会到还款额的降低，1月份因分段计算利息原因，还款额下降力度可能不明显（可能会出现还款额不降反而升高的个别情
况）。
如果利率调整约定为满年度调整，待调整后也会明显体会到还款额的降低。
希望我的回答能够帮助到你！

3月份市场报价利率

****银行授权全国银行间同业拆借中心公布：

2020年3月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为 4.05%，5年期以上LPR为 4.75%，以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

LPR每月报价一次

自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。其中，首套房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

新版房贷利率计算法

房贷利率=LPR（市场报价利率）+BP（基点）；

1个基点等于0.01%

按LPR加60BP（60个基点）来计算

房贷利率=4.75%+0.60%=5.35%

我们来看看前几次的市场报价利率，LPR五年期报价曾下调2次

2020年

1月20日

1年期LPR:4.15%

5年期以上LPR：4.80%

2月20日

1年期LPR:4.05%

5年期以上LPR：4.75%

3月30日

1年期LPR:4.05%

5年期以上LPR：4.75%

2019年

8月20日

1年期LPR:4.25%

5年期以上LPR：4.85%

9月20日

1年期LPR:4.20%

5年期以上LPR：4.85%

10月21日

1年期LPR:4.20%

5年期以上LPR：4.85%

11月20日

1年期LPR:4.15%

5年期以上LPR：4.80%

12月20日

1年期LPR:4.15%

5年期以上LPR：4.80%

1年期和5年期以上贷款，将参照相应期限的贷款市场报价利率定价，各银行应在新发放的贷款中，主要参考贷款市场报价利率定价，并在浮动利率贷款合同中，采用贷款市场报价利率作为定价基准。目前LPR有1年期和5年期以上两个期限品种，1年期和5年期以上的个人住房贷款直接参照相应期限的LPR定价，1年期以内、1年至5年期个人住房贷款利率可由银行自主选择参考的期限品种定价。

借贷人可与银行约定利率定价周期

借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年，最长为合同期。利率重定价日，定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。

（上图为某银行的新版合同）

借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年，最长周期为合同期。利率重定价日，定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。

基准利率变成了市场报价利率，即LPR，计算方式改成“LPR+基点”。对此，在合同里体现为，在利率调整幅度中，对应的选项是加或减多少个基本点。

房贷利率=LPR（市场报价利率）+BP（基点）

加点BP：每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求，综合贷款风险状况，在发放贷款时与借款人协商约定。加点数值一旦确定，整个合同期限内都固定不变。

重定LPR的利率：可以有所约定，最短为1年调整一次，最长为合同期30年，在约定期限内是不变的，如果调整当月LPR降了你的利率也跟着降价，涨了你的贷款利率也跟着上涨。

LPR调整对应月：

LPR是每个月的20日一公布，比如你是10月25日放款的，那么次年月供调整对应的就是次年10月20日公布的LPR；

如果你是10月18日放款的，那么次年9月20日公布的LPR就有可能对你的月**生影响。

12月5年期以上的LPR是4.80%，买房的加点数值为60个基点，约定周期为1年，贷款利率为4.80%+0.6%=5.4%，到了明年的12月，假设最新的LPR是4.75%，你的加点数值依然是60个基点，贷款利率就是4.75%+0.6%=5.35%，月供可以少还点。

银行贷款利率差异化报价

自从新规执行以来，房贷利率市场化了，每家银行都有自己的加减点标准，根据各区域差别化信贷政策规定的加点下限来看，总体利率水平与实行LPR报价前保持基本稳定，可这并不是真正执行的标准，这也只是下限。

新政实施后，各家银行的房贷利率将更加市场化，会出现不同的报价，我们看到的银行加减点数值是下限，最终银行会根据购房客户综合情况约定加点数值，今后可能房贷选在不同的银行办理，利息总额、月供差别拉大。

每笔贷款的房贷利率或将不一样

银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。具体的每笔加点数值也会体现在借贷合同中。

通过咨询相关银行获悉，每一笔贷款银行都会根据购房者的资质情况来定基点数值，所谓资质是指购房者的风险状况和征信问题，资质好的购房者可能会照最低基点下限执行，资质不好的可能会提高基点数值，具体增加多少个基点数值目前暂时也没有一个明确的标准，资质差的甚至不符合条件的银行还会拒贷。

在新利率政策没有执行之前，旧的资质情况主要针对购房者的首付比例，不针对房贷利率，资质差的会要求追加首付比例，新政策下的首套房和二套房的房贷利率下限，具体执行标准会根据市场情况以及综合考虑客户的信用情况、抵押担保方式、期限、利率浮动方式和类型等个体差异进行动态的差异化报价。今后每笔房贷利率根据情况都会有区别。

贷款首付比例

（1）居民家庭首套商业住房贷款，最低首付不低于20%，首付比例主要看客户的资质情况，资质好的人首付可以付到20%，一般情况看银行流水20%到30%不等，省外户口首付30%；

（2）对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，再次申请商业性个人住房贷款的最低首付比例为45%；

（3）停止拥有2套以上相应购房贷款未结清的居民家庭申请贷款；

（4）商业物业不限购不限贷

存量商业浮动利率转换

****银行要求，自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变。也可转换为固定利率。

这意味着，有些“房贷族”需要重签贷款合同。

近日，建行、工行、中行、农行、交行、邮储等多家银行发布了存量浮动利率个人贷款定价基准转换的公告。

哪些贷款需要转换？

你的贷款需同时满足以下三要素：

1、2020年1月1日前已发放，或者已签订合同但未发放的贷款；

2、参考的是贷款基准利率定价；

3、贷款本来是浮动利率定价的。

哪些贷款暂时不需要转换？

1、公积金个人住房贷款；

2、2020年12月31日前到期的个人住房贷款；

3、政策类贷款，如国家助学贷款、下岗失业人员小额担保贷款等。

什么时间完成转换？

转换时间自2020年3月1日开始，原则上于2020年8月31日前完成。

部分银行将从3月底或4月上旬开始转换，还有些银行尚未确定转换启动时间，后续将通过短信、电话等方式通知客户。

转 换 规 则

经银行与客户协商一致实施定价基准转换的，将原合同约定的利率定价方式转换为以相应期限LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），也可转换为固定利率。

LPR的期限品种依据原合同贷款期限确定，原合同贷款期限在5年（含）以内的，参照全国银行间同业拆借中心公布的1年期LPR；原合同贷款期限在5年以上的，参照全国银行间同业拆借中心公布的5年期以上LPR。

定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。

加点数值及利率水平

商业性个人住房贷款的加点数值等于原合同最近的执行利率水平与上一年12月发布的相应期限LPR的差值。

从转换时点至此后的第一个重定价日（不含），执行的利率水平等于原合同最近的执行利率水平。

除商业性个人住房贷款以外的其他个人贷款，参照个人住房贷款规则进行定价基准转换；其中，存在分次提款、循环情形的，对尚未提款的部分，转换后的当期执行利率水平不高于转换前利率。

加点数值在合同剩余期限内固定不变，自第一个重定价日起，在每个重定价日，利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。

去哪里申请转换？

各家银行情况不一，部分银行可以通过手机银行或网上银行或短信银行或网点智能进行办理。

Q:

我的房贷是10年期的，现在的利率是基准利率打7折，转换为LPR以后，还跟原来一样吗？是在LPR的基础上打7折吗？

A:

基准利率和LPR两种定价方式的浮动方式不同。基准利率定价方式下，一般按比例浮动，比如基准利率上浮10%、下浮15%等；LPR定价方式下，按照加减点数来浮动，比如LPR加40个基点、减30个基点等。

具体到这笔贷款，转换前，10年期参照的贷款基准利率是4.9%，打7折后的实际执行利率是3.43%，按照**银行公告，商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平，因此转换后的贷款实际执行利率依然为3.43%，但利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成，转换后10年期贷款参照2019年12月20日公布的5年期以上LPR，为4.8%，您的贷款的定价方式转换为在5年期以上LPR的基础上减137个基点（4.8%-3.43%=1.37%，一个基点为0.01%），加点数值为-137，在合同剩余期限内固定不变。

Q:

哪种利率定价方式更划算？

A:

金融监管研究院院长孙海波表示，回答这个问题很复杂，主要取决于几个因素，如果你的房贷剩余期限足够长，选择了LPR加点定价模式，未来央行持续引导5年期LPR下行，可以享受利率下行周期的红利。

假设以300万房贷总额，20年等额本息，现行是1.1倍上浮，那么利率为5.39%（5年LPR+59基点），目前每月还本付息20450元。如果未来利率下行，2022年下降50个基点到4.3%，那么实际利率是4.89%（5年期LPR+59基点），每月还款大约19650，下降了800元，一年可节省9600元。

相反，一旦经济进入加息周期，不排除LPR可能会走高，不过也业内人士指出，即使长时间维度内LPR出现了上行，增加的月供对于借款人的生活影响不大。

不过总体而言，选择LPR还是相较固定利率来说更为划算的。

怎么回事？

按照央行的要求，自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值)，加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。

这个选择题太难了

该不该换？

**来了！

一、为啥要换？

这是利率市场化改革的重要一步。2019年8月，央行改革贷款市场报价利率（LPR）。2020年3月起，各家银行开始将存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR。

二、哪些人受影响？

一般来说，只要有个人住房贷款的都受影响，但有几种情况除外：

1、公积金个人住房贷款、组合贷款中的公积金部分；

2、固定利率贷款；

3、2020年底前到期的个人住房贷款；

也就是说，如果符合这三种情况之一，就不受此次转换的影响。

三、房贷利率高了还是低了？

1、2020年，存量房贷利率跟以前一样

央行规定，转换时点利率水平保持不变。

也就是说，在2020年全年，你的房贷利率水平和以前是一样的，没有变化。

2、那以后呢？

会变化。因为LPR利率是会变化的。

2019年，个人房贷挂钩的5年期LPR利率下调了5个基点。

2020年2月20日，5年期LPR利率再度下调了5个基点。

央行规定，房贷可以由个人和银行约定一个重新定价的周期，最短为一年。

也就是说，从2021年1月1日开始，房贷利率可能会随着5年期LPR利率的变化而变化。

3、选固定利率还是浮动利率？

在转换的时候，个人面临两个选择：

第一个是，选择固定利率。房贷利率与你当前的利率水平保持不变，以后也不管LPR利率怎么变化，你的房贷利率都不变；

第二个是，选择浮动利率。房贷利率根据LPR的变动而变化。

那么，选哪个好？

无论是何种转换方式，转换后的房贷利率不得低于原有的利率水平，除非LPR下降。这主要是为了贯彻落实房地产市场调控要求，在流动性合理充裕、市场利率有望下行的情况下，坚守“房住不炒”的**，不向房地产市场发出错误信号，同时也有助于控制上升较快的居民部门杠杆率。

具体来说，业内专家均预计，未来一段时间LPR仍有一定的下行空间。借款人与银行平等协商，采用LPR作为定价基准（浮动利率）将可能是普遍的方式。

四、**期间，怎么办理？

1、不用担心，不用跑银行，将以线上办理为主。

央行副行长刘国强表示，考虑到**肺炎**实际情况，商业银行在开展存量贷款定价转换工作时要尽量争取线上办理。

目前，主要银行已完成相关准备工作，并通过其官方网站、微信公众号等渠道发布了公告。如工商银行在公告中表示，提供手机银行、智能柜员机、短信银行等多种线上受理渠道，客户可以结合自身情况合理选择。

2、线上办理不便，不会**作怎么办？

不用着急，也可等**结束后，就近办理。

如工商银行、农业银行在公告中提醒，**期间请通过手机银行办理，确有特殊原因无法自助办理的个人客户，等**结束后可再去银行网点人工办理。

3、要注意时间：

2020年3月-8月之间，原则上应于2020年8月31日前完成。在此时间段内完成变更即可。

昆明楼讯综合整理

来源：**证券报、都市时报、****网（记者 李金磊）、**日报、**建设银行、央视财经、春城晚报

拓展知识：

农**贷计算

您好，直接打电话问贷款的银行经理，然后人家会给你计算，认真解答的，这种提前还款您可以让他帮您算一下是减年限合适还是减少每个月月供合适，这种都是根据您的个人情况，还款能力。

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农**贷计算

住房贷款比较特殊，提前还款后不影响每月按揭还款金额，只会减少贷款的还款期限，比如说你提前还了20万，可能还款期限减少七八年，但每月还款金额还是那个数。

农**贷计算

可以使用提前还款计算器计算， 在线提前还款计算器

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