楼市转折：房价重回1万内，买房更简单？3信号提前看看

#为了买房，你能节俭到什么程度#

去年的楼市受到全所未有的管控，一边是国家对房地产的调控氛围愈加严厉，机构统计，全年累计调控651次，成为历年之最；另一边楼市成交也受影响下行，比如广州下半年仅成交41891套，同比下降49.6%；深圳方面，据房地产信息网统计，2021年共成交40699套二手房住宅，同比减少57.3%。就连元旦假期也延续低温，中指研究院统计，重点监测城市成交面积同比下降42%，其中一线降2成，二三四线降幅近6成。

与此同时，房价的上涨势头也终于控制了。如果说成交是楼市的根，那么房价就是楼市的水源，只有源源不断的水源才能促进发展。不过，平均售价下跌也给市场猛然一击，官方数据显示，新房房价指数连续4月下调，二手房下跌城市数量保持在63个。

整体来看，12月销售21302万平米，销售2万亿，简单计算可得出，平均售价为9388元/平米，已经连续4月重回万元以下。

楼市转折：房价重回1万内，是什么原因导致的？

首先，短期而言，房地产与贷款的关系仍然“紧张”

2020-2021年，央行先后对房企提出“三道红线”策略，对银行设置房贷集中度管理，一时间，双重金融管控下，房企的资金压力颇增，越来越多企业因为债务高企出现暴雷现象，而购房者方面也因为贷款额度管控、房贷利率上行、放款周期拉长等问题，买房压力增加不少。

随着监管层扭转对楼市信贷态度，释放“维护住房消费者权益”“良性循环”等表态后，从开发商到购房者的信贷环境都从原来的紧缩开始有所放松，尤其是全面降准0.5个百分点和LPR报价部分下滑，10月底以来，多城房贷利率开始降低，放款速度普遍回归到1个月左右。

那是否意味着市场将转而向上呢？房说君认为是否定的。一来央行和央媒评价某大事件时，强调“只是个别房企经营不善导致，整个房地产行业的其他企业运行稳健”；再者，即便利率、放款有放松，但三道红线、限贷规则仍然持续进行，综合来看，部分企业的现状属于自身问题，与大环境无关，而目前主要保障合理购房需求，保障与信贷措施继续执行并无冲突。

其次，中期而言，土地收入出现收缩趋势

伴随着两集中供地的推进，房企的拿地热情反而没有往年热烈，除开筛选土地的时间更加匆忙外，需要的资金也更加集中，在这样的规则下，开发商们显得有些“慌乱”。据机构统计，2021年，TOP100房企总拿地金额达到25377亿元，同比下降21.5%。另外，全国300城土地出让20.2亿平米，同比下滑17.1%；出让金56199亿元，下滑了9个百分点，且土地流拍、零溢价等现象层出不穷。

要知道，土地是房地产的根基，没有土地，根本不会有市场供应，所以，土地遇冷，产生的效应则会是一连串的：房企缺钱-土地卖不出-房子供应少-购房者观望-房子更卖不出，到最后，就会传导至楼市成交上。

最后，长期而言，人口数量发生转折，18万亿楼市可能没人接盘

据统计部门数据，2021年出生人口1062万人，比2016年降了近50%，**亡人口1014万人，净增48万人，逼近“零增长”。观念的变化，婚恋年龄的推迟，特别是生育成本高等因素，使得生育率持续下降。有人口专家预测，按照这个节奏发展下去，可能不出5年年出生人口或降到1000万以内，面对14亿人口的大国，这样的新生儿可能杯水车薪。

值得一提的是，这样的环境下，去年全年房地产销售额竟能创下18万亿新高，在房说君看来，虽然成交创新高，并不能说明什么问题，毕竟在全国大多数城市降温明显，百城住宅、70大中城市的下跌数量越来越多，甚至房企哀鸿遍野，债务高、库存高等压力轮番袭来，房地产的天量成交，只能说明一个道理，当前房企在加速降价销售，而放眼长期，人口数据的低迷，18万亿的房地产成交，未来还能靠谁接盘？

所以，无论从长中短期的趋势来看，楼市的大环境都发生了转折，似乎没有多大的上行趋势。不过换个角度来看，面对这样的“新变局”，则意味着投资效应减弱，获利机会渐小，“住”属性开始更受重视，不仅对生活质量有更高的要求，好的居住体验也是买房的先决条件。

既然市场回归居住是大趋势，未来房价如何自然是很多购房者最关心的话题，未来5年，住房会是“黄金价”还是“白菜价”？

王健林一席话给予了购房者启发

关注楼市的朋友应该知道，从2019年起王健林就宣布“退房”，提出走轻资产路线，之所以这么决绝，从他的言语中也能窥知一二。

在2013年的一次采访中提到，“**现在的城镇化率只有52%，这些人的住房需求旺盛，尤其是对一、二线城市，所以这些城市的房价还会缓慢上涨。但是，对于人口净流出的三四线城市来说，尤其是县城，房价没有多大上升空间。”

从王健林的观点中，我们至少能从中获得2个启发。

1、新变局袭来，买房更简单？高层表态、央媒回应

对于买房有需求，但又不确定市场价格的购房者来说，住建部长王蒙徽在12月25日的采访中提到：保持调控政策连续性稳定性。继续稳妥实施房地产长效机制，保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求，努力做到稳地价、稳房价、稳预期。同时，王部长还强调房地产需求依旧旺盛，每年有1100万新市民、2000年前建成老旧小区的改善需求。

想来，“保障刚性需求，满足合理的改善需求”将是接下来的市场风向，再辅助与稳地价、房价、预期的措施下，只要在合理的范围内，需求都会得到保障。

2、未来5年，房价是“黄金价”还是“白菜价”？不可一概而论

在过去一年严厉调控下，即使热门城市也会出现房价下跌情况，所以单纯说房子是黄金或是白菜，不能以偏概全。像深圳有丰富的人口和产业资源，调控只是压制炒房氛围，长期住房潜力还是大的，相反对于东北，经济滞缓人口流出，即使房子多也会容易贬值，而且住房品质分化，当下盖房企业的资金资质也很重要。

所以，那些位于潜力地市的房屋，同时品质有保障的，未来是“金价”的房子；反之，相对过剩的住房，未来大概率是“菜价”的房子。

房说君有话说，上半年能不能买房，也有了结论。过去房市**太快了，房子一买，只需要坐在那里等收钱了，这种情况长期持续下去是不健康的。如今调控房地产，越来越多人关注居住，再结合房地产短中长期的趋势，未来大概率只有部分城市房价会缓涨空间，但不会大涨。刚需家庭有实力的话可以选择热门区域，也可以选择保障性住房进行过渡。

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