2021楼房买卖市场之艰：新房价格上涨幅度近7年最低 房企失约债券范围达积年之最

每经**记者：包晶晶

上半年“炽热”，下星期 “骤冷”。

2021年，从住建部上半年连接约谈18个都会发端，各地连接加大调节和控制力度；加入下星期，商场遽然从峰值跌入谷底，二手房拍板量率先大幅萎缩，各项拍板数据均创连年来新低；随后新居拍板回落，年中各地地盘流拍率大幅飞腾，新房价格由涨转跌。

而在商场下行中，行业危害也慢慢表露，房土地资产开拓企业面对债务失约和信用贷款进一步收缩，发端展示衡宇品质低沉、改期交房等，最后传导至买房人，预期进一步下滑，商场所有降温。

百城新房价格上涨幅度近7年最低

2021年上半年新居商场的炽热涨势不敌下星期的遽然降温。

据中指接洽院监测数据，2021年百城兴建住房价钱累计飞腾2.44%，上涨幅度较2020年收窄1.02个百分点，走入近7年最低程度。

2021年12月，百城兴建住房均价16180元/公亩，环比连接下降0.02%。

从数目来看，2021年百城兴建住房价钱累计下降的都会有15个，较2020年减少2个。截止2021年12月，百城兴建住房价钱环比下降都会数目减少至58个，较11月减少5个，到达终年峰值。

第四次全国代表大会都会群房价走势展示分裂，珠三角胜过长征三号角，以年度累计飞腾3.63%领跑世界，个中东莞、广州、佛山等都会房价累计上涨幅度居百城前线；长征三号角都会累计上涨幅度为2.78%，山东半岛及京津冀地辨别别累计飞腾1.97%和1.17%。

从百城兴建住房累计上涨幅度top20都会看来，珠三角都会占4席，东莞、广州、佛山、中山等都会上涨幅度较大；徐州、金华、常州等长征三号角都会上涨幅度居前。

中心都会新居拍板范围同样“前高后低”：50个代办都会月度拍板表面积在3月、6月双双触顶之后遽然低沉，终年商品住房每月平均拍板约3324万公亩，同期相比延长4.6%，较2019年同期延长5.3%；下半年景交表面积同期相比低沉超20%，一致范围居于近5年同期最低程度。

2021年新居供给一致范围处汗青对立上位，但同期相比有所低沉。20个代办都会商品住房每月平均供给表面积约2002万公亩，下星期供给表面积同期相比低沉15.1%。

二手房商场仍未有鲜明革新

失望预期引导流利展示艰巨，是2021年二手房量价下行中的最大成分。

2021年2月，深圳率先颁布“二手房参考价”，尔后宁波、成都、三亚、西安、上海、北京等多个都会连接介入，表示着二手房商场买卖重回理性。

据中指接洽院，2021年百城二手住房价钱累计下降的都会有37个，较2020年减少3个。

百城二手住房累计上涨幅度top20都会中，长征三号角都会占11席，昆山、上海、马鞍子山等都会上涨幅度较高。

从都会群二手房价格累计上涨幅度看，长征三号角都会群累计飞腾5.61%，居重要都会群首位；珠三角飞腾3.55%，京津冀飞腾2.11%，山东半岛仅微涨0.64%。

介壳接洽院数据表露，客岁四序度商场的苏醒重要在乎购房信用贷款情况革新对于购置力和商场决心的提振。

介壳50城二手房价格指数及环比

数据根源：介壳接洽院

2021年10月此后，局部中心都会平衡二正屋贷税率连接低沉，12月较9月累计降约10个基点，近两月房贷平衡放款周期也连接赶快收窄，累计收窄16天。

信用贷款情况建设下，商场预期也触底革新，2021年12月50城二手房商场景气派由11月的15.6提高至17.4。信用贷款宽松力度对立更大的珠三角以及长征三号角地区都会房贷税率降幅一致靠前，商场建设力度也更强。

但多家接洽组织均觉得，暂时的商场苏醒仍表露出分裂，主假如策略安排带来的过度革新，完全趋向仍未有鲜明革新。

从介壳接洽监测的50城二手房拍板量情景来看，四序度较三季度连接低沉约7%，同期相比降幅仍较大，一致程度基础处在2019年此后季度低位。介壳接洽院估计，2022年四季度局部中心都会的二手房商场拍板量不妨企稳，二季度价钱不妨按住；新居商场也将也随之革新，并渐渐传播到地盘商场，完全商场链式建设。

会合供地让土拍商场坐上“过山车”

2021年地盘商场最大的变革莫过于土拍策略安排。

客岁年头，天然资源部诉求22个试点都会实行住房征地“两会合”策略，即会合颁布转让公布、会合构造转让震动，而且2021年颁布住房征地公布不许胜过3次。

截止2021年终，除宁波外，其他21个中心都会均实行了十足三轮车会合土拍。地盘商场坐上了从过热到过冷的“过山车”，在策略微调之下毕竟过度回暖。

首轮土拍，多个都会地王频出、热度飞腾，触顶抢地连接频现。随后第二批次会合供地前夜，各地连接安排土拍准则，囊括庄重查看“购地自有资本”，“规则溢价率下限15%，且不得经过普及起拍价安排溢价率”，“土地价格触顶可经过一次性报价、摇号、竞品德等办法决定竞得人，不得经过竞配建等变相抬高土地价格”等，加之资本重要、限购限贷等多重成分以及开拓商购地志愿贬低，二轮会合供地很快“由夏入冬”，房企迟疑情结连接表露。

在第二批次会合供地中，归纳多家组织统计数据，22 城完全流拍率高达60%，而底价拍板的数目高达77%，完全溢价率降至4%。

根源：中指接洽院

随后，多城对第三批会合供地的土拍准则连接安排和优化，比方竞买资历、地块起拍价、地盘款付出周期等都有所松动，以激动土拍商场回暖，深圳、无锡、合肥、上海三批次均无地块流拍。

据克而瑞，2021年终年22个中心都会涉宅地总拍板表面积13833公顷（仅统计各都会会合供地地区），与2020年终年比拟低沉了5%。拍板范围降幅比拟超过的为宁波、沈阳、福州、青岛、武汉、重庆等都会，涉宅地总拍板表面积同期相比2020年终年降幅均超20%。

商量到宁波第三轮车会合土拍未实行，以同期相比降幅第二高的沈阳为例，因为楼房买卖市场下行趋向鲜明，沈阳二三轮车土拍流拍率均超50%，2021年终年宅地拍板范围仅413公顷，较2020年终年宅地拍板表面积低沉了38%。

但另一局部都会2021年宅地拍板量较2020年全年景交量大幅延长，比方合肥、苏州、上海等都会，同期相比上涨幅度均超30%。

从地盘转让金来看，据中指接洽院数据，2021年世界300都会地盘转让金总数为56199亿元，同期相比下滑9%。

个中，一线都会地盘供应和需求两旺，揽金总数同期相比飞腾近一成，北京、上海、深圳收金同期相比均飞腾；第一线都会供趋同比下行，楼面均价上涨幅度超过。转让金榜单收金程度同期相比小幅下滑，榜单top20都会年度收金均冲破千亿，上海年度收金总数3323亿元，位列榜首。

犯得着提防的是，北京、深圳两个一线都会无缘top20，济南以2288.52万公亩力压上海夺得地盘转让表面积亚军。其余，天津、长春、青岛、沈阳等朔方都会入榜较多，但因为地盘拍板均价较低，均未走上转让金榜单。

上海、北京包办2021年世界住房征地楼面单价top10，个中上海入榜6宗地块。

房企前三甲均未实行年度目的

大情况走弱之下，纵然普遍房企已降速求稳，但仍难以实行2021年头设定的出卖目的。

居中指接洽院2021年百强房企出卖功绩榜单来看，百强企业出卖额平衡增长速度为4.2%，远低于2017年的36.9%。颁布年度出卖目的的32家代办企业，目的实行率总体鲜明低于2020年，除绿城、华润、滨江、正荣、越秀、大发等目的实行率超100%外，大局部企业未能实行年度目的工作。

数据表露，碧桂园、万科、融创辨别以累计出卖7588.2亿元、6203亿元和5976亿元位列前三甲，核计出卖19767亿元。比拟2020年前三甲碧桂园、恒大、万科的7888.1亿元、7038亿元和7011亿元，略有抽水。

2021年房企功绩前十 根源：每经智库·镁刻土地资产

2021年，千亿房企保护在41家，同声合计158家房企跃居百亿军团，但里面营垒分裂加重。面临行业筹融资重要的场合，房企不复简单探求范围蔓延。从各营垒的出卖额均值及延长率情景来看，百强房企增长速度散布表露倒v型，300亿-500亿企业出卖额延长率最高，均值到达15.3%；100亿-300亿企业出卖额则初次展示负延长。

2021年，第一线都会连接变成百强房企的功绩后台。中指接洽院监测的50家百亿代办企业中，第一线都会功绩奉献占比为58.1%，但较2020年微降0.2个百分点；三四线都会功绩奉献率为23.4%，同期相比延长0.3个百分点；一线都会功绩奉献率为18.5%，总体维持宁静。

从各个都会群的功绩奉献率来看，长征三号角、粤港澳（本地）、京津冀三大都会群出卖奉献率辨别为37.9%、13.9%、10.3%，核计占比超6成。

从简直都会来看，杭州、北京、南京、上海、广州、苏州、武汉、重庆、成都、深圳列2021年百亿代办企业都会出卖额前十名。个中，武汉、南京、杭州出卖额同期相比增长速度较快，辨别到达37.7%、28.67%和28.4%。

房企失约债券余额达积年之最

大潮退去的2021年，行业断定紧急频发，房企正在体验空前绝后的至暗功夫。

按照介壳接洽院统计，截止2021年11月，已有房土地资产行业失约债券67只，同期相比减少131%；债券失约余额已达735亿元，同期相比减少187%，失约债券余额达积年之最。

房土地资产行业失约境内债券统计

数据根源：wind，介壳接洽院整治

更为严酷的是，2022年开年即房企偿债顶峰。

据中指接洽院，截止2021年12月31日，2022年将有6589.4亿元债券到时，个中断定债占比47.0%，海内债占比53.0%；海内债偿债顶峰会合在上半年，断定债会合在3-9月。

回忆2021年，开年筹融资情景杰出，个中1月筹融资2664.6亿元，占终年15.1%，为年度最高，二季度加入稳固期；6、7月再度展示年度筹融资小顶峰，但受8月头部房企震动性危害事变感化，商场对行业断定发端持留心作风，引导当月筹融资范围断崖式下降至千亿安排，环比几近腰斩，房企筹融资提早入冬。

9月发端，房企海内债商场展示大幅振动，海内评级组织贯串下调房企级别或预测，引导入股者决心重要不及；金融组织生存对前期信用贷款策略的误读，引导信用贷款端居于过渡收紧状况；同声筹备端受预售资本严禁锢、出卖下行感化，筹备性资本回笼速率放缓，局部房企堕入震动性紧急。多重成分叠加下，行业断定赶快消退，10月筹融资范围再度半数，仅实行筹融资532.0亿元，为1月的20%。

10月发端，处置层后相“应满意房企有理筹融资需要”，多项边沿利好策略同步开释。11、12月筹融资范围触底回暖，但仍未破千亿。

2021年1-12月，房土地资产行业共实行非银类筹融资17652.2亿元，同期相比低沉26.3%个中断定债终年筹融资5490.3亿元，海内债刊行2682.9亿元，信任筹融资5452.7亿元，abs筹融资4026.3亿元。断定债、信任变成筹融资主力渠道；除abs外，其他筹融资渠道同期相比均展示各别水平下滑，引导总范围展示大幅低沉。

从筹融资构造来看，终年房土地资产行业断定债刊行范围为5490.3亿元，同期相比低沉13.1%；占总筹融资范围的31.1%，较上年飞腾4.7个百分点；平衡刊行克日3.35年，个中刊行期在3年之上的占比51.3%。

**记者手写丨2022商场会好吗？

2021年的商场频令**代表大会跌镜子，1月、2月“淡季不淡”，完全拍板量创近3年此后同期新的高峰；“金三银四”连接高热，需要开释、拍板热度连接；5月之后，拍板一泻千里，发端加入下行通道，“金九银十”不只没能救济下坡路，还一失常态的“缺金少银”。

在商场各方预期失望曼延之时，11月楼房买卖市场拍板再度迎来探底，百城月拍板量仅3167万公亩，完全拍板延长能源转弱。

纵然多个都会主动采用办法，矫正调节和控制策略，加速落实因城施策，令策略微调预期巩固，有理购房需要希望获得开释，但2021年的商场下行是“体例性”局面，2022年地盘、新居、二手房、企业筹融资是否同频回暖，刮目相待。

**记者：包晶晶

编纂：陈梦妤

视觉：陈冠宇

排版：陈梦妤 马原

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